摘要

2004年1季度，上海市完成房地产开发投资188.05亿元，比去年同期增长34.5%。其中，住宅投资145.1亿元，增长33.5%；办公楼投资11.3亿元，增长38.1%；商业营业用房投资13.76亿元，增长32.8%。
商品住宅市场：2004年1季度，长宁区新增供应量下降明显，虹桥、古北板块高价房销售态势良好。中心城区呈阶段性供应短缺，黄浦新增供应匮乏，静安楼市相对活跃，卢湾板块分化明显，楼盘价格保持上扬趋势。普陀区内环线内楼盘涨势趋缓，仍有上升空间，长寿路沿线交投活跃。浦东新区陆家嘴滨江板块供应严重萎缩，世纪公园供应放量，未来半数将集中在联洋社区。虹口区供不应求，房价上涨。
写字楼市场：2004年1季度，上海甲级办公楼市场中来自于咨询公司、广告公司和制造公司的需求增多，许多公司的商业扩张和巩固速度明显加快。紧缺的办公楼市场将导致浦西地区的办公楼租金受到持续上涨的压力。2004年1季度上海甲级写字楼的吸纳量加速。总体而言，吸纳量大致从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，浦西地区的强劲需求，吸纳量大致有7.8万平方米，而浦东的吸纳量则负增长了3千平方米，很大程度上是因为受到近期在浦西完工项目的影响，
别墅市场：虽然去年开始政府就对别墅用地暂停审批，但目前的别墅市场仍然是供大于求态势，尤其是豪华别墅市场，竞争非常激烈。2004年1季度，别墅整体市场受到强劲的需求支撑，入住率和租金报价均较上季度有所上升。
在本市房地产市场供需两旺的形势下，商品房空置面积继续减少。2003年上海人均住房居住面积达到13.8平方米，上海的人均居住面积仍然有很大的上升空间，市场长期趋势良好。
从1995年至2004年上海当年的商品住房积压面积的数量变化看，近期商品住宅积压面积不大，风险不大。
2003年上海房价的“爆发式”增长，已大大超过上海GDP、户均家庭可支配收入的增幅。由于2003年住房价格的迅猛上升，使得房价收入比迅速上升到11.2，远高于其它城市，购买力风险很大。
国际上公认的投资性购房警戒线为20％，按照上海市统计局公布的调查结论，在上海投资性购房比例为16.6％；单价7000元以上的房屋，投资性购房比例为39％。业内多数专家认为：上海的投资性购房比例要高于现有调查值,投资风险较大。
2004年2月26日，中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，但目前个人收入证明的真实度不高，而银行也缺乏行之有效的核实办法。
2004年一季度，上海市各类房地产贷款余额3638亿元，同比增长40％，增幅较2003年同期下降8个百分点。
经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由现行的7%提高到7.5%。央行对房地产方面的信贷是在逐步收紧，房地产行业对银行的依赖程度必须降低。

摘要 1
第一章 上海房地产市场运行综述 5
第一节 房地产开发 6
第二节 房地产租售市场分析 7
一、商品住宅市场 7
(一) 供应 7
(二) 需求 14
(三) 价格 15
二、存量房市场 16
(一) 供需综述 16
(二) 价格 18
三、写字楼 19
(一) 供应 19
(二)需求 20
(三)空置率 21
(四)价格 21
四、别墅 22
(一)政策影响 22
(二)供需 22
(三)价格 22
五、商铺 23
第二章 上海房地产信贷风险分析 25
第一节 近期信贷政策分析 25
一、商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿） 25
二、央行提高准备金率一定程度上限制房地产行业的融资 25
三、上海市政府计划采用五方面措施控制房市 27
第二节 近期影响房地产信贷风险的因素分析 29
一、空置率 29
二、供求失衡风险分析 29
（一）长期供求趋势分析――人均居住面积 29
（二）短期供求趋势 30
三、购买力不足导致的风险 31
四、投资性购房比例 32
第三章 近期国内商业银行房地产信贷市场分析 34
第一节 近期控制房地产业投资过热各银行动向 34
一、中国银行对豪华别墅贷款、投资用住房贷款进行严控 35
二、建行今年6月1日起施行完善信贷审批机制的新方案 35
三、上海交行期房按揭走低 36
四、工行北京分行向投资性房贷亮红灯，超3套不放贷 36
第二节 国内商业银行房地产信贷市场分析 38
一、民生银行 38
二、汇丰银行北京分行 39
三、中德住房储蓄银行 40
四、国际金融公司 41
五、东亚银行 42
六、浦发银行 42
七、农行 43
图表索引 44
表格索引 44
附图索引 45

表1. 2004年3月上海市商品房主要开发指标 6
表2. 上海2004年3月新盘统计 9
表3. 上海2004年3月新盘统计(续) 9
表4. 上海2004年2-3月份二手房房价 17
表5. 2004年第一季度写字楼吸纳个案 20
表6. 2004年3月上海商铺区域市场情况 24
表7. 城镇居民人均住宅建筑面积和收入关系 30



附图索引

图1 中房上海综合指数 6
图2 2003年4月--2004年3月上海市累计住宅施工面积(万平方米) 7
图3 2003年4月--2004年3月上海市累计住宅竣工面积(万平方米) 7
图4 2003年4月--2004年3月上海市累计销售额（亿元） 14
图5 中房上海住宅指数 15
图6 上海市高档住宅租赁市场入住率走势 18
图7 上海市高档住宅租赁市场租金走势 18
图8 上海甲级写字楼供应、吸纳量、空置率 20
图9 上海甲级写字楼租金走势 21
图10 中房上海办公楼指数 21
图11 上海市1993-2003年人均居住面积 30
图12 1995-2004年上海市商品住宅竣工面积和商品住宅销售面积 31
图13 1995-2004年上海市商品住宅积压面积 31
图14 2003年主要城市房价收入比 32
图15 上海市2001-2003年房价收入比 32