第三章 行业发展趋势

2004年我国房地产市场将保持持续健康发展态势，土地供应重心向郊区转移，土地成本持续上升，房地产融资多元化发展 ，普通住宅供应增加，价格整体提高 ，二手房市场更趋活跃 ，写字楼需求旺盛，租金平稳上升，商铺投资增长强劲，管理日趋专业化.

预计２００４年北京市住宅市场供应量持续增长，并进入大盘时代，西南区域、东北区域成为开发热点，低密度健康住宅持续火热，投资额增长速度大大减缓 ，销售势头良好，需求快速增长。北京经济适用房持续放量，展望 2004年北京别墅市场，新增供给继续增加，高端产品比例较大，旧项目经过整合，重新进入市场，在多种利好因素的影响下，对别墅总体需求将不断扩大。市场需求两极分化，准确定位的项目受追捧。

近期建材价格上涨对房价走势有上推作用，市场供应井喷，京城写字楼租金下滑成必然北京东区楼市供应过度将引发价格战。

第一节 整体发展趋势

2004 年我国房地产市场将保持持续健康发展态势，土地供应重心向郊区转移，土地成本持续上升，房地产融资多元化发展 ，普通住宅供应增加，价格整体提高 ，二手房市场更趋活跃 ，写字楼需求旺盛，租金平稳上升，商铺投资增长强劲，管理日趋专业化。

一、 2004 年我国房地产市场将保持持续健康发展态势

建设部部长汪光焘在近日举行的全国建设工作会议上指出，２００４年建设系统将保持房地产市场持续健康发展。

（一）坚持住房市场化的基本方向，进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度，支持职工住房消费。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率。

（二）完善个人住房贷款担保机制，研究建立全国个人住房贷款担保体系。

（三）完善住房供应政策，调整住房供应结构。大力发展普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理，规范集资建房和合作建房，多渠道解决困难职工的住房问题，严格控制高档商品房建设。研究解决城镇化过程中进城务工人员住房等问题。贯彻落实《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，建立健全住房保障体系。指导地方合理确定保障水平、落实住房保障资金，逐步建立稳定规范的资金来源。积极推行以发放租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的住房保障方式，强化住房保障工作。

（四）加强宏观调控，整顿规范市场秩序。加强对重点地区房地产市场运行情况的分析和监督，完善房地产市场信息系统和预警预报体系，争取２００４年上半年在３５个大中城市和其他重点城市全面推开。建设部将会同国家统计局等有关部门建立定期信息发布制度，引导企业理性投资，消费者理性置业。配合国务院办公厅下发《关于开展房地产市场专项整顿的通知》，全面部署整治工作。完善房地产信用档案系统，健全房地产中介服务监管机制，开展执法检查，曝光一批失信企业，切实维护购房者的合法权益。

（五）大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平。建立和完善住宅产业的经济政策、技术政策，健全推进机制，规范住宅性能认定和住宅产品认证、淘汰制度，鼓励研发和推广适用的建筑成套技术、产品和材料。

（六）认真贯彻《物业管理条例》，规范发展物业管理。抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》和《业主公约》、《物业服务合同》等示范文本。贯彻《物业管理收费管理办法》，指导各地建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，规范物业服务收费行为。

二、土地供应重心向郊区转移，土地成本持续上升

随着各大城市向外扩张的势头锐增，城市郊区化趋势明显。同时，由于 2003 年动拆迁纠纷案件的增加， 将可能导致部分城市动拆迁步伐放缓， 市中心的土地供应速度亦将减速。目前各大城市郊区土地供应量已有所增加，预计 2004 年郊区土地的供应量将继续增加，成为城市发展的重点地区。

2003 年， 随着土地使用权获得方式的改变——全面实施招投标、挂牌、拍卖， 致使土地价格大幅上涨。同时， 由于全国各大城市城市建设步伐加快， 城市旧城改造工程大规模启动， 动拆迁成本快速增加，也相应地导致土地价格的隐性上升。此外， 国家将出台相应的措施补贴动拆迁居民的应得利益，届时土地购置成本也将可能增加。预计 2004 年全国土地成本仍将持续上升，土地出让价格相应上升。

三、房地产融资多元化发展

2003 年央行‘ 121 号文'规定， 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的 30% 。然而目前达到这一规定的房地产企业并不多。

