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第二章 行业热点、主要问题及对策
物业税的开征成为近期政策热点，物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取。
2004年１月９日，北京市国土房管局、市发改委、市建委、市规委四部门联合下发通知，暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划和国有土地使用权协议出让。对一批地产商来说，形成短期资金链压力。
随着全国许多地方和昆明的诸多项目有了自己的社区学校，产权、资金、生源问题等正困扰着办学者，巨额投资学校以提高楼盘卖点的的方式出现危机，包括学校产权危机，生源危机。
产权酒店虽然在国外以高利润低风险著称，但引入中国后，因为国家尚没有这方面的法律法规，在高回报率的背后可能业主合法权益很难得到有效维护。
行业的高速增长需要我们预防房地产泡沫的危害，这方面国际经验可供我们借鉴。
近两三年来，在入世和奥运双重效应的刺激下，京城众多本地开发商和外地、外资、外行（俗称“三外”）开发商纷纷以各种方式大量购进土地，引发土地供求的不协调因素。
第一节 行业政策热点
物业税的开征成为近期政策热点，其开征可能导致新房价格降低，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。
2004 年１月９日，北京市国土房管局、市发改委、市建委、市规委四部门联合下发通知，暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划和国有土地使用权协议出让。行政措施的变化蕴涵着土地政策将发生重大变化，对北京的房地产市场产生重大预期影响。
一、 开征物业税对房地产市场的影响
物业税又称“财产税”或“地产税”，虽然目前我国还没有一个明确地提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施，但基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。到目前为止，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算房地产税和房地产开发建设环节收费整体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
（ 1 ）新房价格有望降低
依照我国现行的土地审批制度，老百姓在买楼时，房价中已包含了几乎全部的税收。而物业税改革，可能要将开发商建房时上缴的一部分税，改由购房者购房以后每年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节，消费者至少可降低 10% — 20% 的购房成本，如果这样，根据英美等国的经验，新房子的价格有望相应降低，即可能在现有基础上降低一至两成。
但与此同时，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加，可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象，也就是说老百姓有可能买房容易养房难了。但对收入较高的年轻白领来说是一个好消息，它降低了置业的门槛。
（ 2 ）对房地产投资有双重影响
银行利息的降低，股市的长期低迷，使得房地产成为近年来投资的一种重要手段。物业税改革的目的不是要特别打击炒楼行为，但楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。另外，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。
目前在房地产市场以“买房出租”作为投资的购房形式将会受到打击，因为在这种新的税收制度下，“买房出租”的利润会大大缩水，投资者会把资金转移到其它投资项目中，从而影响投资型物业的市场前景。
（ 3 ）对土地供应的抑制
我国现行的土地出让制度为买地后需一次性付清地价。这样一来，每一届政府就会希望在任职期间尽量多卖地以快速大量地筹集建设资金，缓解资金压力。卖地筹集的大量资金可能导致各个地方的政府性投资出现不正常的增长，也给下届政府造成很大压力。
物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。这有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前“老子吃儿子”的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是一次新土改，是房地产行业健康、持续发展的保证。
（ 4 ）对移民可能的影响
