2007-2008年中国土地储备行业投资风险及信贷风险评估报告
著者	北京华灵四方公司	出版时间	2007-11-6
页数	81	语言	中文
表数目	13	图数目	7
订阅费用	RMB: 6500	发送形式	Email

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摘要

土地储备行业涉及大量资金运作，是资本密集型行业。相对于其他行业，该行业相关的技术水平较低，区域敏感性较高。
    目前，土地储备行业是一个开放程度很低的行业，政策对该行业的发展仍旧起着主导作用。相比其它行业，土地储备行业技术落后，在一定程度上影响着行业的发展。但是，搞好土地储备行业有利于环境的改善，对整个社会的发展会产生积极的影响。因此，未来5年，要不断完善行业政策，改进行业技术，提高行业在国民经济中的比重。
    从2000~2006年的有关指标看，土地储备行业规模逐渐扩大，土地储备制度实行范围不断扩大，目前全国1000多个市县已建立土地储备制度。未来五年土地储备市场将呈良好发展态势，市场供应增长迅速，市场需求保持旺盛，政府垄断加强，价格保持稳定。全国地价近年来小幅稳步上升，部分地区地价增长迅速，刺激土地储备行业发展。但行业政策还不健全，未来五年仍有待完善。
    土地储备制度是城市国有土地使用管理制度向土地资产经营方向发展的一种改革。土地是经营城市的核心内容，通过市场机制配置城市经营性土地资源，规范土地出让行为，获得土地收益和增值收益，实现城市建设的可持续发展。因此土地储备行业在出让经营性用地上是不会亏损的。只是在土地出让量上，需根据情况而调整以获得最大的利润。
    土地储备行业信贷规模庞大，并且总额逐年快速上升。信贷在其融资所占比重明显高于其它来源。目前各个银行对于土地储备行业的兴趣很大，贷款的份额较高，并出现几个银行争相进行贷款的竞争局面。资产质量总体上来看良好。但我国对于土地储备行业的法规政策还不够完善。目前，央行对于土地开发信贷政策比较谨慎，对于信贷资产的质量有较高的要求。

报告目录

目录 1
    第一章 行业概况 3
    第一节 行业特征 4
    一、行业界定 4
    （一）行业界定 4
    （二）相关行业 5
    二、行业主要特征 5
    （一）行业与国民经济周期关系 5
    （二）行业的生命周期 6
    （三）行业的垄断性 7
    （四）行业的敏感性 7
    （五）行业的资源密集特征 9
    三、行业特征说明 9
    第二节 行业在国民经济的重要性 11
    一、土地储备行业重要性综述 11
    二、土地储备行业相关统计数据 13
    第三节 行业结构分析 17
    一、土地储备行业的地区结构分析 17
    二、所有制结构分析 19
    三、产业链结构分析 20
    四、供给需求结构分析 20
    第四节 行业管理体制分析 22
    第五节 行业投融资体制分析 25
    一、投资主体分析 25
    二、投融资模式分析 28
    三、投融资态势分析 31
    四、投融资体制的发展 32
    第六节 行业国际发展状况 33
    一、国外土地储备制度 33
    二、对我国的借鉴 34
    第二章 行业结构分析 37
    第一节 行业开放程度分析 38
    一、 行业的有关法律规定及垄断分析 38
    二、加入WTO对行业的影响 40
    第二节 政策对行业发展的影响 41
    一、政策法律状况综述 41
    二、体制改革及具体政策介绍与分析 42
    第三节 技术进步对行业的影响及主要表现 48
    一、当前技术水平综述 48
    二、技术未来趋势分析 48
    三、行业关键技术 48
    （一）规划能力 49
    （二）拆迁能力 49
    （三）融资能力 49
    （四）开发模式 49
    第四节 行业对环境的影响 50
    第五节 行业对社会发展的影响 52
    一、对城市发展的作用 52
    （一）对城市空间结构的影响 52
    （二）对城市功能的影响 53
    （三）对居民生活环境的影响 53
    二、对我国国企改革的影响 53
    三、对历史文物的保护 54
    第六节 未来5年行业结构的变化预测 55
    一、目前行业存在的问题 55
    二、未来行业的调整发展方向 56
    三、未来行业结构变化预测 57
    第三章 行业市场现状与未来预测 58
    第一节 产品与服务市场的规模分析 59
    第二节 近3年市场指标的变化与趋势 62
    一、房地产开发投资额分析 62
    二、房地产市场供不应求，需求无法得到满足，价格持续上涨 63
    第三节 产品与服务价格水平变化趋势 68
    第四节 市场竞争情况分析 71
    第五节 行业现状与国际水平比较 72
    一、加入WTO后土地储备行业的市场分析 72
    二、 加入WTO后土地储备行业的综合分析 73
    第六节 需求趋势预测 75
    一、土地储备行业相关投资前景分析 75
    二、土地储备行业整体需求预测 80
    第四章 行业运营状况分析 81
    第一节 行业盈利能力分析 82
    第二节 未来盈利能力与利润增长点分析 85
    一、发展能力现状 85
    二、工业用地的土地储备潜力分析 85
    第三节 未来5年行业运营状况发展趋势预测 87
    一、行业 87
    二、企业 88
    第五章 行业信贷政策的现状评价与未来分析 89
    第一节 信贷政策现状 90
    一、土地储备行业当前信贷现状分析 91
    （一）行业信贷供给主体的结构分析 91
    （二）行业信贷规模分析 92
    （三）行业信贷的期限结构分析 93
    （四）行业信贷资产的质量分析 93
    二、土地储备行业信贷风险分析 93
    第二节 信贷政策趋势 96
    一、土地储备行业信贷趋势分析 96
    （一）行业进入/退出的时机 96
    （二）信贷投入的区域结构 97
    （三）信贷需求方的主体结构 98
    （四）信贷资产的期限结构 98
    二、土地储备行业宏观信贷政策趋势分析 99
    第三节 对银行的建议 100
    一、开行信贷投资建议 100
    （一）信贷需求方的主体结构 100
    （二）信贷投资结构 101
    （三）区域信贷政策 101
    二、信贷风险管理建议 102
    附：报告索引 104
    内容索引 105
    图表索引 110
    表索引 110
    图索引 111
   