因此探索新的融资渠道势必在行， 对地产信托和房地产基金来说，也可谓是一付催化剂。但目前国内《产业基金法》尚未出台，运作房地产基金仍属于一种奢侈。然而不容忽视的是，国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求， 国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计 2004 年， 随着中国市场的逐步国际化， 地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展。

四、普通住宅供应增加，价格整体提高

2003 年，各主要城市住宅竣工面积高速增加，强劲的住房需求增长仍无法消化当年的竣工量，竣工面积普遍高于销售面积，致使大部分城市当年空置面积增加。

高档住宅供过于求现象显著，普通住宅市场供需基本平衡。 2003 年国家政策明显向增加普通商品房供应倾斜，普通商品房用地供应亦相应增加，这一趋势将主导未来的住宅市场。

2004 年，普通住宅市场供应量将不断扩大，同时需求也将持续增加，因此价格上升将会成为全国的普遍现象。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动， 城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显， 相应地住宅价格也将加速上涨。

高档公寓供求关系将继续保持平稳态势，在部分一线城市的供应量甚至会有所下降，如北京、上海， 由于前几年过量供应，未来需求增长速度亦开始趋缓；而二线城市则处于消化期，短期难以呈现上升趋势。高档公寓价格经过了前几年的高速攀升之后，目前已进入了一个较高的平台，未来大幅上涨的可能性不大。 2004 年，高档公寓总体价格将与 2003 年持平。

别墅市场总体上将受到国家暂停别墅用地审批政策的较大影响。但由于之前很多发展商已储备了不少的别墅开发用地， 市场供应量在一定时期内不会减少，甚至会有所放大， 同时需求量也会增加，故而各地市场均前景乐观。中原地产预测 2004 年别墅价格将会继续稳步上升，一些一线城市的远郊项目也同样十分受欢迎， 价格将直追近郊或城市边缘区的同类产品，甚至会有一些大型项目出现；而在二线城市，现有别墅的空置现象预计将会减少，而价格则会相对趋稳。

五、二手房市场更趋活跃

2003 年，国家高度重视二手房市场的发展，从中央到地方出台了一系列二手房交易管理政策，对完善和促进二手房市场起到了积极作用。随着城市动拆迁规模的加大、公房上市等政策的开放、二手房交易程序的简化等诸多因素影响，二手房市场空前繁荣，二手房交易量逐渐逼近一手房，尤其是上海、广州、深圳等房地产市场发展迅速的城市。

2004 年，国家将会继续加强二手房市场交易的管理， 各地也将陆续出台相关政策，为规范和促进二手房市场起到积极作用，二手房市场将继续快速发展。中原预测一线城市二手房市场将继续蓬勃发展，尤其是北京的二手房交易量将大幅增加。同时，二线城市的二手房市场 2004 年将快速发展，如天津、大连、重庆、成都、杭州、武汉、青岛等地的二手交易量将迅速放大。其他的东部、中西部的各级城市的二手市场也将蓄势待发，逐步启动。

六、写字楼需求旺盛，租金平稳上升

2003 年，在国内经济运行状况良好的背景下，全国写字楼市场发展迅速。全国主要城市写字楼供应普遍增加，北京、深圳写字楼新增供应强劲。随着国内经济的持续发展，外来投资的迅速增加，以及 CEPA 协议签署，内外资企业办公需求旺盛，促使北京、上海、重庆、深圳等城市办公需求正在快速增长。

展望 2004 年，当前国内良好的宏观经济形势为写字楼物业市场提供了健康的发展预期，北京、上海、广州、深圳等地的甲级写字楼需求更趋旺盛。

但是，部分城市甲级写字楼空置率居高不下，供过于求的现象依然较为严重， 租金的上升空间将受限制，包括北京、广州等一线城市，二线城市如济南，大连。

2004 年，预计这种现象短期内难以扭转。但上海的甲级写字楼市场相比之下，一枝独秀。持续旺盛的市场需求， 相对平稳的新增供应，使得甲级写字楼的租金一直保持平稳上升的态势。

七、商铺投资增长强劲，管理日趋专业化

2003 年，全国各地普遍出现商铺的投资热潮。展望 2004 年，因商铺投资的高收益性， 预测商业营业用房市场仍将呈现供需两旺的势头。一些处于调整期和蛰伏期的城市将呈现出较大的市场潜力，如大连、天津等。但在城市地域空间上，商铺发展仍有一定局限性，未来仍将依存于其他形态的房地产而发展。

