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第三章 自有资金加银行贷款

第一节 银行贷款分析

自从 1993 年资本市场关上了房地产企业的融资大门后，房地产企业的外部融资就主要依靠银行贷款这条单一渠道了。在全行业高速发展的浪潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大房地产的开发投资力度，因而，房地产企业比以往要求更多的银行贷款支持其加快发展，正是在银行的支持下，房地产企业才逐步成长起来，但随着房地产行业的加速发展，企业在房地产开发过程中与银行间的矛盾也不断暴露。

由于房地产过热时开发商从银行筹款比例过高，自有资金到位情况差，银行被动地充当了投资者，对房地产泡沫的形成起到了催化作用。在此情况下，房地产业被列为信贷高风险行业，银行在贷款期限、贷款额度、担保方式和核批时间等方面对房地产企业规定了较为严格的条件。

在传统的银行抵押贷款业务中，银行作为债权人而房地产开发企业作为债务人，毫无疑问要遭遇代理成本问题。简单地说就是房地产开发由于是一个高风险高收益的行业，因此房地产开发公司无疑会尽量利用银行贷款进行开发。这样一旦开发成功，则可以获得理论上极大的收益而一旦开发失败则可以把损失转嫁给商业银行。这种情况在我国房地产发展史上曾多次出现。相反对银行来说，在房地产开发项目成功的情况下将获得正常的利息收益，而一旦发生失败则要承担大得多的本金损失。因此，在利用银行贷款进行房地产开发时风险是极不对称的。正是为了解决这一问题，当前所发放的银行贷款全部为抵押贷款。但事实上抵押物的产生只是一定程度上减小了这一风险而并不能最终消除这一风险。在房地产抵押贷款中仍然存在诸如抵押物风险、内外勾结的欺诈风险等一系列风险。特别是在我国当前评估中介机构以及社会信用体系尚不完善地情况下，这一风险仍相当严重。

去年以来，部分地区房地产信贷投放过快，隐含潜在风险，为防止因房地产业波动导致国民经济发展的大起大落，维护金融稳定，人民银行在 2003 年 6 月 5 日发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发 [2003]121 号），对房地产信贷进行了风险提示，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎性调控措施，进一步规范房地产信贷市场发展，起到了要求商业银行防范风险的警示作用。央行 121 号《通知》体现房地产信贷政策的变化，使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的限制。

通知要求，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金 ( 指所有者权益 ) 应不低于开发项目总投资的 30% ；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年；规范建筑施工企业流动资金贷款用途，商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行 20% 的规定；对购买第二套以上 ( 含第二套 ) 住房的，应适当提高首付款比例；强化个人商业用房贷款管理，借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过 60% ，贷款期限最长不得超过 10 年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

8 月 12 日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发 [2003]18 号），在充分肯定房地产业已经成为国民经济支柱产业、提出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度的同时，明确指出当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快，房地产市场的监管和调控有待完善。要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。国务院 18 号文件和人民银行 121 号文件的目的都是促进房地产市场长期健康发展，防范房地产信贷风险，切实维护金融稳定的局面。今后，人民银行会继续按照国务院部署，密切关注房地产等资产价格的变动，及时防止房地产领域增加不良贷款、产生新的金融风险和对实体经济造成损害。在规范房地产信贷的同时，人民银行会配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是通过股权融资、项目融资等方式，支持房地产市场健康发展。

我们有必要回顾中国房地产信贷政策的演变，以对该融资方式的演变有更为深入的了解。

第二节 中国房地产信贷政策演变

一、房地产开发贷款

二、土地贷款

三、个人住房按揭贷款

四、流动资金贷款等其它方面

我们可以认为，央行的“ 121 文件”针对下列问题对房地产行业进行调整：

A ．部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款

B ．“零首付”个人住房贷款

C ．房地产开发企业通过银行贷款购置土地

D ．哄抬地价、虚假按揭套取现金

E ．部分地区出现的大量高档住宅空置

F ．普通居民住宅供不应求等等住宅结构性失衡

G ．施工企业的垫资行

H ．目前出现的投资过热和结构性问题