摘要
　

国家发展和改革委员会、国家统计局7月公布的调查结果显示，二季度全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，其中上海涨幅最高，达到21.4%，宁波次之。二季度土地交易价格同比上涨11.5%。上海涨幅为24.8%，排在杭州和南昌之后；房屋租赁价格同比上涨1.0%。
上半年，上海市全社会完成固定资产投资1396.23亿元，比去年同期增长25.9%。房地产开发投资502.77亿元，占全社会固定资产投资的36%，比去年同期增长20.4%，增幅同比上升2.9个百分点。其中，住宅投资385.92亿元，增长17.5%；办公楼投资36.17亿元，增长38.7%；商业营业用房投资29.55亿元，增长17.7%；其他用房投资51.14亿元，增长35.6%。
总体上看，今年1-6月，上海房地产市场运行呈现如下特点：
从分布区域来看，今年上半年上海市商品住房内环线内供应量占总量的20%，与去年同期相比减少8.4%；内、外环线之间供应量占总量的36.2%，与去年同期相比减少8.4%；外环线外供应量占总量的43.8%，与去年同期相比增加11.9%。从投资主体看，股份制企业完成投资193.88亿元，占房地产开发投资的38.6%；其次为私营经济和外商投资经济，分别完成投资97.92亿元和67.49亿元，占19.5%和13.4%。
总体上看，今年1-6月，上海房地产市场运行呈现如下特点：商品房供求基本平衡，求略大于供。销售价格仍然上涨，但涨幅得到平抑；二三级市场联动，存量房交易持续攀升；写字楼市场保持供求两旺的局面，买卖成交量较上年同期增长300%；别墅市场进入消化期，并已出现分化局面，每栋600万-1000万元的中高端别墅正快速扩张，成为发展速度最快的部分；商业用房持续升温，短期内仍处于供不应求的状态。另外，沪上房地产“郊区化发展”的态势越来越明显，郊区房地产供应量和价格都大幅上升。
对于今后上海市房地产市场将出现什么格局，业内仍没形成一致意见。
乐观派认为中国目前的地产业其实远没有供大于求，悲观派认为上海的地产泡沫已经十分严重，上海房地产危机迟早会到来，未来几个月房价可能出现暴跌。
作为中国经济中心和具有巨大潜力的世界型都市，支撑上海房市的购买力绝不仅是本埠，更有全国乃至世界因素。
在最近十年中，上海居民人均GDP的增长远远高于商品房价格的增长。上海人均GDP刚刚超过5000美元，正处于住房快速消费期，按照这一标准看，上海人均GDP与房价之比不应该高于香港，而现在两者指标非常接近。可以说，在人均GDP与房价比这一指标上，上海应该处于正常水平，房价的增长没有脱离经济发展的水平。
工人年平均工资与房价的比较可以在一定程度上说明房价的变化是否与居民的真实消费力一致,从该指标研究来看，上海房价的近十年的增长也没有脱离居民真实的消费能力。上海本地居民手中基本都有一间福利住房，区别只在于面积的大小。如果把这些福利住房转换成货币，普通居民的购房能力还将进一步提高。
从人均居住面积与房价的变化来看，2003年为13.8平方米，10年中增长了7平方米。如果按照国际上人均居住面积30平方米左右计算，上海还需新增居住面积2亿平方米以上，上海房地产市场还将处于供不应求态势，房价的上升可能会是长期的现象。

摘要 1
第一章 上海房地产市场运行综述 5
第一节 房地产开发 6
第二节 土地开发及购置 7
第三节 房地产租售市场分析 8
一、商品住宅市场 8
(一) 供应 8
(二) 价格 8
1.东部 8
2. 西部 10
3. 南部 12
4.北部 14
5.中部 16
二、存量房市场 17
(一) 供需综述 17
(二) 价格 19
三、写字楼 22
(一) 供应 22
(二)需求 22
(三)空置率 22
(四)价格 23
(五)未来预测 23
四、别墅 25
(一)市场综述 25
(二)供求 25
(三)需求 26
五、商铺 26
(一)供应 26
(二)需求 27
(三)投资风险 28
第二章 上海房地产投资风险评估 30
第一节 业内观点综述 30
一、乐观派 31
二、悲观派 31
第二节上海房地产市场投资风险评估 32
一、市场预期 32
（一）需求分析 32
（二）供应分析 33
二、购买力分析 33
（一）综述 33
（二）人均GDP与房价的变化 34
（三）工人年平均工资与房价的变化 35
（四）人均居住面积与房价的变化 35
第三章 2004年上半年颁布的主要政策法规及分析 37
一、2004年上半年颁布的政策回顾 37
二、下一步市场管理和调控的工作重点 38
图表索引 40
表格索引 40
附图索引 41

表1. 2004年1-6月房地产市场运行情况表 6
表2. 2004金桥上半年代表楼盘价格分析表 9
表3. 2004普陀上半年代表楼盘价格分析表 12
表4. 2004闵行上半年代表楼盘价格分析表 13
表5. 2004徐汇上半年代表楼盘价格分析表 14
表6. 2004松江上半年代表楼盘价格分析表 14
表7. 2004虹口上半年代表楼盘价格分析表 15
表8. 上海二手房指数2004年6月报告 17
表9. 6月份上海市二手房交易价格 19
表10. 1994-2003年上海与香港相关数据 34



附图索引

图1 2004年上半年上海房地产投资情况 6
图2 上海市二手房指数走势 21
图3 上海甲级写字楼供应、吸纳量、空置率 23
图4 上海写字楼租金走势 23
图5 1998-2004年上半年上海城市居民家庭房价收入比变化 34