商铺投资因其投资回报率高，带来市场需求的旺盛，投资人群的多样化，从而对商铺管理的要求也相应提高。一些城市如北京，已经引进了外资商业管理公司来管理商铺，专业化管理的趋势将日益明显。

租金方面，一线城市将持续上涨，如广州； 二线城市在商业网点建设完善的基础上，情况也较为乐观，如沈阳依托社区发展的商业房产，珠海市核心商圈内的项目等等。商业中心、综合超市、 shopping mall 等大型商业项目在各地发展将最为迅速，未来前景也较乐观。

然而，商业地产发展的速度应与城市区域商业发展相协调。目前中国中小城市商业发展有失衡的趋势， 由于普遍缺乏消费能力，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险，因此对于中小城市的商业地产开发应持谨慎态度。

第二节 产品发展趋势分析

预计２００４年北京市住宅市场供应量持续增长，并进入大盘时代，西南区域、东北区域成为开发热点，低密度健康住宅持续火热，投资额增长速度大大减缓 ，销售势头良好，需求快速增长。北京经济适用房持续放量，展望 2004 年北京别墅市场，新增供给继续增加，高端产品比例较大，旧项目经过整合，重新进入市场，在多种利好因素的影响下，对别墅总体需求将不断扩大。市场需求两极分化，准确定位的项目受追捧。

一、 2004 年北京住宅发展趋势预测

2003 年北京房地产市场处于良性发展的环境，住宅市场价格比较稳定。

从宏观调控角度来看，政府加大对房地产开发的介入力度。在政策法规方面，出台和完善了１２１号文件、１８号文件、物业管理制度的规范要求、房地产转让管理办法等；在价格控制方面，加大经济适用房的投放量；在市政配套方面，交通道路改造力度加大，地下轨道交通的完善和开通等都对市场上房产的开发带来了良好的宏观环境。

从市场供给和需求角度看， 2003 年１－１０月北京市住宅销售总面积１５３１万平米，与此同时， 2003 年１－１２月底的新盘有效供应１７３９万平米，供需基本平衡。

２００４年房产市场发展将是开发商和消费者关注的焦点，也是我们即将进入世界贸易组织，经受外来考验的一年，下面从市场供需角度对北京市整个房产市场作简单趋势预测。

（一）２００４年北京市住宅市场供应量持续增长

2003 年供应新盘大约２００个左右，总的规划建筑面积大约４４５７万平米，今年有效供应１７４０万平米。据此预测，２００４年市场供应及投放量将持续增长，至少还有规划的２７１７万平米要投放市场。

除了 2003 年开的大盘继续投放以外，２００４年还有百子湾一号经济适用房、绿戎家园、定福家园３个经济适用房开工建设。东坝乡和记黄埔的Ｂｏｕｔｉｑｕｅ Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ概念的大型低密度住宅，光彩中央居住区项目，以及未来即将可发太合嘉园（别墅）、朝阳新城、星河湾、国美家园、四惠交通枢纽项目、东直门交通枢纽项目等。

（二）大盘时代

随着大盘概念的炒作， 2003 年的北京房产市场上出现了众多大盘。１１个大盘（大约占市场全年新盘数量的７％）的供应量占到了全年供应的５５％的比重。这些大盘在 2003 年开盘，２００４年将会集中投放市场，市场的供应量将急剧增加。竞争将越来越激烈。

根据我们近期的统计，大盘的绿化率要高于规模较小的项目，社区的配套服务也更加全面完善、居住更加人性化、舒适化。

（三）西南区域、东北区域成为开发热点

2003 年北京市进行了ＣＢＤ整体规划与建设，远郊的通州区也是重点开发建设区域。２００４年酒仙桥、西坝河太阳宫位置、东坝乡、西南部以及西四环方位都将有项目不断涌现。

随着这些位置周边配套设施的不断完善、道路交通的建设，东部四五环、西南区域建设力度将加大。位于东部四五环的东坝乡是北京市十个边缘集团重点规划示范区中最晚开发的一块，东坝乡主要规划建设的为一些公建和低密度住宅，明后年东坝乡将会上市供应。据悉，西边目前有很多地块处于项目运作阶段也将于明年集中供应。而北部和南部供应相对来说要少一些。

