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中国房地产开发投资数据库
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研究报告>>2002年4季度中国房地产行业分析报告 |
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第三章 未来趋势预测及投资方向
第一节 主要城市房地产开发新热点
一、北京：热点由内向外拓展
市场热点以CBD、中关村及其辐射区域为主，新建住宅主要集中在北京的东部和北部， CBD地区、朝阳公园周边地区、东直门周边地区、燕莎及国际展览中心周边地区更成为高档住宅开发的集中区域。
伟业顾问发布的“2003年北京房地产市场预测报告”显示，2003年北京房地产市场的热点区域除继续延续2002年的趋势外，还将有部分开发重点向城外地区转移，特别是怀柔区、海淀山后地区以及轻轨沿线地区，这“两点一线”将有望成为新的热点区域。
首先，怀柔境内山青水秀，气候宜人，旅游资源非常丰富，从客观上能够满足人们休闲度假的需求和对回归大自然的渴望。其次，交通条件的改善，特别是2002年底一期工程已竣工通车的京承高速路的建设，极大的缩短了怀柔与北京城区的交通时间，使怀柔的房地产项目竞争力陡然加强。另外，随着北京经济文化的迅速发展，人们的居住需求趋于多样化、个性化，从早期单纯以居住为主的需求逐步向寻求新的生活方式转变，更多的人开始注重对第二居所的选择。预计2003年怀柔地区依托于自身旅游资源的度假型产品会有更为集中的推广，这也是人们追求高品质生活的体现。
海淀山后地区背靠西山景观，坐拥数座皇家园林，周边道路、水系改造建设已基本完工，为这里的发展奠定了一个强有力的基础。加上随着中关村科技园海淀园的建设，以及2002年初中关村最大的配套生活设施——西北旺新村的动工，海淀区山后地区的住宅建设将会在2003年掀起一个小高潮，2003年新推出的居住类物业总供应量预计将超过400万平方米。
从国外一些大城市发展情况来看，一般城市主干道路及轨道交通的改善都将极大地影响其周边物业的发展，2002年13号线（城市铁路）西段率先通车，对其周边物业的发展起到了极大的促进作用，13号线将全线通车后对周边物业的提升作用将更为明显，预计2003年轻轨沿线项目将有较大的发展。城铁沿线现阶段主要的产品类型多数是针对都市有车族而设计的，以大户型为主，预计随着城铁的开通，势必会带来产品结构特征的改变，出现更多以经济实用的紧凑型户型为主的项目，使无车族有条件在此区域内置业。随着13号线的全线通车，回龙观大社区、立水桥居住组团、望京居住组团辐射区域更是广泛，吸引的客户群体也将不仅仅是局限于北部地区。同时，在八达岭高速路与立汤路之间轻轨沿线的地区，尚有较大规模的可开发土地，因此城铁的开通对该区域将有较大程度的促进，该区域的开发可能会成为一个热点。
二、上海：杨浦楼市蕴含无数机遇
上海杨浦区位于上海市中心的东北部，地处黄浦江下游，黄浦江的支流杨树浦港纵贯区境南北，故由此得名。杨浦区东、南濒临黄浦江与浦东新区隔江相望，西与虹口区相临，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里，是浦西中心城区中面积最大的行政区。土地的充裕，为房地产市场的发展提供了充足的土地资源。相比其他区域，杨浦区的房产市场尚处于发展的初级阶段，因而也为房地产市场提供了巨大的发展空间。在巨大的发展空间中，必然蕴涵无数机遇。房地产商在此可大有作为，而普通消费者也有机会在此寻觅到性价比更高的房产。
杨浦区的住宅建设今后将以每年100万平方米左右的速度发展。其后内环线通车，四平路、大连路、周家嘴路、黄兴路的修建拓宽，大大改善了区境内的交通状况。而大规模的旧区改造、新型居住区的建设及绿地的兴建、大连路隧道的开工、北外滩的改造计划及规划中的轻轨Ｍ8杨浦线等众多市政建设利好因素，使得杨浦区的商品房建设跃上了一个新的层面，截止到“九五”期间，住宅总面积达2134.6万平方米，成为上海市最大的居住区之一。
杨浦区大致可分为以下四个开发区块：杨浦内环地区，即指杨浦区处于环线内的区域，是杨浦区旧区改造较为集中的区域。五角场地区，主要包括黄兴公园周边、五角场商圈、复旦大学周边及新江湾城地区。杨浦公园地区，该区域北至松花江路，西至黄兴路，东南两侧都濒临黄浦江，处于北外滩的最东段。中原地区，该地区位于杨浦区的东北角，东起黄浦江，西接五角场，北至军工路，是杨浦区开发最早的新型居住区，成形于90年。
三、广州：天河催生新城市中心
广州天河作为城市发展“东移”的重点区域，已经尝到了市政规划带来的甜头。而与规划密切相关的天河区域房地产业，也在规划中体现出自己的价值。政府计划将这里建成为一个大型居住生活区，现在正在加大对员村的环境和治安的整治，以及市政配套的投入。据悉，目前该区域就有如美林海岸等一些社区内部环境优美的楼盘，如果周边的大环境得以改观，这里的升值潜力将值得期待。据悉，广州大桥到黄洲大桥的珠江北岸已经完成护栏安装、人行道铺砌以及部分绿化工作，此段有望成为广州景观带的一个新亮点，全部工程计划在3年内完成。天河近期又出台了多项规划，地铁三号线、黄洲大桥等市政规划建设，将对以后天河的楼市发展产生深远影响。
东圃板块已经成为广州楼市举足轻重的区域之一，“九运会”主会场位于此，这里已涌现了骏景花园、旭景家园、富力天朗明居等一大批代表性的楼盘。与天河北规划不同的是，东圃以后的发展将以体育、文化、旅游、休闲四大功能为主，现在东圃除了新建大量的体育运动设施外，更侧重于营造环保、休闲、文化气息浓郁的区域环境。未来的东圃将不会出现如天河中心区那样的高密度住宅建筑群，而是以密度较低的大型住宅区为主。
四、重庆：高新区、五黄路开始抢眼
重庆高新区经历了10年开发建设，目前已初步形成一个以南方花园为中心的规模化住宅群。尤其是2002年以来，该区域形成了以科技园为主、综合住宅园区、商贸、娱乐等设施的综合性商住区。以华宇名都城、新锐地带、高创锦业、一城•新界、南方彩甸苑、南方新城•香榭里为主的楼盘，掀起了高新区房产开发的热潮。
