重庆房地产市场研究报告
(2004年4季度)
摘要

2004年重庆市实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%，增幅比2003年提高0.7个百分点，也是自1994年以来经济增长最快的一年。全年房地产开发投资累计完成393.09亿元，增长19.9%，其增量占全社会投资总增量的19.1%。其中住宅建设投资209亿元，占53%。2004年全市商品房新开工面积2145万平方米，其中住宅面积1667万平方米，比重为77.7%。2004年商品房施工面积6160万平方米，其中住宅施工面积4486万平方米，比重达72.8%。 2004年商品房竣工面积1535万平方米，其中住宅竣工面积为1187万平方米，住宅比重为77.4%。在这些竣工的住宅中，普通住宅比例为89.5%，别墅等高档住宅比例为1.6%，经济适用房比例为8.9%。2004年重庆市商品房成交量进一步扩大，成交面积1918.75万平方米，成交金额356.65亿元，同比分别增长16.6%%、25.2%%，另一方面，重庆市房屋拆迁规模和拆迁进度得到适当控制，因拆迁带来的需求开始减量。2004年，全市实际完成城市房屋拆迁2.5万户，拆除房屋260万平方米，同比分别下降51%%、20%%。
2004年重庆市商品房成交量进一步扩大，成交面积1918.75万平方米，成交金额356.65亿元，同比分别增长16.6%%、25.2%%，另一方面，重庆市房屋拆迁规模和拆迁进度得到适当控制，因拆迁带来的需求开始减量。2004年，全市实际完成城市房屋拆迁2.5万户，拆除房屋260万平方米，同比分别下降51%%、20%%。第四季度主城区主要有48 个 商品住宅新盘上市。新推楼盘主要集中在渝北区、九龙坡区和江北区，这几个区域占到了本季度新盘数量的68%。2004年4季度重庆主城区新开楼盘销售均价2877 元/㎡，相比三季度2903 元/㎡的均价出现下调，显示房地产开发商对于新推楼盘定价更加谨慎。重庆市住宅商品房空置率下降，住宅用商品房2004年空置率比2003年有明显下降。截至2004年12月，全市可供销售的空置住宅房只有191.16万平方米，同比下降15.3%。
2004年4季度，重庆市新开盘的写字楼项目有两个：九龙坡区的渝高商务大厦和江北区的同聚远景，总建面积分别为48000 ㎡和58300 ㎡，每平方米销售均价分别为3300 元和4200 元。四季度甲级写字楼销售均价为7530 元每平米，比上季度上升2.8%左右；租金均价为85 元每平米左右。
最高人民法院日前出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,将于明年1月1日起执行,规定：如果业主在不知情情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没办过户登记手续，法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。使得不少银行因此正在酝酿提高个人住房抵押贷款的门槛。10月29日，央行宣布，从该日起将1年期基准存款利率上调0．27 个百分点，至2．25％；同期贷款利率也上调0．27 个百分点，至5．58％。这是中国自1995 年7月和1993 年7月以来第一次分别上调贷款利率和存款利率。

目录

第一节 宏观环境 6
一、重庆市房地产投资环境 6
二、城市规划 7
三、CBD 建设 7
四、交通建设 8
第二节 房地产开发 9
一、房地产开发投资主要指标分析 9
二、商品房施工面积、竣工面积、销售面积 9
第三节 土地开发及购置 11
第四节 商品住宅 11
一、供应 11
二、价格 14
三、需求 14
四、空置率 15
五、趋势 15
第五节 存量房 16
第六节 写字楼 16
一、供需 16
二、价格 17
三、空置率 18
四、市场展望 18
第七节 商铺 19
第八节 2004年四季度颁布的主要政策法规及分析 20
一、新司法规定可能将使住房抵押贷款政策微调 20
二、央行九年来首次加息 20
三、《重庆市土地房屋权属登记条例》规定正式实施 21
四、房屋交易公共查询信息系统开通 21
表格索引 22
附图索引 22

图表索引
表格索引
表 1 2004年1－12月重庆市固定资产总投资额 6
表 2 2004年西部十二省区城镇居民人均可支配收入比较 8
表 3 重庆市2004年1－12月房地产投资额、住宅投资额 10
表 4 重庆市2002-2004年商品房新开工面积 11
表 5 重庆市2002-2004年商品房商品房施工面积、商品房竣工面积 11
表 6 重庆2002-2004年商品房销售面积、个人购买商品住宅面积、商品房屋销售额 11
表 7 重庆市2004年1-12月商品房商品房销售额、商品房销售面积 12
表 8 重庆市2004年1-12月房地产施工、竣工面积 12
表 9 2004年1－11月重庆市住宅施工、竣工面积 14
表 10 2004年4季度住宅市场主要新推楼盘表 16
表 11 2004年4季度新开盘写字楼楼盘表 20
表 12 甲级写字楼租金、售价及租售率 21
表 13 2004年4季度商铺市场主要新推商业楼盘 22
表 14 2004年4季度大型百货公司入驻情况 22

附图索引

图 1 重庆市1992-2004年房地产开发投资完成总额、住宅建设投资总额 10
图 2 重庆市2002-2004年商品房新开工面积 10
图 3 重庆市1993-2004年商品房销售面积与竣工面积之比 11
图 4 2004年4季度重庆市土地供应分布图 12
图 5 2004年4季度开盘住宅区域分布图 13
图 6 2004年4季度开盘住宅区域分布图 15