（四）低密度健康住宅持续火热

２００２年我们称之为“ townhouse 年”，是 townhouse 起步和发展的一年。 2003 年别墅有效供应２８７．５万平米，占全年有效供应的１６．５％。 townhouse 依然火热，在产品设计方面也更加成熟，特别是ＳＡＲＳ之后，人们更加关注低密度住宅和健康住宅，低密度住宅产品今年销售情况较好，越来越多人喜欢居住在有天有地的环境中。

首先， 2003 年国家出台１８号文件，规定低密度住宅的土地报批要严格化，这就使开发商加快了项目运作进程。这些项目地块都是早已批文建设别墅项目的地块。根据市场上已经准备供应的项目资料看，很多项目已经完成项目规划，将于２００４年开盘供应。比如棉花城二期、翡翠城的三期、威尼斯花园、顺驰林溪、温哥华森林、太合嘉园别墅、和记黄埔东坝的低密度项目、怀柔的天籁、通州宋庄的低密度项目、珠江国际城、骊城的后期等等都将在２００４年在市场上供应。

依照这些资料，２００４年将依然是低密度住宅、健康住宅大量面市的一年。低密度住宅市场的竞争将更加激烈。

２００４年北京市住宅价格总体保持稳定，部分热点区域有所上升。

（五）投资额增长速度大大减缓

2003 年前三季度，北京房地产投资总额再度增长，投资总额为７２３．８１亿元，同比增长１８．１％。其中住宅部分投资额为４０２．１５亿元，同比增长４．７％。但这一增长比例在整个东部地区中是最低的，也大大低于去年同期的水平。

（六）销售势头良好

在投资持续增长、新开工面积增幅持续攀升的同时，房屋销售总量也在增长，商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售势头均看好， 2003 年前三季度北京地区商品房销售总额为４１９．３４亿元，比去年同期增长６９．１％。其中住宅部分的销售总额为３７７．４２亿元，同比增长６４．４％。与投资额的增长速度相反，北京地区的商品住宅销售额的增长速度高于其他大部分东部地区的城市，居于第四位。

（七）需求快速增长

房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一，城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求的户数占家庭总户数的１０％。随着居民消费观念的变化，１０年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。

综合以上分析，供应和需求基本平衡，２００４年北京市整体住宅均价保持稳定，部分热点区域的价格有所上升。

（八）２００４年政府宏观调控力度加大，土地拍卖制度的完善和确立

2003 年，广州富力地产通过招标以３１亿元的价格夺得一地块的土地使用权；今年，天津顺驰集团通过拍卖以９．０５元亿的价格获得了大兴区黄村卫星城北区１号地使用权，这一价格高出４．３亿的起拍价１倍多；紧接着，大连万达以高出挂牌起价３．１亿获得昌平东小口镇居住、商业金融用地，上海昂贝以５７７．０９万元的价格获得石景山区古城都市村庄住宅用地。

这一系列的挂牌竞价和公开拍卖活动使得土地的出让不断地走向公平、公开、公正。明年北京市的土地出让将会更多地采用拍卖手法，使土地出让更加透明化，更多的外地开发商能够有参与竞争的机会。

土地供给规则的变化，宣布了一个新的房地产时代的来临，这将是一个彻底打破原有游戏规则，公平考验竞争实力的时代，是一个能让更多企业优势突显，更多枭雄一展风姿的时代。具体体现为：一、行业面临重新洗牌，公平的市场竞争环境已经形成，资本金的规模、等级以及开发企业对资本的运作能力，成为决定其今后开发方向的重要因素；二、土地招投标的公开与公平，要求开发企业站在更前瞻的角度来研究未来土地市场的发展方向。对市场的走势分析、预测能力将成为其决策成败的核心问题；三、在获得同一起点的竞争环境之后，是否具备更强的产品打造能力、项目运作能力，将是开发企业提高利润的强有力手段。

（九）融资渠道多元化、房产基金公司的涌现和增加

２００４年将是国有各大银行进行大力调整改造的一年，国家将通过注资和债转股相结合的方式，大幅削减国有银行坏账，同时严格审批和控制贷款发放制度。此项改革将严重影响到房地产开发商的融资和开发活动，只有开辟多种融资渠道，才能满足融资需求和降低风险。由此，２００４年市场上房产基金公司将会不断涌现。此外，上市融资、房地产信托也将应运而生。这些举措都将推动房地产市场健康发展。