    图表索引
    表索引
    表1. 2006年房地产开发企业 (单位)土地开发及购置费用（单位：万平方米，亿元) 7
    表2. 行业特征说明简表 9
    表3. 四个代表性城市在土地供应计划、政府优先购买权等方面的比较 23
    表4. 各国土地储备制度比较 35
    表5. 土地储备行业相关法律 38
    表6. 我国土地储备制度发展史 42
    表7. 土地市场建设范围增长趋势表 59
    表8. 1997-2006年房地产开发企业(单位)投资完成额（单位：万元） 62
    表9. 案例：增量土地资源竞争加剧，地价快速上涨 （单位：万平米，亿元，元/平米） 69
    表10. 加入WTO对行业的影响 72
    表11. 土地储备信贷风险分析 93
    表12. 信贷对象选取原则 101
    表13. 土地储备信贷风险分析 101
   
    图索引
    图1. 土地价款占GDP比例 6
    图2. 房地产开发企业土地购置费用占商品房销售额的比例 14
    图3. 房地产开发企业土地购置费用（亿元） 15
    图4. 房地产开发企业商品房销售额（万元） 16
    图5. 重庆土地一级开发模式 19
    图6. 土地储备产业链 20
    图7. 2003-2006年本年完成开发土 地 面 积（万平方米） 21
    图8. 北京市土地一级开发模式 28
    图9. 土地储备和一级开发活动的一般流程 29
    图10. 全国土地出让面积、价款历年变化 60
    图11. 招拍挂土地出让面积、价款历年变化 61
    图12. 五大城市房价每月房价加速上涨 64
    图13. 上海今年以来住宅供给面积明显减少 65
    图14. 北京两年来住宅一直供不应求 66
    图15. 新增土地供应较为紧张－完成土地开发面积增速降低 69
    图16. 国房景气综合指数持续景气，销售价格指数维持高位 76
    图17. 房地产开发投资增速回升 77
    图18. 经济适用房投资增速急升，住宅投资增速保持平稳 78
    图19. 房地产行业的产业链 84
    图20. 至2002年北京市土地储备融资构成 92
   
   
   
   

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