位于陈家坪转盘的一城•新界以70平方米的两房两厅平层、错层结合的户型为主，均价每平方米2800元左右，现在已经全部竣工，进入了交房前的最后准备阶段。
新锐地带所打造的精致生活小区，在短短6个月中全部售磬。小区户型突破传统平、错、跃层的概念，向空间要户型，在空间创新，打造出引领时代潮流的全新户型——复跃式住宅。
由重庆华宇物业（集团）公司开发的华宇名都城，以“时尚演绎精彩，自然呵护健康”为主要卖点，与去年5月正式推出，有多种户型可供选择，居家、投资皆可。目前该项目正在紧张施工中。
五黄路作为成熟社区的概念，早已在重庆市民心中形成，是重庆中产阶层人士的首选之地。在今年，五黄路上又有一批新贵亮相，这些新贵可谓“长江后浪推前浪”，在产品品质等方面，不少已超过了他们的“前辈”。位于五黄路长安大道转盘的紫云阁就是其中一个。
五、天津：海河两岸成为开发热土
2002年底，天津进行的海河两岸综合开发改造规划开始敲响了动工的锣鼓，以图带动房地产业的发展，增强城市的整体功能。海河是天津的母亲河，横穿市区。通过开发改造，将带动两岸的房地产业，集聚金融保险业，促进商贸、交通、旅游、娱乐、餐饮、文化和中介服务业的发展，有力地拉动市场，吸引更多的人流、物流、资金流、信息流，也为临近地区的发展创造良好的条件。同时将加快两岸危陋平房的改造，改善群众的居住环境。
据悉，海河两岸综合开发改造工程首批启动十个项目：运河经济文化商贸区、大悲院文化商贸区、美术展览馆、李叔同故居、邮电局大楼、电力局大楼、古文化街海河楼商贸区、海河广场及和平路商贸区、中心商务区南站地区、海河水上运动世界。在海河两岸综合开发的基础上，再提炼精华，建立东起古文化街、意式风情区，西到清真大寺；南起鼓楼风情街，北到大悲院，涵盖此范围内的三岔口、估衣街、望海楼教堂、吕祖堂等旅游文化设施及海河、运河“两河”文化特色的综合中心商务区。
六、苏州：金鸡湖聚焦商业开发
苏州金鸡湖东岸正日益成为苏州的商业新热点，园区邻里中心将在湖东开出又一“分店”，而且将超过第一、第二邻里中心的面积总和。
而同样看好了园区开发建设的美好前景，苏州的第一个“销品茂”——园区商业街Ｆ城也不谋而合地选址湖东，金鸡湖东的园区新中心地位正在一步步显现。
苏州工业园区邻里中心是在借鉴新加坡先进开发理念的基础上，结合园区商业和开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。首期开发区内已建成的第一邻里中心新城大厦和第二邻里中心贵都大厦。根据设计方案，湖东邻里中心项目距离金鸡湖仅1500米，地处现代大道、星湖路交界处，新的园区行政中心的南侧，背靠2万人居住的湖东大组团。湖东邻里中心项目占地总面积达到3公顷，总建筑面积为2.9万平方米。
据了解，目前湖东邻里中心土建工程已经动工，整个工程预计将于明年4月竣工。
七、长沙：崛起七大住宅开发区
随着城市建设的发展，长沙城市格局悄然显现，几大房地产板块相继崛起，成为各资金流向的大接口。日前有专家称，长沙正在形成七大热点区域.
东塘商圈住宅区：包括三重大厦、名都花园、福乐铭园、泰时花园、海华家园、海华花园等。
湖畔人家住宅区：包括蓉园与烈士公园东大门之间的新开垦区域，这里云集了王府花园、新华联家园、雍景园、四季花城等高档楼盘。
都市住宅区：包括一心花苑、维一星城、金色华庭、颐美园、家润新城、智邦家园等。
北城住宅区：包括左岸春天、新家园、锦绣华天、金帆小区、金鹰城、山水芙蓉国际新城等。
CBD商住区：包括锦绣中环、五一华府、金满地、亚大数码港、湖南财富中心、顺天国际财富中心、海东青广场、Ｅ时代电讯广场等。
河西山水住宅区：包括江岸锦城、沁园春、银府花园、静园山庄、丰颐园、咸嘉新村等依山傍水楼盘，该区域主打的是岳麓山和湘江牌。
南长沙大住宅区：随着长沙城建南移战略的实施和城运会的全面筹备，长沙南向的热点区段也喷薄而出，形成了以华盛家园、万事佳•景园、同升湖山庄等为核心的居住区。
第二节 主要城市房地产市场发展趋势
一、北京
2003年，京城地产将迎来成熟发展的一年，各项政策进一步规范完善，价格逐步回落，供销两旺势头不减，消费更趋理性，市场细分更加清晰。
（一）整体房价向下走
就购房者最为关心的房价来讲，各种统计资料和数据走势表明，北京楼市的市场供应量将进一步放大，2002年减缓的销售速度以及同时形成的庞大空置率，将成为房价最重要的绊脚石。今后4年里，北京经济适用房供应总量约1200万平方米，占到北京新增住宅总量的近一半，再加上更多的郊区低价位项目入市，就在很大程度上拉低了北京住宅的整体价位；其次，在三天两个新盘上市的今天，市场竞争上升到空前的惨烈。开发商不得不用出最无奈也最有效的方法——降价。因此，预计今年相同区域的新项目多数会低价入市。一些楼盘在销售中，为了加快销售速度，还会采取打折、送礼、抽奖等变相降价形式。
当然，降价只是总体的和相对的。在热销的地区热销的楼盘，高价和提价楼盘的出现也在所难免。例如，通州、大兴等区域的房价，今后随着道路、商业配套等设施的不断完善，预计今年这些区域房价仍会有所上升。此外，由于成本的制约和近几年高档公寓高租金的支撑，城区三四环以内的高档公寓一直是开发商投资的热点项目，已经出现了供大于求的局面。另一方面，由于竞争，高档公寓的设计、配套和用材都越来越好，建设成本越来越高，这两个市场因素决定了在2003年，城区高档公寓的价格平稳，变动空间不大。
中原物业认为，今年北京楼市整体房价呈现下降趋势，下降的幅度从高到低依次为：南城（由经济适用房造成的冲击）、北城、东城；西北部地区可能会平稳上升。
（二）传统板块领风骚
2002年的热点区域非CBD、亦庄和通州等“老字号”莫属，而它们也将继续充当2003年楼市的热点板块。凭借规划和商务黄金地带的优势，CBD将长时间成为京城楼市的热点；开发区凭借良好的经济产业和生态环境以及便利的交通，在2002年刮起近郊低密度的旋风，今年随着星岛嘉园的四期、金地集团等项目的启动，亦庄将低密度和高性价比进行到底；而伴随八通线、朝阳北路和两广路延长至通州，通州想不火都难。东四环沿线伴随着华侨城、新天国际和京棉地块的改造，加上已经上市的金港国际、后现代城等多个大盘、新盘、特色盘的兴起，将成为新的楼市热点区域。