二、 今年北京经济适用房持续放量

继去年经济适用房井喷放量后，今年本市经济适用房建设量仍将保持较大增长。今年本市将新开工经济适用房 300 万平方米，竣工 200 万平方米，基本与去年持平。

北京市政府自 1999 年批准了首批 15 个对外公开发售的经济适用房项目后， 3 年时间内才增加了 10 个项目，市场供应量一直不大。但是， 2003 年北京的经济适用房放量出现了“井喷”现象。北京市建委开发办公室提供的最新数据表明， 2003 年全年全市经济适用住房累计开复工面积 772 万平方米，其中新开工面积 318.74 万平方米，预销售面积 261.43 万平方米。

今年经济适用房仍将执行基准价销售，根据楼层、朝向不同实行 3% 的价格浮动。今年全市经济适用住房计划新开工 300 万平方米，竣工 200 万平方米。其中回龙观、天通苑两大项目进入收尾工程，回龙观新开工 70 万平方米，天通中苑新开 250 万平方米；西红门、翠城、朝阳新城、双惠和三环新城等重点项目新开工 100 万平方米；百子湾、绿戎家园和定福家园 3 个新项目新开工 60 万平方米。新的经济适用房项目位置大都集中在环线周边，交通便利。

三、 2004 年北京别墅市场展望

新增供给继续增加，高端产品比例较大。一方面，由于 2003 年开工的别墅项目比较多，这些项目一期的规模都不大，二期如果在 2004 年上市，会形成一个很大的增量。另一方面，从国务院 18 号文来看，政府希望建立一个合理的住宅供应体系，而高档物业正是这个体系中重要的一部分。北京市国土房管局有关负责人曾表示：“对北京高档住宅市场进行调研，采取一些特事特例和根据区域的实际情况进行一些调整，还是有必要的。”种种迹象表明，国土资源部 45 号文中部分内容 2004 年可能有松动的迹象。综上所述，别墅市场供应量仍然会继续增加。

旧项目经过整合，重新进入市场。随着国土资源部 45 号文对别墅用地的叫停，许多有经验的开发商拿不到新的别墅用地，可能会把目光投向市场上那些定位差、积压的别墅项目。通过对积压的别墅资源整合，大手笔地投入于改善交通、配套，同样也可以取得比较好的销售业绩。如果政府根据政策的导向，对开发空置别墅项目的开发商给予一定的鼓励，很可能会促进结构性供求矛盾的解决。

在多种利好因素的影响下，对别墅总体需求将不断扩大。除了别墅市场原有的需求外，随着北京市经济发展，本地消费者购买能力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到他们的欢迎。而对外开放的进一步深化，则吸引了众多国内国外商家进入北京，他们一般居住需求集中于高端市场，高档、低档别墅都可能在他们这里找到需求。随着别墅需求的不断扩大以及新开别墅项目进入强销期， 2004 年别墅销售率将有所提高。

市场需求两极分化，准确定位的项目受追捧。据不完全统计，从 1990 年至今，北京市别墅市场已经售出的别墅售价在 5000 元／平方米以下、 5000 元／平方米～ 10000 元／平方米和 10000 元／平方米以上的分别占 35 ％、 30 ％和 35 ％，但 2003 年当年销售别墅中售价在 5000 元／平方米以下达到 45 ％，而 5000 元／平方米～ 10000 元／平方米仅占 20 ％， 10000 元／平方米以上比例维持不变，中间价位别墅需求下降较大。由于低端产品需求强烈，预计 2004 年仍然面临利好，中高端市场由于购买者购买需求不强烈，更需要加强市场定位的工作。

从中国房地产别墅指数来看， 2003 年的曲线是高起回调趋势。预计 2004 年北京市别墅市场的价格将逐渐回归价值，在平稳发展的趋势下，会出现一定程度的波动，不同位置、不同品质的别墅价格表现不同。由于今年推出的项目建设逐步成熟，产品、配套和人文环境上佳的别墅随着综合品质将进一步提高，价格也会上行。

品质好的近郊小户型独栋项目由于数量少，需求量大，仍会受到追捧，但 2003 年其价格潜力已基本释放，上升空间预计不会太大。受总量影响，豪华别墅价格可能会继续回调，但幅度不会太大，部分高价别墅以其良好的自然、人文环境同样会供不应求，甚至价格可能出现大幅上升。