当一个地区的地税随着经济发展而比周边地区高的时候，也就意味着地区生活成本的提高，在与收入、环境的权衡之下，部分人将选择迁移到地税更低的城市居住，导致城际间移民潮的出现。例如深圳市，由于土地价值的不同，盐田和关外的物业税会相应低一些，这会使这些片区的生活成本相应较低。而随着关外城市化进程的加快，环境的差距日益缩小，市区的人就可能迁移到关外居住，从而为这些片区的房地产发展带来重大机遇。
二、 暂停受理审批经营性项目立项、规划和国有土地使用权协议出让对北京房地产市场的影响
2004 年１月９日，北京市国土房管局、市发改委、市建委、市规委四部门联合下发通知，暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划和国有土地使用权协议出让。行政措施的变化蕴涵着土地政策将发生重大变化，对北京的房地产市场产生重大预期影响。
２００２年５月国土资源部的１１号令（《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》），限定从当年７月１日起，经营性国有土地使用权出让必须通过招标、拍卖或挂牌的方式公开交易。该政策对土地市场的透明化应该来说有积极的影响，开发商也认为土地革命马上开始。然而６月底，北京市政府便下发３３号令（《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》），为北京市的经营性土地协议出让开了“四个口子”。显然在协议类土地出让上，北京出现了不少问题。原本应全部停办的协议出让土地视北京的具体情况开出了四个口子，仍执行协议出让办法：
第一类：在 2002 年 6 月 30 日前，已取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的规划意见书或审定设计方案通知书、规划用地许可证，但尚未办理土地征用手续或国有土地使用权出让手续的经营性项目用地。
第二类：绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，因和其他非经营性项目确实不可分割，而不能进入市土地交易市场公开交易的
第三类：属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的
第四类：市政府批准的其他经营性项目用地
３３号令出台以来，北京市协议出让的土地估计达１亿平方米，而且２００２年到 2003 年间，北京市协议出让土地的比例高达９８％。这和国土资源部的１１号令的精神显然相违背。
对于３３号令后突击拿到的地的开发商来说，可能存在没有签订国有土地使用权出让合同、没有正式形成交易，却已开始征地、拆迁或进行市政基础设施的规划与建设工作的行为。“把庄稼种在了别人家的地里”。一旦３３号令的补充规定将协议土地出让砍掉，拿着这些地的发展商必然要交纳巨额的土地出让金，对一批地产商来说，形成短期资金链压力。新的政策如何处理“四个口子”可能成为多数开发商关注的焦点。
第二节 技术动态分析
随着全国许多地方和昆明的诸多项目有了自己的社区学校，产权、资金、生源问题等正困扰着办学者，巨额投资学校以提高楼盘卖点的的方式出现危机，包括学校产权危机，生源危机。
产权酒店虽然在国外以高利润低风险著称，但引入中国后，因为国家尚没有这方面的法律法规，在高回报率的背后可能业主合法权益很难得到有效维护。
一、 巨额投资学校以提高楼盘卖点的危机
随着全国许多地方和昆明的诸多项目有了自己的社区学校，产权、资金、生源问题等正困扰着办学者。就目前看来，社区学校正暴露出潜在危机。
前几年还只是停留在概念层面上的“教育地产”，如今在昆明已经是粉墨登场，渐成燎原之势。
如果追溯教育地产从萌动到发展，不能不提到地产策划人王志纲。当年，他以碧桂园这个“死火”项目引进名校，而拯救了碧桂园，一时成为业界传奇。同时，也使王志纲一举成名。自此，敏锐的开发商视办名校为拉动楼盘销售的灵丹妙药。
与以往社区内部学校规模小、师资力量薄弱的窘状相比，如今的社区学校可谓财大气粗，“贵族”气息颇浓，就规模、设备等硬件条件而言，许多公立学校是望尘莫及的。如云大附中北辰分校，塑胶跑道、篮球场、足球场、电脑室、网球场、语音室、游泳池，拥有的硬件设施相当完善。
在软件方面，现今的社区学校也有上佳表现。除了从本地名牌学校和教育发达地区引进名师执教外，有些中小学还将引入外籍教师与教材，实施双语教学，学生毕业后可得到国际、国内双认证。这对于望子成龙的家长而言，有着相当的吸引力。
就昆明有些规模小的楼盘而言，缘于实力和土地的限制，不能“造景”，就“借景”，效果也颇引人注目。例如文化巷的文苑、位于昆明大中学云集地段的文华苑、学府人家、西苑立交桥旁的腾龙苑，都因为毗邻校区，无论是销售速度还是销售价格而言，都比同类项目上了一个台阶。滇池路板块的不少项目也将引进一批重点中学。这样屈指算来，无论是造势还是借势，目前昆明已有十多个项目加入“教育地产”大军，追逐名校已经成为昆明地产开发时尚。