另外，太阳宫地区、西四环沿线也将成为新的热点区域，目前已有多个项目进入规划实质性操作阶段，第三代生活圈有望初步成型。轻轨的全线通车对周边物业的提升作用将更为明显，预计包括回龙观大社区、立水桥居住组团、望京居住组团等在内的轻轨沿线项目将有较大的发展。
在上述热点区域，项目的开发规模有逐渐增大的趋势，具体表现为百万平方米以上的大盘将增多。城市边缘集团周边，万科、天鸿等几大地产集团都将推出百万平方米的大盘：首创集团在亚北温榆河投资兴建占地2500亩的上城国际花园；万科地产将在京通黑庄户开发占地5000亩的新楼盘；天鸿集团将在长营规划占地240万平方米中低价住宅；世纪城将在北区推出不小于120万平方米的二期。
（三）产品瞄准“炫一族”
以往中年买家是当之无愧的楼市置业主力，但随着2002年小户型的异军突起以及经济适用房为代表的低总价房的大量入市，都使得年轻白领日益走向置业前台。
据相关数据显示，北京22岁至35岁之间的职业群体，占到北京市区人口总数的一半左右。他们拥有高学历、时尚、创造力强的共同特征，但由于其大部分人处于走出校门后，初始创业的阶段，工作和居所不为确定，因此，他们也被称为“炫一族”。
近几年，北京每年大约在上千万平方米的新建住宅上市供应，但户型在80平方米以下的住宅仅占供应量的20%左右。由于北京房价高居全国之首，这使得低总价款，真正适于相对高收入、低储蓄积累的住房，长期处于供不应求局面，而SOLO、非常男女等楼盘的热销也证明了这点。
随着北京国际化进程的加快，越来越多来自各个地方、高素质的流动人口聚集于此，这一人群现在又是市场最具规模、最主要的住房消费群体，在本地购房群体中的数量约占到60%上下。他们迫切需要自立阶段初期居所，要求服务设施齐全，居住与投资功能兼备。
在房地产市场竞争已进入白热化的今天，将会有越来越多的开发商设计生产适应市场主体需求的房屋，特别是适于年轻人消费的住宅产品。
（四）写字楼压价甩卖
写字楼在今年将出现刺刀见红的比拼，仅金融街、CBD和中关村三大商务板块近1000万平方米的规划量看，就着实让人担心起来。从目前统计的数据看，今年金融街将有金泽大厦、中证大厦等三个写字楼项目推出；中关村将在今年10个写字楼的推量基础上，还将有近30万平方米的写字楼推量；CBD将进入全面开花阶段，央视大厦、BTV大厦、呼家楼国际新区、金地等连同已经开发的建外SOHO、新城国际、昆泰国际、阳光100等项目，足以让每一个写字楼的开发商忧心忡忡。怎么办，是持房观望还是低价清仓？开发商中恐怕还是急于解套的多。加之传媒大道、亚奥商圈等其他区域写字楼的竞争，价格变化将成为今年写字楼市场的一个水分岭。
（五）紧凑户型受追捧
2001年城区里推出的住宅有个突出的特点，就是户型走两个极端，超大户型与超小户型的同时出现。大户型方面，2002年新推出的项目出现了不少面积在300平方米以上的户型，耕天下、棕榈泉等项目都是以大户型为主打；而超小户型的火爆热销更是一景，代表项目是SOLO精舍和荣丰2008非常男女，后者最小户型仅15平方米。超小户型在功能上有欠缺，弊端逐渐显示出来；而大户型豪宅的需求市场是需求金字塔顶端的客户，市场消化量不大。
从市场的整体发展来看，户型设计正向着实用和人性化回归。住过小户型的标准间，人们还是要向更加实用和适用的套房迈进。具体地讲，随着购房者的消费心态逐渐成熟，在购房上会有更长远的考虑，预计以下两种产品将会受到市场追捧：一种是在CBD等热点地区内，迎合投资需求的功能比较齐全、服务完善的小户型，如70平方米左右的厅、卧、厨、卫等功能配套齐全的一居室，但这种产品一定要做精装修；另一种是位置相对外围，迎合普通百姓的经济型紧凑户型，如80-90平方米的二居室，90-110平方米的三居室。预计将出现更多此类以较小的居室面积与齐全的功能空间为特征的户型。
二、上海
预测2003年上海市房地产市场将继续保持稳定发展。
延续2002年上海房地产市场投资、开发、销售的热潮，及申博成功带来的深远影响，2003年上海房地产市场将继续保持稳定发展，运行态势将更加稳健；房价涨幅高于前两年的可能性不大，但房价总体上仍保持向上走势，理由是：
（一）宏观经济运行良好，人均可支配收入提高
上海GDP
稳步增长，连续第十一年保持两位数增长，2002年全年GDP总值为5408.76亿元，同比增10.9%，达到1998年以来的最高点；2002年全年人均GDP将超过4万元；城市居民家庭人均可支配收入为13250元，比上年增加1367元。
（二）房地产业地位凸现，占国民经济比重上升
2002年，上海房地产开发投资额达720.2亿元，商品房销售面积达1960万平方米。
（三）市场有效需求旺盛，房地产销售稳步增长
城市化进程加快，房地产投资扩张，二三级市场活跃，激发了上海房地产市场的有效需求。上海未来居住人口将继续增长，政府基础设施方面的投资力度正不断加大，外商对房地产的投资热情持续升温，存量房的交易量在不断接近新增房的水平。
（四）世博效应长期释放，房地产发展空间巨大
世博会将推动上海经济发展，提高居民购房能力，刺激住房消费需求；提高上海国际知名度，吸引更多人士前来置业投资；改善区域整体环境，提升居住品质，增强房地产升值潜力。
当然也应当积极理性地看待未来世博会利好，稳步协调持续地发展上海房地产市场。
三、广州
在即将到来的2003年，一直领跑着中国房地产业的广州房地产市场仍将以发展为主题、结构调整与规范为主线，继续保持高位运行。同时还将以自己独特的发展特点与模式，向中国房地产市场发出庄重的宣言。
（一）开发模式面临挑战
近年来，产品同质化问题一直极大地困扰着广州房地产市场。2001年，以星河湾的产品创新所带来的一系列创新性市场行为，给整个广州房地产市场带来了极大的冲击与启迪，此后，以南国奥园和广州雅居乐为代表的华南板块各新推楼盘以及老盘新推物业都相继在产品上寻求创新与突破，甚至连远在广园东路的碧桂园凤凰城也大胆谋求在产品与配套上实现创新突破并取得了巨大的成功。如今，产品创新突破业已成为不少楼盘开发商最难以割舍的行为，而事实上我们也可以看到，目前广州房地产市场尤其是番禺华南板块各楼盘产品正在不断“异化”。