别墅品质将进一步提高，主要体现在以下几个方面：

追求低密度。 2002 年以前， 50 ％以上的项目容积率在 0 ． 6 ～ 0 ． 8 之间， 2003 年有 45 ％的开盘项目容积率在 0 ． 5 以下。越低的密度就意味着会有越尊贵独享的天地和视野，打环境牌仍是吸引客户最直接有效的手段。

注重社区环境的营造。 2002 年以前， 50 ％的项目绿化率在 40 ％左右， 2003 年 43 ％的项目绿化率超过 50 ％。能在竞争中脱颖而出并保持价格坚挺，社区环境的规划和打造是所有优秀项目应具备的最基本的条件。

营销方式呈现多元化发展趋势。走定制化路线、贴身化个性服务、度假和试住式销售、俱乐部销售方式、体验生活方式 show 场等，在别墅眼球争夺战中，有效的推广渠道和方式将是胜出的推动力。

第三节 价格走势分析

近期建材价格上涨对房价走势有上推作用，市场供应井喷，京城写字楼租金下滑成必然北京东区楼市供应过度将引发价格战。

一、 建材价格上涨对房价走势的影响

住宅建设的开发成本划分为土地成本、建筑安装工程成本、各类固定收费、期间费用与税金及其附加，还有开发利润等五个方面，而房价的高低与开发成本是有一定关系的。近期钢铁、水泥等建材价格的上涨对开发成本有一定影响，以北京为例分析可得出对房价走势的影响。

（一）土地成本

北京市内外环线附近地价每亩约 100 万元，如果按容积率 1.2 计算，楼面地价为每平方米 1250 元左右；中心城区旧改地块已是 800 万元一亩，若按容积率 3 计算，楼面地价已达每平方米 4000 元。但有资料表明，受楼市趋热的影响，老西门地区原地价为 700 万元一亩，而目前已涨到 1000 万元一亩，若按容积率 3 计算，原每平方米 3500 元楼面地价已上涨到 5000 元；浦东外环线三林地区原地价为 40 万元一亩，而目前已超过 100 万元一亩，若按容积率 1.2 计算，原每平方米 500 元楼面地价已上升到 1250 元。

（二）建筑安装工程成本

由于材料设备市场和建筑工程承包市场基本不存在垄断特征，建筑安装工程成本已成住宅成本中最透明部分，经验表明：按一般建筑设计标准，多层住宅的建筑安装成本每平方米 900 至 1000 元，小高层为 1300 至 1400 元；高层为 1600 到 1800 元。但目前黄砂、水泥等原材料价格在上涨，建筑安装成本也定会水涨船高。除此，小区内的围墙、道路、绿化每平方米还要用掉 100 元左右。

（三）各类固定收费

搞住宅建设，各类固定收费名目繁多，比较重的收费就有 6 项： 1 、人防工程建设费，按地面每平方米收 60 元； 2 、配套费，按小区建面每平方米收 320 元； 3 、小区管道工程费，按小区建面每平方米收 17.5 元； 4 、小区内燃气工程费，按建面，若用煤气，每平方米收 21 元，若用天然气每平方米收 24.5 元。 5 、小区供电配套工程费，基本标准为：建筑面积在 6 万平方米以内（含 6 万平方米）的，全电缆工程每平方米建面收 145 元；若架空线与电缆结合工程每平方米收 130 元。 6 、电话通讯工程费有线电视安装、勘丈费、交易手续费、监理费加在一起，每平方米要收 600 至 700 元。旧改地块每平方米也要收 300 至 400 元。

（四）期间费用、税金及其附加

经营管理中，房产开发企业还要发生财务费用、销售费用和管理费用，这些费用虽不列入成本而作为期间费用，但开发企业一定要在产品售价中得到补偿，一般约占销售总额的 10% 左右，还有营业税收及其附加又要占销售总额的 5.65% 。

（五）开发利润

目前，住宅开发项目的利润，由于土地价位不同，各自利润获得很难讲得清楚，有的有 100% 利润，有的有 50% 利润，有的则可能更少些，但据目前有关人士测算，销售净利率平均在 20% 左右，这也是一个毛估估数字。

综上所述，房地产开发成本在上升，由此让人看到，就成本而言，房价要降也很难。但房价是由供求关系决定的，若是成本上升，房价上涨后，购买需求及其购买能力仍是同步上涨的话，那开发商仍是有利可图，市场依旧看好；若是购买力无力支撑房价上涨的速度，那么开发商就很可能被套牢。但不论市场如何，开发商在开发成本上升的基础上，不会把房价定在自己不赚钱的价位上。由此推断，房价的走势，看来还是要微幅上扬。