社区学校兴起的原因如下：
首先，一些精明的开发商开打“教育牌”，而对现在居住区周边教育设施不满意的开发商，也越来越愿意为小区配套设施的完善进行投资。于是一些诸如“本小区拥有重点小学”、“项目紧邻名牌大学”频频见诸报端，甚至很多广告平面也以孩子的成长和距离学校的远近来刺激置业者的购房欲望。
其次，由于昆明现在实行就近分片入学的政策，因此越来越多的购房者开始看重小区及其周围的教育环境。现今购房主力在买房时很多会考虑孩子的教育问题，甚至为上一所心目中的学校不惜花重金买房，方便孩子上学。尤其是一些在昆明有所成就的外地买房人，往往因为昂贵的教育赞助费头疼不已。据初步估算，对很多外地买房人而言，从幼儿园算起到中学毕业，父母要在孩子身上投入１０多万的赞助费，这笔钱几乎可以在远郊购置一套８０平方米的普通住宅了。而如果在名校附近或是在有名校的社区买一套房子，既解决了孩子上学难题，又改善了居住环境，可谓一举两得。
其三，买房人群中也不乏投资客，他们买房后往往把房子租给附近学校的学生家长，租价不菲，投资回报可观。也有将设施一般的小户型租给外地来昆上学或刚从周边学校毕业的学生，这类住房租金低廉一些，十分抢手。
作为学校一方亦认为兴办好的教育社区正是大势所趋，作为对优质教育资源稀缺的补充，许多知名学校的负责人表示，如果条件允许，在环境优美、区域成熟的地方建社区学校，将会让学校、开发商、业主、周边适龄学生多方受益。
随着全国许多地方和昆明的诸多项目有了自己的社区学校，产权、资金、生源问题等正困扰着办学者。就目前看来，社区学校正暴露出潜在危机。
学校产权危机。目前楼盘与名校“牵手”的形式可谓五花八门，公办民助、民办公助、国有民办、国有民办公助等。而其中最主要的方式则是由开发商出资建校，提供教育所需的设备设施，学校只提供教师队伍，学校的收入靠招生、教学所得。而在执行中，产权问题就成了难解症结：在很多学校中，既有国有资产，也包括开发商额外投入的资产，权属难以分清。
一个小区的教育，涉及多方面的利益关系。开发商建设教育配套设施，这是国家政策规定的。但按照规定，他们只能将配套设施交给教育部门，这就意味着，他们选择名校进入小区的愿望可能不符合教育的要求；另外，根据现有规定，教育部门对小区的教育设施拥有支配权，并且有权决定进入小区的学校，但是选定的学校能否符合小区购房者的定位有一定难度，尤其是期房项目，需要开发商与教委提前沟通。
生源危机。许多人认为，楼盘与名校“联姻”，政府不用投入就能引入一流的教育力量，是一件利国利民的大好事。但实际上，这不过是政府将办学成本转移到了开发商和其他联办者身上，而开发商出于利润考虑又会将成本转嫁到业主身上。正是这种先天“基因”，导致很多社区学校成了高收费的“贵族学校”，学生的入学费用往往较公立学校高出一大截，家长不堪重负。
由此，业主低价高质的期望，与小区配套学校投入高收费高的实际，成了一个难以解开的结。这样的结果是，家长买得起房，子女读不起书。
另外，一个楼盘有一个销售周期，子女就学的数量也可量化，一是业主子女毕业了，生源就成了问题，学校生存就成了一个摆在校方及发展商面前的严峻问题。
资金危机。客观讲，部分开发商引入名校确定是想为业主办实事，让业主子女享受优质教育。但不可否认的是，大多数开发商只是以此为手段，热销其新开发的楼盘。一旦项目清空，对投资的热情就会大打折扣。
二、 产权酒店的兴起与危机
从萌芽到发展，产权酒店模式在中国已跌跌撞撞地走过了 10 个年头。在有效需求的拉动下，近一两年，南京、深圳、秦皇岛、厦门、青岛、海南等地相继涌现了一个个产权式酒店，推向市场后，大都反应良好。而作为中国最受欢迎的旅游目的地和中国产权酒店的诞生地，海南的产权酒店行业更是走在全国的前列。
产权式酒店的每间客房都是被分割的独立的产权，投资者可以根据自己的经济实力，像购买住房一样投入一定的首期，就可以获得最终的产权。而投资者本人并不需要费神去经营自己所投资的酒店客房，只要将其委托给酒店管理公司即可，由管理公司统一出租经营，而投资者本人可以获得年度客房红利。同时投资者还可以获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
“南海传说温泉疗养度假中心”是海南第一家产权式酒店，随之而来的是中国中信国安集团斥资 30 亿元打造的“天下第一城”。
产权式酒店与传统房产投资相比，拥有多项连带回报。具有服务水平优、装修配备齐全、回报高增值快等特点，由专业公司代理，不需费心费力；用处多，待客经营两不误等诸多优点。旅游城市的自然条件和地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。产权式公寓和酒店有可能成为旅游房地产的主打产品，进而带动旅游经济和房地产业的发展。