然而，我们在发现各楼盘产品在不断异化的同时，又很无奈地发现，目前广州房地产市场开发尤其是郊区物业开发模式正趋向高度的同质化！例如Ａ盘建有会所兴办了学校，Ｂ盘也跟着配备；Ｃ盘开通交通车开设便利店，则Ｄ盘也会跟紧筹备。“学校（幼儿园或小学甚至中学）＋会所＋运动场＋交通车＋便利店”这一开发模式业已紧紧地囿限着甚至扼杀了诸发展商房地产开发思想的创新与突破，甚至连“生活的领跑者”的南国奥园也只不过强调了运动与健康加教育的主题，而物业开发基本模式并没有根本性变化。
在即将到来的2003年，这一问题将会凸显，广州房地产开发模式将会面临挑战。
（二）品牌房企垄断市场
品牌资产是一种超越生产、商品等所在地，有有形资产的外在价值。早期广州房地产市场处于低层面竞争业态，市尝消费者甚至开发商都没有意识到房地产企业品牌的重要性。如今随着市场竞争的日益剧烈，产品同质化问题的日趋严重，富有个性化的产品开始受到追捧。而品牌是最能彰显楼盘的个性，也最能迎合市场发展的新需求。
去年来，以品牌为核心来重组企业和资源配置的重要机制在房地产市场开发中初露端倪，像合生创展、碧桂园、奥园集团、城建集团、中海、保利等等一大批营造品牌个性较为成功的企业受到市场的追捧。据悉，仅4年多来合生创展集团业主已高达12万户，占广州房地产市场分额已高达10％以上，城建集团至今共已销出商品房达600多万平方米，占广州房地产市场总体销量的比例也近10％，尤其重要的是，今年城建集团销售量与去年同比大幅增长了30％。
相信今年，广州房地产市场这些有影响的品牌将可以征服更多的消费者，占据更多的的市场份额，形成垄断性优势，并出现品牌企业占有并爪分广州房地产市场的趋势。
（三）职业经理快速成长
去年来广州房地产业界职业经理人队伍出现了极为频繁的“跳槽”行为，并且很多“跳槽”的职业经理人都曾任职知名品牌的大型房地产公司，正因为如此，其对整个广州房地产市场职业经理人心态的打击也较大。
这么多著名职业经理人放着知名品牌的大公司高职不做，却不惜“跳槽”，远走他乡甚至自立门户为自己打工，这说明很多广州房地产企业主帅合作、沟通出现了问题。其实早就有业界人士在质疑国内房地产企业职业经理人的地位与影响力，很多业界人士都认为广州房地产企业对待职业经理人应该更多地引用欧美模式——让职业经理人持股分享企业股东权力，让其与企业更好地“融合在一起”，而不要过多地沿袭香港模式——给职业经理人许以高官厚禄。
不过不管目前广州房地产市场职业经理人队伍出现了多大的“波动”，都不会阻碍到明年广州房地产职业经理人队伍的快速成长。广州房地产市场经过10多年的高速发展，职业经理人队伍开始进入了一个快速成长期。
明年广州职业经理人队伍将会随着房地产企业与房地产市场的扩张而快速成长，将会涌现出更多知名的房地产职业经理人。
（四）泡沫问题不会凸显
去年，全国各地房地产市场都掀起了一股查泡沫打泡沫的热潮。不过，暂且不管其它城市房地产泡沫情况如何，仅就广州房地产市场而言，泡沫问题并不足为惧。
广州市场现有房地产投资高峰主要拉动力并不是来自政策面，而是主要来自于消费市常同时广州房地产市场消费者的消费心态消费行为相对外地很多城市来说也更为成熟更为理性。房地产开发商市场化程度也越来越高，对市场的掌控能力也更趋专业化。
虽然目前广州确实有商品房严重供过于求，但也有产品出现抢购，“过剩”与“短缺”问题都存在，虽然商品房空置量也确实很大，但广州消费潜力更大，问题只在于如何开发顺应时代潮流切合市场需要量的产品。有人说，广州房地产市场有“沫”但没有“泡”，这话很值得玩味。
（五）郊区物业均衡发展
2001年广州郊区物业是广州南部的华南板块雄霸天下，因为正是华南板块掀起了中国房地产郊区物业开发的崭新时代；2002年是东部板块领尽风骚，凤凰城的雄起，吸引了人们极大的关注。然而2003年，广州西部与北部板块将会迅速崛起，并成为2003年广州郊区物业乃至广州房地产市场新热点。
据悉，目前西部已有多家实力雄厚的房地产品牌企业进驻，例如万科便在黄岐拿下了657亩地并将会在明年全面开发；广州五元集团在“中山九路”开发的规模达3000多亩的“绿琴花城”也会在今年推出，占地500亩的富力集团富力碧涛湾也将会在明年全面推出。
由于金碧御水庄、南航碧花园与南航花园“试水”花都获得了相当的成功，将会吸引更多的开发商前往花都进行房地产开发。同时，国际机场搬迁以及风神汽车基地发展，人财物的大量投入，也将为北部房地产的发展带来机遇。尤其重要的是，作为广州市政府发展规划的“北优”区域，花都房地产开发将会获得很多利好政策支持。
因此，广州房地产市场明年仍将是郊区物业引领风流，而西部与北部区域板块将迅速崛起，并打破原有的南部华南板块雄霸天下，东部板块尽领风骚的市场格局，促使广州市郊区物业东西南北均衡发展。
（六）资本运作摆上前台
国外投资基金最看重的就是企业的资本运作能力，因此他们选拔的投资目标，就是看这些企业有否成功有效的资本运作能力与企业运营模式。
而来自规模化与连锁化拓展的需要，也促使广州房地产开发商从重视产品开发小区配套建设转向资本经营，在未来房地产市场资本运作将更为普及。
与家电IT业不同，房地产业并没有垄断性核心竞争力，房地产企业无法凭据自身的技术优势来赢取产品的优势，因此，今后一个房地产企业有否成功的运作方式，有否有效的赢利模式，将决定房地产企业的开发能否取得成功。
（七）价格触底反弹
自1998年以来，广州房地产市场总体价格中枢一直在不断“下移”，时至今日，总体楼价业已跌去了近20％。去年年底，又有不少楼盘使用了灵活的价格策略，或低价促销或低价入市，致使“价格战”战云笼罩住了整个楼市上空。
然而，今年广州楼价将会“扭头向上”。这是因为，开发商开发成本控制存在很大一部分的不可预见性。由于土地全部实行拍卖或挂牌交易，致使开发商控制开发成本的能力正在不断减弱；同时，建材市场近期也发生微妙的变化，各楼盘为追逐产品的差异性而不惜选用各种新型建材，无形中增加了开发成本；而随着专业分工更趋细化，在早期开发运作成本不仅不会降低反而还会因而增加；而一次性装修要求不断提高，也会导致成本因而增加。更为重要的是，人才资源成本正在提高，并开始在整体经营成本中体现。
开发成本加大自然地会削减开发商的运营利润，一定程度抑制了楼价的下跌空间，并因此触发楼价的反弹。
（八）经营能力经受考验