二、 市场供应井喷，京城写字楼租金下滑成必然

北京市统计局 1 月 29 日公布的数据显示， 2003 年北京办公用房市场租赁价格不断呈现走低之势，全年办公用房租金价格指数同比降低 1.9% ，这已经是继 2002 年以来连续第二年租金较前一年有所下降。虽然此中有遭受非典疫情冲击、大量外资公司退租等不利影响，但供应量骤增、竞争激烈无疑是导致租金走低的主要原因。

（一）连续两年租金下滑

北京市统计局的调查显示：从去年一至四季度，北京写字楼等办公用房租金价格指数逐季降低，分别为 100.1% 、 98.0% 、 97.1% 和 97.0% ，其中全年高标准写字楼和普通办公用房价格指数分别为 97.6% 和 98.8% 。

该局专家分析北京办公用房市场租赁价格下降的主要原因是：第一，去年新建楼盘大量入市，造成市场竞争加剧，同行间不断压低价格以减少空置率。第二，非典期间很多租户退租离京，为了争夺市场不惜采取降价的办法留住客户，从而影响到全年租赁价格指数的走低。此外，非典之后，客户对写字楼的选择也有了新的要求，除了软、硬件到位以外，通风、采光、排污等影响健康的因素成了人们选择楼盘的新标准。

（二）今年租金依然走低

北京写字楼的租金回报率即便是在全球范围也名列前茅，是国际平均水平的 2 到 3 倍，这种回报高得有些不正常了，造成这种租金过高的原因主要是供应量偏低。前些年北京甲级写字楼的供应量极低，只有几十万平方米，在经历了一段时期的爆发性增长后，供应量已经达到了数百万平方米，并陆续形成了燕莎、 CBD 、金融街、中关村等著名商圈，上地等新商圈更是多达几十个，这种竞争让价格不得不降。

从总体趋势来看，北京市甲级写字楼的租金水平还是处在一个下滑的趋势。 2003 年的非典疫情只是一个直接诱因，世界经济不景气与供应量的加大才是导致写字楼租务市场不景气的根本原因。随着供应量的进一步增大，预计 2004 年北京市写字楼的租金水平仍将继续调整。

（三）市场供应热点明显

在今后 4 年间，北京甲级写字楼的供应将再添 1000 万平方米左右，竞争之激烈由此可见一斑。

由于非典的原因，去年很多写字楼项目延迟了开盘计划，因此今年写字楼市场总体供应量会有所增加。目前，国贸、建国门区域写字楼市场处于断档期间，这使其他区域如朝阳门、劲松、双井区域 ( 泛 CBD 区域 ) 获得了一个不错的市场空间，从而形成近两年写字楼市场的潜力区域。燕莎地区可供开发的土地已经不多，很难再成为写字楼供应的热点区域。而金融街前有国际金融中心和富凯大厦相继投入使用，后有中证大厦、英蓝大厦、赢泰大厦等陆续开工，今年有望形成供应高峰。中关村西区的建设正在展开，地下工程现已基本完成，预计未来几年的供应量也较大。

（四）三大利好支撑市场

在供应大增的同时，众多利好使今年的写字楼成交量也有望增加。外资机构由非典期间的观望逐渐转变为对北京经济和环境安全重树信心，疫情过后国内经济强劲的发展势头及政府在处理疫情上的有效措施，使去年 3 季度东部写字楼市场入住率又重新回复了 80% 至 90% 的正常水平即是明证。

其次，今年 1 月 1 日 CEPA 正式实行，香港的银行、财务公司进驻内地的资产规模要求由 200 亿美元降至 60 亿美元。如此一来，香港的永隆银行、大新银行、香港上海商业银行、中信嘉华银行、工银亚洲等 8 家中小型银行可顺利进入内地市场。除了港资金融机构会成为 2004 年北京写字楼市场的一支活跃力量外，众多的香港会计事务所、广告公司等也将消化大量供应。

第三， IT 行业恢复景气，行业需求有望回升。在美国纳斯达克上市的几家中国门户网站从去年下半年开始盈利以来，基本面更加看好，去年 7 月 14 日，搜狐更是以 43.4 美元创下上市以来的最高价。网络广告、电子商务、短信成为了这些网站的主要盈利业务，这些消息都预示着国内 IT 行业有望恢复景气，它们的复苏使北京写字楼需求市场获得了一支重要力量。

