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上海房地产市场研究报告
（2004年4季度）

摘要

2004年上海房地产开发投资1175.46亿元，增长30.4%,住宅建设投资914.1亿元，比上年增长33.5%.人均住房使用面积20.4平方米，比上年增加1.4平方米；人均住房居住面积达到14.8平方米，增加1平方米。商品房施工面积9481.61万平方米；竣工面积3443.02万平方米，增长38.2%.
商品房销售面积（包括现房和期房，下同）3488.75万平方米，增长38.9%，其中商品住宅销售面积3233.74万平方米，增长38.5%。全年商品房销售额（包括现房和期房，下同）2263.84亿元，比上年增长58.9%，其中商品住宅销售额2064.74亿元，增长58.8%。2004年住宅商品房平均销售价格为6385元，比上年上涨14.6%。商品住宅空置面积明显下降，2004年为126.49万平方米，比2003年下降了51％。存量房产交易活跃。全年存量房成交过户面积2726.7万平方米，比上年增长18.2%。
上海地价第四季度同比上涨18.8%，位居全国之首，2004 年上海住宅用地的公开出让面积1939.5 万平方米，较2003 年减少584．3 万平方米。10月29日，市房地资源局发布2004 年第3号上海市国有土地使用权出让公告，一下子推出了15个地区的44幅土地，总面积超过277万平方米，其中居住用地占到了绝大部分，这是2004 年首批居住用地推向市场。这些地块的招投标工作在12月份展开。10月，市经委等部门发布《上海产业用地指南》，这是全国首部地方性产业用地指南。
2004年,最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,规定：如果业主在不知情情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没办过户登记手续，法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。2004年11月30日《2010年上海世博会规划方案》通过，世博园区被确定在南浦大桥和卢浦大桥地区之间、黄浦江两岸5.28平方公里的区域。
目录

第一节 宏观环境 6
一、上海市房地产投资环境 6
二、上海市城市基础设施建设 6
第二节 房地产开发 8
一、房地产开发投资主要指标分析 8
二、住宅建设及人均居住面积 9
三、商品房施工面积、竣工面积、销售面积 9
第三节 土地开发及购置 12
一、总体情况 12
二、2004年第3号出让公告分析 14
三、2005年土地市场预测 19
第四节 商品住宅 21
一、供应 21
二、价格 21
三、需求 22
四、空置率 22
五、2005年趋势 23
第五节 存量房 24
一、总体状况 24
二、中高档二手房市场 25
第六节 写字楼 26
一、供需 26
二、价格 27
三、空置率 27
四、市场展望 28
第七节 别墅 30
第八节 公寓 31
一、供应 31
二、需求 31
第九节 商铺 32
一、租金售价 32
二、趋势 33
第十节 2004年四季度颁布的主要政策法规及分析 35
一、新司法规定可能将使住房抵押贷款政策微调 35
二、《2010年上海世博会规划方案》 35
三、《关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见》施行 35
四、首批居住用地招投标 36
五、央行九年来首次加息 36
六、公布产业用地指南 36
第十一节 房地产企业分析 36
一、嘉德置地策略：将成沃尔玛中国最大“房东” 36
二、巨头出资7.5亿组建波罗的海新城投资公司 37
表格索引 38
附图索引 38

表格索引

表 1. 上海2004年2－12月固定资产投资额 8
表 2. 1993-2004年上海房地产投资额 8
表 3. 2004年2－12月上海房地产投资额、住宅投资额 9
表 4. 2004年1－11月上海商品房施工面积、竣工面积 10
表 5. 1993-2004年海商品房施工面积、竣工面积 11
表 6. 1993-2004年上海商品房竣工面积、销售面积、商品房销售面积与竣工面积之比 11
表 7. 上海2004年2－12月商品房销售额、商品房销售面积 12
表 8. 2004年四季度35个大中城市房地产价格变动情况 14
表 9. 2004年1－11月上海住宅施工、竣工面积 22

附图索引

图 1 1985-2004年上海市城市居民家庭人均年可支配收入 6
图 2 上海2000-2004年房地产投资额 8
图 3 上海市2000-2004年人均居住面积 9
图 4 1993-2004年上海商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比 10
图 5 1993-2004年上海商品房销售面积与竣工面积之比 11
图 6 2000-2004年上海住宅商品房竣工面积、销售面积 21
图 7 1994-2004年上海住宅商品房价格 22
图 8 1996-2004年上海商品房住宅空置面积 23
图 9 2000-2004年上海二手房市场过户面积 24

该报告研究人员简介：

特聘研究员：沈伟

清华大学房地产研究所本科，土木工程系硕士，工学、经济双学士、中国注册会计师，曾担任国家发展和改革委员会下属某投资咨询公司部门经理并长期担任房地产行业研究员，曾担任某投资集团投资部负责人，在海外上市、信托融资、私募融资领域具有丰富的实战经验。

其在国内期刊、报纸、网络媒体上发表的论文和主要研究观点包括：

收益法在已设置抵押权物业估价中的应用，中国房地产评估师通讯，1999年1月
直接资本化法介绍，房地产评估， 2000年2月
中国内地房地产企业海外上市策略研究 北京房地产 2005年1月
中小企业如何投资正确选择投融资服务机构 经济学家
世界著名论坛成功对中国论坛业的启示 经济学家
近期上海房地产市场的短期及长期投资风险分析 经济学家
香港防范房地产信贷风险的措施 经济学家
中国房地产业资金需求和供给 经济学家
中国房地产投资基金立法趋向及发展现状 经济学家
（上述文章请在google中搜索文章名称就可查到）

作为专家，参与讨论的报道
上海楼市拒绝投机 “空住”是市场的隐性炸弹 第一理财　
私募基金解困企业资金危局? 中国经营报
央行预警房地产金融企业银行将各寻出路 中国经营报
（上述文章请在google中搜索就可查到）