多年来国内房地产开发与市场竞争最重要的一点就是比拼开发商的资金实力，但现在房地产企业经营能力的重要性正日渐凸显。开发商经营能力将与经济实力并重，有实力能力建好一个优质楼盘并不意味着就能卖得好，这就要考验开发商的经营能力。
今年广州房地产市场已不会去比拼哪一个开发商的钱多实力强，而是要比拼开发商的经营能力：谁能有效控制成本，谁最能整合并优化各方资源，谁能抢先把握市场先机，谁能供应顺应潮流切合市场需要而价廉物美的产品。因此，今年广州房地产企业的操作方式经营能力将备受考验。
（九）别墅市场不再风光
2002年来广州别墅市场可谓势头最强风光无限。有关统计数据显示，2002年1—9月，广州共成交别墅877套，成交面积达19.91万平方米，成交金额11.247亿元，而截止2002年7月底，广州别墅成交量便已超越2001年13.77万平方米的成交水平……有业内人士估计，2002年广州别墅的销量（面积）会达到去年的2倍以上。
不过别墅市2003将风光不再。这是因为，2002年别墅市场的“走红”，致使消费市场巨能释放，2003年将会出现高位盘整。另一方面，新的开发商会采劝蓄势行为”不定期进行减缓成交速度，为自己产品上市做准备。因此，2003年别墅市场会进入“高位盘整”，不再会成为引领市场的明星产品。
四、西安
2002年，西安房地产市场同全国众多城市一样，受WTO、2008奥运、降息等利好的影响而春潮涌动。那么，2003年的西安楼市将如何发展？
（一）在整顿中健步前行
从2001年6月26日开始，央行和建设部、计委等行业主管部门先后出台一系列政策法规，对房地产实施微调，然而收效甚微；2002年下半年，高空置、结构失衡、银行风险加大、房价、地价大幅上升等问题造致的“局部过热”和“泡沫”触动高层。随后，央行等其他相关部门也随即开始对房地产的开发和消费进行调控，并将2003年作为市场整顿年。然而，由于房地产的支柱地位和拉动效应，西安市建委市场处和多个银行的负责人纷纷表示，2003年将对西安房地产市场进行大力整顿，那些规模小、问题多的粗放型房企将被淘汰出局。为了保持经济的持续、高速发展，房地产的链条效应仍将在新的一年里发挥效力。那些综合实力较强的开发商必将随西安楼市一起在整顿中阔步前行。
（二）鲇鱼效应促使行业洗牌
随着新一届领导“经营城市理念的实施和市场的需要，香港恒基和万通等一批内、外资企业将成为政府的左右手，分担开发重任；其规模效应、资金实力和先进理念将凸现出来；西安那些有政府背景的垄断资源占有者将遭遇重创；中小开发商将危机重重，并大批淡出市场；部分开发商将目光投向咸阳、汉中、宝鸡等城市和西部其它地区及周边农村市场。
（三）商业、旅游、教育和文化等地产营销模式将大行其道
西安是西部大开发的桥头堡，西部的商业重镇和承东启西东联西进的流通要塞，也是旅游和教育的重要城市，因此，商业、旅游、教育、文化等概念将进一步成开发商的卖点和差异竞争的必由之路。
（四）咨询、营销等服务行业将茁壮成长起来
随着竞争格局的变化，市场将更难把握。为了减低异地开发的风险，内外资企业将对本土人才等社会资源表现出极大饥渴，一大批西安优秀人才和服务机构将受到青睐，并随之发展起来。
（五）从哑铃状到橄榄状
从西安近几年的销售情况来看，高端产品和康居工程大受欢迎。然而，随着高端用户二三次置业的完成和产品结构的变化，中低端客户将逐渐成为消费主体。那些总价在20万左右、面积100平米以下的大众精品和小康住宅将成为主流。同时，随着公房大量上市和二手房市场的启动，大批普通市民购置新居将成为可能。
（六）70年代生人将成为购房新主力
据统计，40％的购房者是通过互联网获取房产信息的，25—39岁的上网者占到网民的60％。这群具有高学历、高收入和应变强等特点、以70年代生人为主的网民已到了买房婚育的高峰期，抓住了他们无疑就掌握了市场的新主力。另据西房网资料显示，西安的网民人数已超过100万。这个极具开发价值的楼市金矿将成为开发商争夺的新主力客源，网上订购将随之出现。
（七）房票时代即将到来
受全球经济和股市的影响，投资房产将成为继股票、债券之后西安投资者的新选择。那些五证齐备、性价比较为合理、占有一定地段优势和优越环境、配套的房产将为投资者所看好，西安楼市将趋向从消费到置业的转变。
（八）异地置业将成为一种趋势
随着入世、奥运和大西安都市圈等利好和政策的影响，西安人在周边和外地置业，外地人和周边居民在西安置业将日益频繁。据我们调查，前5年的时间，外地在西安购房的占到3％，去年年底统计已占到9％，包括榆林、铜川、青海、新疆这些对西安传统区域向往的区域消费者。
（九）房价将稳中趋降
据悉，西安套房售价与市民平均年可支配收入之比为10，在全国35个城市中高居第5位。过高的房价造成了20％多的高空置，抑制了居民的消费热情，使西安的消费结构呈高低端产品两旺，而中端扁平的哑铃状形态。我们认为2003年的西安房价将出现稳中趋降的态势，波动可能在10％左右。原因主要有五：（一）政府将通过康居工程引进内外资和自行开发来平易房价；（二）万通和立丰开发的9000亩大盘和新新小镇，珠江投资在城南、城北开发的6000亩大盘，紫薇田园都市等郊区大盘将成为房价的平衡器；（三）卫星城镇和大都市圈周边的房产项目以及那些五证不全的“烫手山芋”将发挥一定作用；（四）有效需求不足，将使那些位置、环境、配套、产品不佳的项目和那些资金压力较大的企业将通过价格杠杆来刺激消费；（五）为了适应竞争，一部分房企将通过降低成本和利润来赢得市场。
（十）进入结构性调整阶段
西安房地产市场目前存在的主要问题是：1、别墅等顶端产品和120平方米以上的大户型及写字楼供大于求；2、中小户型类大众精品供应不足；3、土地价格上涨过快；4、税费和开发成本较高；5、有效需求不足；6、房价较高，性价比不合理；7、投资和开发的风险过大；8、物业管理问题层出不穷；9、市场和管理混乱。这些问题将成为未来市场调整的主要内容。
五、成都
近几年，成都房地产持续高位增长，已显现出作为中国西部中心城市的龙头气象。进入2003年，成都房地产将具有怎样的特点和趋势？
就房地产市场层面来说，成都是一个非常适合人居的城市，对周边具有强大的吸引力，房地产拥有广大的市场范围，包括西藏、新疆、青海、重庆等周边省市区，以及四川省内二级城市，都有大量购房人群会选择在成都购房置业。
成都房地产业可谓厚积厚发，发展潜力巨大。可以预计，
