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第四章 卖方信贷

第一节 卖方信贷简介

一、背景资料

目前北京市商业银行与北京一家房地产开发商推出的“开发商贴息委托贷款”业务，所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。贴息“委托贷款”，对金融市场和房地产市场都具有重大意义。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商这样的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，是金融投资工具多元化的一种尝试。

二、融资前提

该融资模式的前提是开发商稍有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得可观的几乎没有成本的销售融资。开发商通过商业银行，以“贴息委托贷款”的方式提供给购房者贷款，目的在于以弥补“ 121”文件出台“封顶按揭”造成的消费断裂，规避金融机构风险。

第二节 卖方信贷基本运作方式

开发商以委托贷款进行融资，可谓“君予取之，必先予之”的哲学道理。开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模型如下：

E = A*（1+20%/80%） n

= A/(0.8) n

其中，A为开放商初次投入的委托贷款预定金额，E为获得回收总房款资金数量，n为委托贷款的周转次数。

由于开发商委托贷款提供房款 80%的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人20%的首付款，如果开发商首笔投入1亿元委托贷款，即通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E=1*(1+20%/80%)=1.25亿元。按照货币乘数原理开发商第二次投入委托贷款1.25亿元，根据上述公式：我们得到E=1.56亿元；第三次投入后，E=1.953亿元。我们发现：只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。也就是实现可用销售融资近1亿元。

1亿元低成本的融资对于开发商来说，既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，特别是因为自有资金的提高能够更好地满足开发商30%自有资金的难题，更容易得到商业银行开发贷款。使得资金链更加的宽余起来。

第三节 “卖方信贷” 优点

一、以房地产融资创新实现双赢

“开发商贴息委托贷款”，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双”得利，因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。

怎样规避金融机构的风险，怎样变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，开发商变被动应付为主动应对，贴息“委托贷款”就是其主动应对的策略。

二、实现提前销售

按照央行 121号文件的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭，开发商从办得“四证”，并获得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均1年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。目前我国商品房销售中80%以上的购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去，因此央行121号通知为开发商提前销售提供了客观的限制。

依靠开发商贴息的委托贷款，可以很好地解决这一问题。开发商“五证”齐全，即使房子只有“咫尺”，也可以通过贴息委托贷款进行销售，这比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约 1年左右的时间。

三、提供营销题材