摘要
　

2003年，上海房地产投资增长加快，市场供需总量相对均衡，商品房市场继续升温，各项指标均创新高。商品房价格已经超过北京，涨幅高达24%，但土地交易价格涨幅不高，低于全国平均水平。
研究表明，在中国主要大中城市，上海住宅和办公楼的开发投资潜力在主要城市中名列第一，商业用房列第二。对于未来一年的上海房地产市场，我们认为郊区化趋势将更加明显，土地供应量将进一步增加。普通价位商品房和中低价商品房将成为未来楼市供应的主流。写字楼市场将平稳上升，需求持续看旺，商业地产也将呈现供需两旺的局面。由于政府的宏观调控和市场的自我调节，上海房价在新一年的涨幅会受到明显遏止。
对于空置率及房地产泡沫，上海市商品房的空置量近年来一直处于下降趋势。考虑到市场上出现了大量的投机行为，不能因为简单的空置率下降而忽视潜在的风险。住房价格收入比是衡量居民住房可支付性的最常用指标，根据我们的研究，上海的住房价格收入比一直偏高（10到11.5之间），远高于同期全国水平，2003年住房价格收入比进一步升高。根据清华大学房地产研究所进行的研究，2003年上海市住宅价格中新出现了超过20%的泡沫成分。
2003年上海市个人房贷余额为1709亿元，比年初增加622亿元，增幅高达156％。个人住房公积金贷款余额为346亿元，比年初增加27亿元。截至2003年年末，上海市个人住房不良贷款率平均仅为万分之三左右。但目前个人住房抵押贷款业务并没有遇到真正的考验，一旦上海房地产市场走入熊市，个人住房抵押贷款违约事件和众多假按揭就会显现出来。
央行121号《通知》使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式受到了一定的限制，国发18号文件要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
中国人民银行2003年3季度中国货币政策执行报告显示，房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多，对房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险应当予以警惕。
由于中行业务具有较强的专业性，而农行整体上经营状况不佳，银行之间的房地产金融竞争将主要在工、建两家之间展开，在众多新秀银行中，民生银行在住房按揭业务上的投入力度最大。
新产品方面：目前北京市商业银行与北京一家房地产开发商推出的“开发商贴息委托贷款”业务，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，风险的承担者由银行变成了开发商。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。工商银行上海分行推出了房贷保险分年支付的服务，交通银行上海分行率先推出针对中低收入家庭的贷款优惠措施。
目录


摘要 1
第一章 上海房地产市场运行分析 6
第一节 房地产开发 7
第二节 土地开发及购置 9
第三节 房地产租售市场分析 12
一、商品住宅市场 12
(一) 供应 12
(二) 价格 12
(三) 需求 13
二、存量房市场 14
(一) 供需综述 14
(二) 价格 14
三、写字楼 15
(一) 供应 15
(二)需求 15
(三)空置率 16
(四)价格 17
四、别墅 18
(一)政策 18
(二)供求 18
(三)价格 19
(四)区域分析 20
(五)存在问题 23
四、商铺 23
(一)供需 23
(二)发展趋势 24
第四节 未来供求趋势预测 25
一、宏观经济 25
二、上海各类房地产开发风险分析 25
（一）总体风险分析 25
（二）房地产市场展望 25
第五节 2003年颁布的主要政策法规及分析 29
第二章 房地产信贷风险分析 30
第一节 近期信贷政策分析 31
一、房地产开发贷款 32
二、土地贷款 33
三、个人住房按揭贷款 34
四、流动资金贷款等其它方面 35
第二节 近期影响房地产信贷风险的因素分析 36
一、空置率 36
二、住房价格收入比 36
三、住宅价格泡沫的测算 37
四、银行贷款结构 38
第三节 信贷风险控制建议 40
一、土地储备中心贷款 40
(一)上海土地储备制度的特点 40
(二)各银行土地储备信贷现状 43
(三)贷款风险 43
(四)风险防范 45
二、开发商贷款风险 46
三、个人购房贷款风险 46
第三章 国外房地产信贷风险形成及防范经验 48
第一节 房地产信贷风险特点及有效防范措施 48
第二节 日本金融风险中房地产泡沫形成及原因 51
第三节 美国金融风险中房地产不良资产形成过程及监控体系 51
第四节 泰国房地产泡沫 52
第五节 香港防范房地产信贷风险的措施 53
一、按揭成数 53
二、期房按揭风险的控制 54
三、开发商贷款风险的控制 54
四、业务流程 54
五、客户服务和营销手段 55
六、市场定价、业务品种和还款方式 55
第四章 近期国内商业银行房地产信贷产品分析 57
第一节 国内商业银行房地产信贷业务市场比较 57
一、房地产信贷业务市场总量 57
二、各银行市场份额 58
第二节 国内商业银行房地产信贷产品分析 59
一、中国工商银行 59
（一）市场业绩 59
（二）客户质量 59
（三）品牌建设 60
（四）市场策略 60
（四）发展规划 61
二、建设银行 62
（一）市场业绩 62
（二）产品品牌建设 62
1．包含品种 62
2．个人住房商业性住房贷款 62
（三）市场策略 63
三、民生银行 64
四、其它银行 65
第三节商业银行房地产信贷新产品分析 67
一、开发商贴息委托贷款 67
（一）背景资料 67
（二）融资前提 67
（三）基本运作方式 67
（四）“卖方信贷” 优点 68
二、房贷保险分年支付 69
三、面向中低收入家庭的贷款优惠措施 70
（一）背景资料 70
（二）交行的具体做法 70
图表索引 71
表格索引 71
附图索引 72
图表索引
表格索引

表1. 2003年1-12月上海市房地产开发统计资料 7
表2. 2003年1-12月主要地区土地开发与购置情况 11
表3. 2003年上海市部分成交地块的基本情况和土地出让价 11
表4. 2000-2003年上海市存量房交易数据 14
表5. 2003年中国35个大中城市房地产开发投资潜力TOP10排名 25
表6. 2003年颁布的全国及上海市重要政策法规 29



附图索引

图1 2003年1-4季度土地交易价格指数 9
图2 2001-2003上海甲级写字楼新增供应量 15
图3 中房上海办公楼指数 17
图4 中房上海别墅指数 20
图5 上海市历年商品房空置面积 36
图6 2003年主要城市房价收入比 37
图7 上海市2001-2003年房价收入比 37
图8 上海市2003年住宅价格泡沫 38
图9 1980-1994年美国倒闭和未倒闭银行住房贷款对全部资产的比率 52
图10 按揭及房地产相关贷款占香港银行贷款业务比率 53
图11 房地产贷款余额趋势图 58
图12 2000/01年世界上部分国家住房按揭贷款占GDP比例 58
图13 建设银行个人住房贷款余额 62