成都房地产在2003年将保持持续平稳发展的势头，继续演绎数百楼盘市场争雄的精彩大戏。房价预计不会有大起大落，经济适用房将有较大放量，但高端住宅市场会有适量的控制性回落。值得注意的是，成都房地产业在稳健发展的步伐下，今年必须警觉已经潜伏着的风险，主要是：
（一）空置量增大形成市场压力
前几年，成都房地产旺销区域是城西。随着高新西区开发的推进，成都城市向东向南发展战略的实施，城南及城西南、城东南成为房地产开发的热土，住宅郊区化激情演绎，大规模房地产开发方兴未艾。成都楼市规模体量已空前放大，去年空置房面积已有较大增加，达四成之多，预计2003年的空置房面积将进一步增加。市场竞争将因此进一步加剧。
（二）住宅产品结构不合理问题
沿海及经济发达省份的实力开发商已呈大规模挺进成都之势，而且外来开发商大多操作的是大盘，必然造成楼市供应量过大，增加市场压力。特别是高端住宅市场，将具有较大风险。在已办预售证的1400多套别墅中，实际售出仅400套左右，开发量与销售量不成合理比例。调整住宅产品结构，开发适销对路的住宅产品，尤其是加大经济适用房的开发力度，应是2003年保证成都住宅市场健康繁荣的重要举措。
六、长沙
从宏观上来观测长沙房地产市场，2003年市场主要在消费主体、投资主体、产品结构、房地产金融等方面发生深刻的变化。
2003年，长沙楼市消费主体的最大变化将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主，消费基数扩大，大众住宅时代将逐步到来。一方面是存量房交易量随着交易税费的降低而不断扩大，从而使消费者根据家庭的不同收入层次而完成多次置业；另一方面是区域经济的持续高速发展，使城镇人均可支配收入得以持续提高，特别是中等收入家庭的总收入，则显得更稳定而可预测，这是大众住宅时代最为坚实的消费基础，为住宅产业的发展提供了长期的内在动力。
同时，投资主体将面临优胜劣汰的新局面。首先是投资要素的配置效率将得以提升，具体表现在企业重组并购、人才流动、资金融合、联合开发、产品创新、营销创新、金融创新、服务创新等方面。其次是随着城市化进程的加速和投资要素配置效率的提高，有可能出现“城市运营商”即从土地开发、组团规划、行业整合、梯次开发等方面进行总承包。
对房地产产品而言，新的一年其必将进入价值回归时代 。从长沙现有的开发商土地储备的情况来看，2003年可能会出现下列变化：
1．郊区低密度生态型大盘将引领市场风骚。其原因之一是城市边缘土地资源已被许多大企业控制，2003年必然是较为集中的上市年，产品的推陈出新，将会使市场精彩纷呈，消费者眼花缭乱，同时也会加速产品升级换代、优胜劣汰的进程；之二是城市化进程和财政投入使交通的重要性进一步下降，不断扩大了消费者的居住半径，同时不断缩小CBD物业与郊区大盘的价格差距，进一步给CBD地区物业带来较大的市场压力。
2．市中心区的物业将面临较大的价格压力，但占据市场空白点和板块边缘的CBD物业可能会因其产品的精确定位和差异化竞争而取得成功。
3．市内五区的物业可能会因各区经济现状和发展水平的不同而造成一定的差距。综合来看，随着长沙大道的全线贯通和省府南迁的带动效应，南长沙板块可能会成为新的一年最具成长性和活力的区域。
4．开发企业将逐步实现由注重产品转为更注重服务，物业服务领先的物业将进一步扩大市场占有率。消费者从认识产品品牌逐步过渡到认识企业品牌和物管品牌。
5．高价楼盘会进一步出现价格的理性回归价值的过程，各类物业围绕着综合性能价格比这个轴心逐步缩小价格差距，使已成为消费主体的中等收入阶层得到优质低价的大众精品。
从需求结构调整的角度来看，未来一年中，性价优势、优质服务的社区会依然引领长沙楼市，引进旅游、体育、教育、康复等题材的复合地产和城郊大型生态社区将成为市场领袖。同时，新都市主义大旗高扬，细分市场后的各类CBD物业依然有较好的市场潜力。
2003年长沙房地产金融可能会在多元发展中更加规范：
1．央行加强宏观调控和监管，房地产开发信贷将会更加严格和规范，房地产行业的进入门槛进一步提高，资金将成为房地产企业最大的瓶颈。
2．为克服商业银行存短贷长的矛盾，房地产资产证券化速度将加快，使存量个人住宅消费信贷权益作为一种可交换、可转让的证券凭证得以流通和折现，从而降低商业银行的金融风险。
3．房地产融资渠道多元化趋势明显，除了向商业银行负债融资之外，房地产企业以合作、上市、并购等方式形成的股权融资，甚至随着信托业的改革，融资租赁和房地产信托资金计划等创新金融工具也将逐步介入房地产业，使融资渠道进一步拓宽。
第三节 行业总体趋势
在整个国家宏观经济稳定、健康、持续发展的大背景下，2003年的房地产市场将继续坚持发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，行业将继续保持增长势头。
房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落。国家统计局的统计数据显示，2002年1-10月全国房地产完成投资5800多亿元，比上一年度增长29.8％，预计全年平均增长幅度将达到30％，明显高于同期全国固定资产投资增长率。这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好，因此纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在2003年持续下去。另外，根据“十五”规划，到2005年，我国城市人均住宅建筑面积要达到22平方米，目前距离这一目标还有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建设仍然是2003年投资的重点和热点。同时，房地产业持续快速发展，吸引了资本市场的参与，有越来越多的上市公司加入到了房地产开发行列，这也会对2003年房地产投资增长产生重要的积极影响。再加上国家计委、社科院等部门在最近对2003年的经济发展预测明显表示出乐观，认为明年国家宏观经济将持续快速发展，更加坚定了开发商对房地产市场预期的信心。