据估算，一座拥有 200 套客房的产权式酒店一年入住率达到 50% ，而每套客房每天收入 160 元，若其中的 70% 用于支付管理、人员工资、税收、水电等各项费用，每年将可提供管理等费用约 408 万元。此外，每位业主每年可获约 8700 元的年终分红。
产权酒店虽然在国外以高利润低风险著称，但引进中国后却未必如此。
1999 年 12 月，吴志良等人与海南泰信实业公司签署了该公司开发的名为“南海传说温泉度假中心”的产权式酒店购房合同，并交纳了首付即总房款的 30% 。购房合同中明确该酒店的装修标准为假日酒店的装修标准。但是，当一年以后该酒店建成并以海口皇冠假日酒店之名开张营业之时，开发商却以酒店档次提高、增加了投入等理由拒绝履行合同，并要求吴志良等人或提高价格，或终止合同。 7 位业主在震惊之余就将开发商告上法庭。
吴志良他们认为，泰信公司此举违反了合同法的有关规定，违背了市场交易中诚实信用的原则，严重损害了自己的合法权益，请求法院判令泰信公司继续履行合同并赔偿由此造成的所有损失共计 160 余万元。
泰信公司反驳道：“在建设‘南海传说'的过程中，我们聘请了著名设计师重新设计以提高酒店档次，并委托国际著名酒店管理集团负责经营管理，将原本普通的疗养度假中心变更为五星级的产权度假酒店。在得到政府有关部门批准后，我们正式将‘南海传说'项目变更为‘皇冠温泉'。在这一过程中，我们相应加大了投入增加了成本，原合同标的已不存在，我们因此不能履行与吴志良等签订的《商品房购销合同》。”
在 2002 年 12 月 28 日作出的一审判决中，海南中院认为双方签订的《商品房购销合同》真实有效，应继续履行，判令泰信公司在判决生效期限内向吴志良他们交房并支付违约金。泰信公司上诉至海南省高级人民法院，请求撤销一审判决。结果兜兜转转案子又发回海南中院重新审理。
在今年 1 月 6 日的庭审中，除了原告方向法庭提交部分新证据外，双方的辩论几乎仍然在原地踏步。惟一的戏剧性变化是，泰信公司在发现和解无望后，当庭对吴志良等 7 人提起了反诉。泰信公司坚持认为，“皇冠温泉酒店”的造价远远高出“南海传说”，是两个从本质内容上完全不同的项目。
绕了两年，连吴先生自己都弄不明白，该如何保障自己的权利。
从 1992 年海南开发产权式酒店至今，纠纷不断。目前的“产权酒店”充其量只是“产权客房”，投资者要擦亮眼睛，因为“产权酒店”很难满足区分所有权的三项内容。首先，从功能来说，“产权客房”并无住宅或酒店的独立使用功能。酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。其次，“产权酒店”共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是购房者共有，还是单独属于开发商或原酒店所有人？最后，购房者与酒店管理公司之间是什么关系，租赁，还是委托代理？若经营失败，购房者有什么退出方法？住宅可以转手卖掉，经营失败后的“产权酒店”谁还会接盘？
问题的关键在于酒店的承诺是否能够兑现，比如产权证是否能真真正正地拿到手中，每年 58% 的入住率标准到底能不能达到？如果一年能，那么两年呢，十年呢，二十年呢？业主购买的产权期限可是 45 年。
建设部曾在 2002 年 7 月公布《商品房销售办法》，对产权式酒店并不赞许。海南政府也将进行调研，尽快对产权式酒店立法。此外，国家建设部有明文规定，不得承诺固定回报作为销售手段。因此，某些开发商明示的投资回报承诺很可能会变成空头支票。
因为国家尚没有这方面的法律法规，在高回报率的背后可能业主合法权益很难得到有效维护。首先产权式酒店至今纠纷不断。客房的产权虽然已经卖给了个人，但在很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店客房经营的。可以确认的是，一旦发生纠纷，现阶段购买客房的投资者很难找到维护自已合法权益的依据。
对业主而言，还存在后续风险。比如，在你想享受免费居住时，管理方可以无空房拒绝；在你索要年度投资回报时，管理方可以任何理由搪塞。而你远在外地很难知道酒店的实际经营情况，出现问题也不便处理。在你收回客房，不再委托其代为经营时，管理方可以向你收取高额物管费等等。更有甚者，产权式酒店成为开发商回笼资金的幌子，投资者的权益被任意践踏。
“南海传说”就是个例子。这个三亚最早以产权式概念运营的房地产项目，现在被业主不断投诉，但有关部门根本无法解决。因为国家尚没有这方面的法律法规，业主合法权益很难得到有效维护。
“产权酒店”不是不能卖，关键是开发商或原酒店所有人在销售时，一定要对其中的法律风险分析清楚，多为购房者想一想，并精心拟订相应的合同来规避风险。房屋管理部门对于楼市中的这种新“产品”，也应给予足够的关注，并加以规范。
第三节 行业焦点问题及对策
行业的高速增长需要我们预防房地产泡沫的危害，这方面国际经验可供我们借鉴。
近两三年来，在入世和奥运双重效应的刺激下，京城众多本地开发商和外地、外资、外行（俗称“三外”）开发商纷纷以各种方式大量购进土地，引发土地供求的不协调因素。