（五）写字楼市场需要细分

随着供应量骤增以及竞争的加剧，写字楼市场也需要细分。

目前，北京甲级写字楼之间的区别主要在于楼层高度、大堂设置以及外立面等等，特点不突出、缺乏个性，所提供的服务也大同小异。华润的蒋智生表示，目前写字楼之间的竞争虽然激烈，但程度远没有达到住宅的竞争水平。由于竞争，北京住宅的性价比越来越高，小户型、经济适用房、公寓、 TOWNHOUSE 以及别墅等等产品分类越来越细，创意和服务也越来越精。写字楼也需要这种细分，大家针对自己的客户群提供个性化服务，错位经营、避免同质化这才是生存之道。

三、 北京东区楼市供应过度引发价格战

（一）北京东区楼市供应状况

近期，北京东部商品房供应量非常大，目前，东区将台、东风、东坝、平房、常营 5 个乡已经有 8 个开发量大于百万的大盘， 5 年内总供应量超过 3000 万。大盘项目的开发商均为北京甚至国外很有实力的房地产企业，大多在不同场合表示过要独立开发各自圈来的大批土地，常归来讲开发大区域一般将其分割成豆腐块，在转让给二级开发商，如望京地区。但考虑到大片开发可避免分块开发的同质化恶性竞争，并免除了不讲信用的小开发商对承诺的绿地和配套设施不投资的问题因此大盘项目的开发商选择独立开发土地。

•  北京东区商品房项目

（二）消费者需求变化

现在的消费者要购买的不再仅仅是一个稀缺的概念，而是更实在、更完美的产品。只有拿出精品，再加上物有所值的价格，才有可能得到市场的认可。随着竞争的进一步加剧，东区楼市的销售价格也必将随之有一定的下降空间。事实上，近两年来，这里的楼盘也一直呈现价格下降态势。市场竞争激烈了，项目自然要设法迎合消费者的需求，而不是坐等天上掉下馅饼，降价也不能不说是一个有效的办法。

（三）开发商的促销策略

价格竞争在不同的开发商那里将呈现出不同的形态。一种是真正的性价竞争，如一些上市的品牌公司，以产品为本，靠产品去切市场的蛋糕份额。由于品牌的支撑，这类公司的楼盘一般价格比较稳定；一种是以特色运作著称的项目公司，往往在特色地段做特色楼盘，强调产品的独特性，专做“惟一”的住宅产品。这样的公司操作的楼盘往往能热销；还有一种是“用未来赌明天”的开发商，在一期以低价甚至赔本入市，吸引人气，待小区形象慢慢变好，后期的项目开始涨价，以此获取利润；最后一种是视变化为猛虎的开发商，往往在市场的竞争压力下“死扛”，直到最后不得不降价卖房，但这样的房子能不能买，买房人得自己判断。

春节过后，位于朝阳路上的高档公寓朝阳园 1 号楼与 2 号楼剩余户型全部“一口价”出售，不分楼层、不分朝向一律 7280 元 / 平方米，这一价格比几天前降低了 500 多元。

就在春节过后楼市尚处于青黄不接的当口之时，朝阳园却推出了“一口价”，大批现房户型一律 7280 元 / 平米，首付款更低至八万八千元，另赠送全套家具电器，前十名还能获免 2 年的物业费。有人算了一笔账，此时购买朝阳园比此前可省掉十几万元。这可不是个小数目。

这是典型的市场竞争的结果。在产品同质化越来越明显的今天，竞争的白热化使得开发商不得不潜心研究营销制胜之道。荟景峰作为东区现房豪宅朝阳园的二期项目，其香港制造的出身和第一太平戴维斯的服务招牌为其产品增添了附加值。但是，目前新盘迭出，如珠江罗马嘉园、白领家园，以及正在运作的星河湾、和记黄埔项目等，价位约在 4000 元 -6000 元 / 平米。荟景峰虽然凭借现房的优势和楼盘品质略胜一筹，但面对竞争，也需要营销策略的支持。这次推出的“一口价”只有 40 套户型，由原来的 7800 元 / 平米“一口”喊到 7280 元 / 平米！此举的目的就是要在拥挤的竞争环境中尽快脱身。