不过，房地产业也出现了一些影响投资增长的问题，主要表现在：一些商品房销售难度增加，供需矛盾凸现，商品房的销售增长率和销售价格增长率都低于投资开发增长率，部分地区市场有过热苗头，银行调高了贷款风险系数。这样，开发商对市场的投资会变得更加谨慎和理性，并逐渐调整自己的投资。因此，2003年房地产投资在前几年大幅增长的基础上会有所回落，估计全年平均增长率应当保持在25％左右的水平。
2003年房地产市场产品结构调整步伐会明显加快。当前由结构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾。2003年房地产开发商会注意主动调整商品房的产品结构和价格结构，降低中高档住宅的开发，增加针对中低收入阶层房屋供应比例。房地产供求关系调整将趋向合理。
在2003年及未来时间，包括楼宇自控系统、安防自动化系统、信息网络系统、物业管理系统、智能家居控制系统、综合布线系统等在内的“智能化楼盘”、“智能化小区”将成为市场追逐的新宠。开发商将应市场和消费者的需求推广应用新型建材和高新技术。
外资进入加速，房地产企业将加强联盟。预计2003年就会有海外资金开始陆续登陆，同时，国内房地产企业也将会加强联盟。目前国内房地产开发企业已近3万家，普遍存在着企业小型化、资金缺乏的现实问题。有些房地产开发企业在市场寻求战略伙伴，或利用其他集团公司的优势，或采取强强联手的方式，以壮大企业实力。
个人购买继续成主流，房价平稳运行。到2002年10月，我国个人购买商品住宅占到商品房销售的91％以上，已经成为市场购买的主体。研究人员预测，2003年个人购房的比重会在2002年基础上再增加1个百分点。
对于2003年房地产市场的价格走势问题，多数房地产商都保持着比较乐观的态度，认为市场价格不会降。经济学家认为，2003年全国房地产市场平均销售价格会受需求和市场持续走热影响而基本平稳，或有微幅上涨。价格指数会保持在101至103之间，但少数地区会因为过去房价和空置率过高而回落，像北京、深圳等地在销售率回升的同时，空置率也在上升。上半年房价还会小幅下跌，地域分化明显。
随着国家执法力度的逐步加大和执法工作的持续进行，违规者被惩戒，房地产商对诚信经营认识会加深。2003年房地产市场将进一步规范起来，向更健康的道路发展。
品牌化将成时尚，行业竞争走向深入。从2000年开始，国内有一些开发商开始追求建设富有个性化的产品，受到了不同层次消费者的欢迎。随后两年，以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪。2003年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。随着市场供求关系的变化和成熟度的提高，包括价格、质量、服务在内的品牌竞争逐渐显露，品牌化产品占有并瓜分市场成为趋向。
第三节 房地产产业投资基金
产业投资基金，在我国系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资，它是一个与证券投资基金相对等的概念。专门投资于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金，即房地产产业基金。
当前，在我国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。
投资房地产业可以符合投资者均衡投资风险的需求，房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。如在美国，随着新经济的水分逐渐被压缩，去年美国股票基金的回报率为-1.7％，而房地产基金的平均回报率为25.6％。自2000年3月纳斯达克综合指数摸顶后便一路狂泻，已下跌得一塌糊涂，而摩根斯坦利对109家公开交易的房地产公司业绩的评估指数(REIT指数)显示，今年以来就已经上升了15％左右。这使得一些大投资者开始将目光转向房地产市场，许多已经或正在从科技板块撤离的资金，重又回到房地产市场中，如摩根斯坦利、高盛集团、Starwood集团今年纷纷筹资10亿多美元购买房产。许多房地产投资基金也纷纷建立，如索罗斯在今年就筹集了10亿美元基金投资于房地产，并将目光投向美国以外的市场。
同时，房地产开发投资规模大、周期长以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验，这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。而房地产基金正好可以解决这一矛盾，由专业性的房地产运作机构发起并管理房地产产业投资基金（私募性质），不但可以使投资者获得较高的投资收益率，而且因为其采用了私募基金的运作模式（如有限合伙制等模式），还能有效规避投资者的风险。
综上所述，房地产投资基金的发行必将受到广大投资者的欢迎。而且房地产产业投资基金也正是投资者最热切盼望发起的产业基金之一，因为房地产产业投资基金相对于其他产业投资基金也有其一定的优势。产业基金的主要投资对象是没有上市的企业，所以产业基金的退出渠道较窄，并有一定的难度。投资往往要到被投资企业上市时才能够实现完全退出，而真正能实现上市的企业非常有限，再加上我国的二板市场迟迟不能成立，能够上市的企业更少。因缺乏有效的退出机制无形中加大了产业投资基金的投资风险。房地产产业投资基金却受此限制较小，随着受投资房地产的销售实现就可以达到投资的完全退出。同时，房地产资产的保值特性也决定了房地产基金的投资风险会小于其他产业投资基金。
早在2001年8月中旬，中国著名的三家房地产企业，北京万通、台湾大华建设和台湾富邑通在香港同时宣布，三家公司合作在香港注册成立富华通地产发展公司，富华通公司于2001年10月份筹集规模为10亿美元的大中华房地产基金，它不仅是中国首家房地产开发基金，也是中国首家产业基金。三家公司决定，推举万通实业集团主席冯仑出任富华通公司的董事主席和实际负责人。消息人士透露，募集资金来源主要是中国大陆地区，所募集资金主要投向北京、台北等地区，进行房地产开发。该消息人士进一步透露说，在向社会公开宣布之前，已有法人机构预购大中华房地产基金的80％。