近两三年来，在入世和奥运双重效应的刺激下，京城众多本地开发商和外地、外资、外行（俗称“三外”）开发商纷纷以各种方式大量购进土地，形成了一股“圈地”热潮。据相关数据显示， 2000 年至 2002 年土地出让面积的平均增幅为 42 ． 9 ％，这三年土地出让总面积已占 1992 年至 2002 年土地出让总面积的 44 ． 4 ％。眼下，土地已成为社会和开发商最为关注的焦点问题之一。同时，土地供应量的这种迅速增长也对北京房地产市场产生了多种影响。
2000 年至 2003 年 10 月底，累计土地出让面积和规划建筑面积分别为 6907 ． 1 万平方米和 13489 ． 9 万平方米， 2002 年土地出让面积和规划建筑面积的增幅分别为 44 ． 7 ％和 68 ． 1 ％，如此之大的增长规模和如此之快的增长速度，必然要求关联行业与其相匹配，其中特别重要的是金融行业在资金上的支持。然而，出于宏观调控和其他方面的考虑，央行在 2003 年 6 月发布了 121 号文件，从开发环节到销售环节，对房地产贷款进行全面控制，这就与土地供应规模和速度的增长产生了矛盾。土地供应量的迅速增长与房地产金融的收缩不匹配，将产生两个结果，一是资金集中流向实力雄厚的开发公司以及市场前景看好的项目，而那些实力薄弱的开发公司，尽管手中掌握着土地和项目，因为得不到足够的资金支持，而不得不与其他公司合作开发，甚至被并购；二是拥有土地和项目的开发商谋求银行之外的融资渠道，如各种信托和基金，但通过这些渠道取得的资金相对于完成项目所需的全部投资来说还相当有限，只能作为“过桥费”以解燃眉之急。
土地供应量的增长速度比较稳定， 2000 年至 2002 年，增幅分别为 30 ． 8 ％、 53 ． 1 ％和 44 ． 7 ％，而商品房销售的增长速度则呈现出周期变化的规律， 2000 年至 2002 年，增幅分别为 75 ． 8 ％、 25 ． 9 ％和 41 ． 8 ％。土地供应量的迅速增长意味着规划建筑面积的迅速增长，截至 2002 年底，累计未竣工的规划建筑面积至少有 3389 ． 4 万平方米，比 2002 年全年的商品房竣工面积还多，按照正常的开发周期，应该在 2003 年和 2004 年竣工，加之 2003 年的土地供应量及规划建筑面积均大于 2002 年，因此 2004 年商品房竣工量将达到一个空前的规模，而据预测， 2004 年商品房销售将处于低增长年份，这样一来，供给大于需求，势必会给 2004 年商品房销售带来一定的压力。但是，随着土地公开交易制度的逐步推行，土地出让量以及相应的规划建筑面积将逐步下降，回归到一个合理的出让水平，这有利于减轻商品房市场的供给压力，使商品房的供给和需求调整到一种相互匹配的状态。
2002 年 10 月，未办理土地出让手续的协议出让项目到房地局登记备案，从登记备案的总体情况来看，已经有立项和规划的成熟用地将近 9000 万平方米，规划建筑面积 1 ． 3 亿平方米，从 1992 年至 2002 年，土地出让总面积和规划建筑总面积也不过 9811 ． 4 万平方米和 1 ． 4 亿平方米，因此后备项目土地供应非常充足，如果按照 2002 年的土地出让量 2031 ． 1 万平方米估算，则至少可以保证未来四到五年的土地供应。另据北京市国土房管局有关资料显示，我市居住用地的来源主要包括：市区危旧房改造，约有 2000 万平方米左右的用地可以利用；市区工业用地，可调整转让面积将达到 600 万平方米；绿化隔离地区用地，规划居住用地为 2180 万平方米；边缘集团的居住用地。此外还有卫星城和中心镇的建设将为市区的居住用地提供后备资源。因此可以判断，未来五到十年的土地供应量潜力巨大，不会成为房地产开发的限制条件。
2002 年 2 月 28 日，北京市土地交易市场正式建立，当年通过新的交易方式出让的土地共有 6 宗，其中 2 宗为拍卖， 4 宗为挂牌，土地出让面积 173 ． 01 万平方米，规划建筑面积 338 ． 92 万平方米，土地出让面积仅占土地出让总面积的 8 ． 5 ％。另据北京市土地整理储备中心公布的数据显示，从 2003 年 1 月 1 日至 2003 年 10 月 31 日，共有 12 宗土地在北京市土地交易市场成交，土地出让面积 58 ． 42 万平方米，规划建筑面积 105 ． 73 万平方米，远远低于 2002 年的水平。对于这种情况，我们认为：一是土地供应制度改革是一项重大变革，必然会有一段时间的过渡期，随着供需双方对这种供应制度的逐渐适应，其交易规模会随着放大。二是受国家对房地产市场的调控的影响，由于 2000 年至 2003 年北京土地供应规模迅速增长，仍有大量的土地需要消化，通过新的交易方式对上市土地规模进行一定的控制，有利于北京房地产市场的供需。
二、 房地产泡沫的危害，国际经验及其启示
