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第一章 中国房地产业资金需求和供给

第一节 资金需求

一、房地产项目开发资金需求

根据我们对 1999-2003年房地产投资总额和开发商自有资金比例的研究（参见本章第二节），每年约有房地产项目开发投资总额45％资金融资需求。在房地产融资渠道单一的情况下，主要通过银行贷款取得。中国银行业不良贷款率很高，成为影响中国经济健康发展的重大隐患。《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出要深化金融企业改革、健全金融调控机制、完善金融 监管体制。单一依靠银行贷款的融资方式必然是监管当局所不想看到的结果，开拓新的房地产融资渠道是不可避免的趋势。

注： 2003年数为预测值，投资总额数据来源国家统计局、原国家计委投资司

注 :其中光大银行、交通银行和中信发展银行的2002年数据为高盛预测。

数据来源：高盛研究

二、收益性物业投资需求

目前中国房地产开发可归为香港模式：开发全部流程：从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房地产商主要以“房屋制造工厂”的身份出现，急于将开发出的地产项目售出以回笼资金。随着民间资本实力的增强，我们预测未来将有大量的长线资金进入房地产领域，和房地产管理专业团队共同投资房地产。这种投资模式不是开发项目，而是购买升值潜力巨大或具有良好收益能力的物业。这样的房地产投资机构可以员工非常少，但拥有大量收益性物业收益凭证，从而有比房地产开发商更稳定的现金流，有更强的抵抗政策风险和经济周期性不景气的能力，其可预期的现金流也更容易使其实现上市。这种投资者在购买物业时也会有大量的资金需求。

三、按揭证券化需求

截止 2003 年 9 月底，我国个人住房贷款余额已达 12000 亿元，约占 2002 年中国 GDP 的 12 ％。随着中国 GDP 的快速增长和住房按揭贷款比例增加，个人住房贷款余额预计仍将快速增长。

由于近期按揭贷款属于银行的优质资产，按揭证券化动力不足，另外，从我国按揭利率来看，我国按揭利率固定，无转卖空间，成本高。但从长期来看，按揭证券化对资金将有巨大需求。

•  中国房地产贷款余额趋势图

数据来源：中国人民银行

数据来源：中经通投资咨询公司服务业研究部

第二节 供给

一、银行

国家统计局的房地产开发投资资金来源统计显示，当前房地产开发投资的主要资金来源是自筹资金和其他资金来源，国内贷款所占比重为 20-30 ％，根据估算，房地产开发商的自筹资金 10 ％是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有 20 ～ 30 ％间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有 45 ％来自银行贷款。

•  银行贷款占房地产开发资金比重变化情况

数据来源：中经通投资咨询公司服务业研究部

金融机构信贷收支统计显示， 2002年末，房地产贷款占房地产开发投资的比重为49.76％，与国家统计局的结果基本一致，这说明房地产开发贷款中45％资金来源于银行的结论性是可靠的。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，房地产开发资金半数来自银行，从开放的角度来看，房地产行业的开发资金有20％多来自贷款。另外一部分自筹资金和预售收入也有一部分是靠个贷转化过来的，所以估计房地产行的开发资金50％资金来自银行。和我们的估计基本相符。

另一方面，自 2000年以来，房地产贷款在金融机构全部贷款中的比重，总体呈现下降的趋势。

•  房地产新增贷款占金融机构新增贷款比率

数据来源：《金融统计与分析》

目前房地产贷款高端市场不缺钱，低端市场极度缺钱，中小企业北银行认为风险巨大，得不到贷款支持。一方面政策和人行需要压缩贷款，但市场有巨大需求，供需矛盾极大。

二、信托

根据中经通投资咨询公司服务业研究部对 2003 年 1 － 3 季度出现的信托计划的不完全统计（见第六章），我们认为 2003 年 1 － 3 季度至少有 26 亿资金通过信托计划进入房地产投资领域。

三、机构投资者

根据中国相关法律，不通过银行、信托等金融机构，企业之间资本融合的主要方式是股权投资。机构投资者参与房地产项目融资主要问题在于进入的方式和退出的方式。目前国内投资者对房地产开发的专业性认识不够，加上对房地产开发利润预期过高，导致原先不从事房地产开发的“外行”进入房地产领域，大量机构投资者转变成房地产开发商，对房地产专业性的认识不足会加重房地产局部泡沫。从长远来看，如果能设计合理的阶段性股权融资方式，保证机构投资者的投资收益并以专业团队运作房地产项目，并解决退出机制。机构投资者直接融资将成为房地产融资的重要来源。

四、基金

由于目前房地产开发的资金需求量很大，一些房地产企业也根据各自的资源优势，也纷纷涉足房地产基金业务。中国尚未推出产业投资基金法，证券投资基金目前不能直接投资于房地产项目。多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作的，而不是以基金形式运作的，然而《公司法》无法规范产业投资基金的相关问题。境外投资在用外债形式和合资形式运作中，往往遇到外债管制、资金出境困难的问题。还有一些不规范的做法，都给这种融资方式带来了很大风险。

根据我们对 2003 年出现一些类基金运作的投资公司的考察，我们认为其融资额占房地产融资的比例还相当低，见第五章分析。