如果大中华房地产基金募集成功的话，那么非上市地产企业富华通公司将拥有约80亿元人民币净资产，在资金运作能力上将超越目前中国绝大多数房地产上市公司。此前中国房地产行业有两个成功融资的经典案例——华远和万科（现为华润北京置地）。1988年上市的深万科，花了十多年时间积累了约30个亿人民币的净资产；华远1994年国际融资是5亿美元；而大中华基金10亿美元的规模，是中国传统房地产企业难以想象的。
然而号称中国第一房地产开发基金和中国第一产业基金的大中华房地产基金却悄无声息地流产了。来自北京万通的消息说，为了规避海峡两岸政治障碍，万通与大华建设、富邑通决定通过在香港注册成立富华通地产发展公司来运作。但是由于募集资金主要是中国大陆地区，而政府目前在产业基金方面的立法尚属空白，募集产业基金被视为非法。大中华房地产基金由于无法绕过法律的障碍，不得不黯然流产。
国家计委经济政策研究司曹文炼处长证实了这一说法。曹文炼说，按照国际通行的分类法，基金应该分为证券基金和产业基金两大类，但是目前中国还没有出台《基金投资法》，现有的相关法律只是对证券基金作出了明确的界定和规范，产业基金则因为立法过程中许多争论性的东西迟迟无法解决一直被搁置一旁。同时中国政府对产业基金所持的态度十分坚决，一定要先立法再放行，决不允许在立法之前进行所谓的试点。有关方面曾经建议万通将大中华房地产基金改为投资公司，这样才能避开现行法律的限制。但是考虑到产业基金与投资公司运作上的差异，富华通地产发展公司没有采用这一建议。
2002年3月22日，投资基金法起草工作小组副组长曹凤歧在深圳透露，投资基金法起草工作小组已对投资基金法进行了全面修改，使《投资基金法》变成纯粹的《证券投资基金法》。据权威人士透露，《投资基金法》之所以迟迟没能推出，最主要的原因是原草案对有关产业投资基金的内容涉及较多。而目前国内对于产业投资的管理和规范涉及的行业和部门较多，短期内各方争议较大，难以就草案全部内容达成共识。
近期有关成立房地产产业基金的信息显示，今年国内房地产产业基金将面临着重大突破性进展。
在全国工商联住宅产业商会《2003年度工作计划》中，2003年，全国工商联住宅产业商会将计划在境外成立一项规模为2亿美元的住宅产业基金，并由聘请一家国际声誉卓著的基金管理公司对基金的投资进行管理。2002年8月27日，万科公告将出资人民币860万元，参与发起成立上海联盟投资管理有限公司，该公司注册资本为1亿元，由中城房网12个成员共同发起成立，该公司占股权比例为8.6％，主要从事实业投资、投资及资产管理以及与之相关的咨询业务，合作年限为15年。2002年3月中建一局及伟业资产管理有限公司等共同发起采用房地产基金模式进行运作的类基金式房地产投资公司，启动涉及资产总金额达2.6亿元，主要是致力于京城房地产不良债权处置、存量房消化及房地产金融运作。
这几则消息已经确定无误地宣布了中国的房地产产业投资基金和行业基金管理公司正在紧锣密鼓地筹建。
国内房地产发展到一定程度之后，随着消费需求空间被进一步拓展，普通居民的消费数量和消费结构也逐步实现升级换代，这直接导致了房地产市场投资的持续增加，由此引起了“房地产出现泡沫”与“房地产仅仅是过热”之争，其实质是对未来房地产企业的开发资金筹措方式与如何进一步市场化运作之争。而专业产业投资基金的产生在反映了国内房地产业发展现状和下一步趋势特点的同时，也提出了一个重要的解决途径。
一是提供全新融资工具，整合国内房地产业。目前中国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，资产负债率平均在60％以上，自有资金所占的比重只有20％至30％，主要靠银行贷款和项目销售回款来周转，这就大大限制了房地产市场的规模经营，有市场竞争力的优势企业寥寥无几，这导致了人们对“泡沫”的担忧。因此以提高行业集约化和专业化为目标的住宅产业化势在必行。使资金来源渠道多元化，同时向那些有专业化优势和市场品牌的优秀发展商倾斜。
作为一种大众化的投资工具，房地产投资基金以股权投资形式，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，可以实现分散投资，大大降低投资风险。由于产业基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，十分有利于行业龙头企业的脱颖而出。从某种程度上讲，产业基金的出现类似于证券市场上证券投资基金的出现是为了“超常规培养机构投资者”，国内房地产企业将由此产生结构性的大调整。
二是房地产行业的投资管理特点凸现。万科参股的上海联盟投资管理有限公司尽管没有明示为产业投资基金，但是从其业务规划看，主要是为股东的房地产项目提供资金筹措和专业资金管理，并从这些项目未来的开发收益分享收益，这已经具备了一个专业产业基金管理公司的雏形。一旦成功，就意味着万科等企业的市场开发优势正在向投资管理优势转移。
房地产行业的投资管理特点一直受到证券市场投资者的争论。其原因是房地产这个行业对资金的高度依赖和专业化程度的不明晰。房地产投资基金的出现，将在整个房地产开发过程中重新塑造产业链，并加快行业标准的建立与认同，作为产业基金投资决策的判断依据。例如产业基金主要投向优秀房地产企业，就必须有系列评判公司经营战略、专业水平、财务状况、核心竞争力和投资项目优势的指标。产业投资基金实施专业的资金管理，实行独立的投资决策、横向整合，垂直投资，不参与被投资企业的经营管理，只是加入被投资企业的董事会，这对于建立和完善公司治理结构十分有益。如伟业公司以投资方式的形式收购闲置、空置房产，形成大规模资产池，然后通过传统的租赁经营、销售变现等手段将不良资产转变为优良资产，再实施房地产阶段性权益投资、房地产证券化运作和房地产信托等方式，最终实现资产流动性和收益性。
作为国内资产管理业务的先锋，目前证券投资基金管理公司必须对这样一个新的竞争对手予以关注和重视，一方面可以借助其先发的资产管理经验和优势，把握市场机会积极准备介入这一新的投资领域，同时也要在传统的证券投资业务上更加努力，争取获得更加令投资者满意的成绩，以防止在未来与产业基金的角力中丧失市场基础。
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