1970 年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了 1 ． 3 倍；为了获得价格高昂的住宅，居民不得不把大部分收入用于住宅储蓄；土地抵押贷款迅速增长——高储蓄和高存贷比成为日本投资主导型经济高速增长的主导因素。随着房地产价格的上涨，金融资产迅速膨胀，房地产价格与金融扩张形成恶性循环。 1985 年到 1989 年间，土地评估额达到 GDP 的 2 ． 5 倍；银行贷款的 128 万亿日元增加额中， 50 ％流向房地产业和非金融机构。从 1986 年起，日本资产价格经历了 5 年的持续上涨时期。短短 5 年间日本地价上涨了 2 倍多，其中上涨最猛烈的 1987 年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了 76 ％的异常水平。 1991 年，日本的房地产泡沫破灭，地价开始下降。 1991 年全国地价比上年下降了 4 ． 6 ％， 1997 年跌至 1980 年代初水平，部分地区地价甚至下降了一半 ( 见图 1) 。泡沫破灭后，日本经济从 1991 年 2 月开始陷入萧条之中， 1991 、 1992 和 1993 年，日本国内生产总值的实际增长率也呈逐年锐减之势，分别为 3.8 ％、 1 ． 0 ％和 0 ． 3 ％。
泡沫经济破灭的影响不仅仅停留在不动产和股票危机上，对实体经济也产生了巨大的影响。事实上，从泡沫破灭到现在，日本经济仍然处于低迷状态。 10 年来，日本政府每年都宣称经济景气将在下一年度里实现复苏，但是，政府的预言总是落空。从日本的泡沫经济实践看，与政府相关金融战略和政策的抉择以及有关金融机构的参与是分不开的。泡沫经济从生成、膨胀到破灭，其背后都隐藏着一个错综复杂的金融背景。 1990 年日本泡沫经济破灭至今已经 13 年，几十家金融机构倒闭，几千家企业破产。 1997 年与 1990 年相比，日本国内的实物资产和金融纯资产总共减少了 311 万亿日元，这直接影响了国际社会对日本经济实力的评价和信心，进而引发日本经济状况的全面恶化。
由于香港土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自 1985 年起银行普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从 1989 年到 1997 年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近 20 万港元的“天价”，豪宅 10 万元／平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到 10 万元。以炒楼高潮 1997 年 4 月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共 25572 宗，比前一年同期 9606 宗增加了近两倍，比上一个月的 16124 宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段， 20 万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建 85000 单位的目标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。政策一出，香港住宅市场立即感受到压力。恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产泡沫顿时破灭，房地产市场一片凄风惨雨，楼价下挫二至三成。在人人看跌的情况下，房地产价格不断走低。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一，其楼价从 1997 年以前约 1 ． 3 万港元／平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。
1 、房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期，日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。 1987 年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
2 、房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的 43 ． 3 ％，个别地段高达 99 ％。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
3 、房地产泡沫破灭导致了金融危机
通过对过去 30 至 40 年中 21 个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。日本大藏省 1995 年 3 月首次公布的全国金融机构不良债权额为 40 万亿日元，其中有 8 万亿日元来自住宅金融专业公司；利润下降等一系列问题严重削弱了投资者对银行业的信心，导致了大量资金的撤离。此外，大量不良债权还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。
4 、房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。 1992 年，日本制造业的研究开发费用下降了 3 ． 5 ％。以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。
5 、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例， 1997 年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比 1996 年增加了 38 ％， 1998 年第一季度犯罪率比 1997 年更增加了 53 ％。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。在泰国， 1997 年房地产泡沫破灭以后，经济形势每况愈下，经济形势的不稳定促使泰国政府更迭不断，这又加剧了社会动荡形势。
1 、房地产泡沫存在与否不能用市场中的供求现状来判断
曾经有学者指出，判断房地产市场是否存在泡沫的唯一标准是市场供需。如果市场供需两旺，则不存在泡沫。这种观点似是而非，它成立的基础在于市场交易成员理性行为假设。然而，从已经发生的泡沫经验来看，泡沫产生的根源就在于市场交易成员的非理性预期。
如果市场供需不能判断房地产市场是否出现了泡沫，那么可以用什么指标 ( 或者指标体系 ) 和标准来判断房地产市场是否出现了泡沫呢 ? 从国内已有的文献看来，对房地产泡沫衡量标准的研究不多，而且存在较大的争议。一些学者在这方面作出了努力，但还有待于研究的进一步深入。
市场中的供需不能判断是否存在泡沫，还意味着房地产市场的健康发展需要宏观调控。从日本的地价泡沫形成及破灭的过程可以看出，房地产价格并不是越高越好，应当随宏观经济的发展进行必要的调整。在国内生产总值持续高速增长的情况下，保持适度的房地产价格上涨，对经济发展有一定的促进作用；而一旦经济增长速度放慢，就必须对房地产价格进行适当调控，保障国民经济和房地产市场的协调、健康、可持续发展。
2 、房地产泡沫与金融机构密切相关
首先，房地产泡沫的形成与银行等金融机构密切相关。明斯基指出，泡沫经济往往给银行系统传递错误的信息。在银行制度完善程度很有限的情况下，大部分贷款都是以抵押为依据，而不是以现金流为依据。在经济繁荣时期，房地产价值上扬，银行往往过于乐观，放松贷款条件。贷款条件放松也意味着开发商或者其他投资者更容易获得资金投入到房地产行业中，从而又反过来促进了房地产价格的上涨。同时由于房地产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，业务越做越大，利润也水涨船高。这是一个加速上升的过程。
其次，房地产泡沫破灭的最大受害者之一也是银行等金融机构。一旦房地产价格下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，企业纷纷破产，留给银行的是债务和已经不值钱的抵押物。更为严重的情况是导致金融危机。
3 、预防房地产泡沫，从金融领域入手
在中国，由于 60 ％以上的房地产投资金额来源于商业银行，因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。虽然名义上是商业银行，但是前身为国有银行的几大银行系统事实上仍然是采取的国家信用。银行买单，事实上也就是国家 ( 中央政府 ) 来买单。此外，泡沫破裂还会导致经济萎缩，消费下降，投资乏力等一系列后续问题，日本 1990 年代房地产泡沫破裂导致的后遗症到现在都没有消除，这也会对政府产生很大的压力。因此，如果能够宏观调控，减小房地产泡沫带来的危害，最有效也是最容易操作的方法是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管。目前央行的新房贷政策就是通过金融领域来防止可能的房地产泡沫的一种尝试。
当然，我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控，加强政府对房地产市场的宏观调控能力，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等。
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