第一章 中国房地产行业年度运行综述

第一节 全国房地产开发情况分析
一、房地产开发业总体景气水平
国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：11月份，“国房景气指数”为104.90点，比10月份下降0.25点，比去年同期下降0.20点。11月份，“国房景气指数”虽然小幅回落，但仍然是今年以来的第三高位。“国房景气指数”回落的原因主要是房地产开发投资与新开工面积等主要指标的增幅走低。
今年前11个月，房地产开发市场呈现出投资增幅小幅回落，商品房销售增势强劲的主要特点。与去年同期相比，11月份“国房景气指数”所属的八个分类指数呈现出5升3降的格局。其中，竣工面积、土地转让收入、资金来源、土地开发面积和商品房销售价格分类指数的上扬，是支撑“国房景气指数”保持在景气空间的主要力量；由于新开工面积、商品房空置面积和房地产开发投资分类指数的下降，尤其是新开工面积分类指数持续大幅度下降，是影响“国房景气指数”整体水平小幅回落的主要原因。

图1 中国房地产开发景气指数趋势图

二、房地产开发投资小幅平稳回落
11月份，房地产开发投资分类指数值为105.46点，比10月份减少0.46点，比去年同期减少0.39点。下半年以来，房地产开发投资保持小幅平稳回落的态势。
1-11月份，全国完成房地产投资6288亿元，同比增长28.2%，增幅同比减少1.5个百分点。其中，完成商品住宅投资4406亿元，增长29.6%；办公楼投资为283亿元，同比增长22.7%；商业营业用房投资为714亿元，增长33.6%；其它投资为885亿元，增长19.58%。商业营业用房的投资增长速度要远大于行业总体投资增长速度，商品住宅的投资增长速度也大于行业总体投资增长速度。
　

图2 2002年1-11月份全国各类房地产开发投资情况

　

图3 2002年1-9月各类房地产开发投资比例
三、房地产开发竣工面积增加较快

11月份，竣工面积分类指数为108.51点，比10月份增加0.83点，比去年同期增加3.68点，是上升最快的分类指数。1-11月份，全国完成竣工面积16271万平方米，同比增长28.3%，增幅比去年同期增加10.7个百分点。其中，商品住宅竣工面积13724万平方米，同比增长29.1%，增幅比去年增加11.9个百分点。分地区来看，全国有六个省、市的竣工面积超过1000万平方米。其中，广东省竣工面积达到2172万平方米，是房屋竣工面积最多的地区。
四、商品房销售面积增势强劲，价格高于去年同期
11月份，商品房销售价格分类指数为98.11点，比10月份减少0.79点，比去年同期增加0.28点。下半年以来，商品房销售面积增势强劲，商品房平均销售价格明显高于去年同期水平。1-11月，全国商品房平均销售价格为2345元/平方米，同比增长5.7%。其中，商品住宅平均销售价格为2211元/平方米，增速与商品房持平。分地区看，东部地区商品房平均价格为2815元/平方米，同比增长7.4%，是价格增长最快的地区。
从2002年4季度的统计数据来看，与上年同季相比，房屋销售价格上涨3.5%，土地交易价格上涨7.8%，房屋租赁价格微涨0.8%。
（一）房屋销售价格涨幅略减
2002年，随着我国国民经济持续、快速、健康的发展和城市居民收入的稳步增长，房地产开发投资继续保持较快增长势头，全国房地产投资比上年增长近三成，部分地区房地产投资增长超过四成。同时，住房制度改革的逐步深化，房地产二级市场进一步开放，房地产市场竞争日趋激烈，房地产开发销售商在努力提高房屋的建筑质量、科技含量和社区建设的同时，积极开展各种促销活动，房屋销售势头良好，城市居民收入和住房消费增幅较高，房地产市场持续保持活跃态势，价格涨幅较上季有所回落。四季度与上年同季相比，全国房屋销售价格上涨3.5%，涨幅比三季度减少了0.5个百分点。其中，东部地区的宁波、青岛、上海、杭州等地房屋销售价格继续保持大幅增长，涨幅分别为17.8%、11.5%、9.7%和6.6%。西部地区兰州、银川、重庆等城市受西部地区开发建设的带动，房屋销售价格分别上涨5.4%、3.5%和3.5%。东北地区的沈阳、大连、长春和哈尔滨房地产市场依旧低迷，房屋销售价格继续保持降势。
（二）土地交易价格继续攀升
四季度，土地交易价格比上年同季上涨7.8%，比三季度涨幅增加了1.5个百分点。其原因：一是各类商品房用地交易中实行了招标、拍卖的交易方式；二是部分地区实施了新的土地基准地价；三是部分地区的土地供应量不足，土地交易出现了炒作现象。
与上年同季相比，四季度居民住宅用地交易价格上涨11.2%，商业旅游娱乐用地交易价格上涨7.9%，工业用地交易价格上涨1.7%，涨幅均高于三季度。35个大中城市中，土地交易价格涨幅较高的城市是沈阳、太原、南昌、杭州和上海，分别为32.3%、27.1%、24.6%、24.4%和13.4%。
（三）房屋租赁价格继续小幅上涨
四季度，房屋租赁价格比上年同季上涨0.8%，不同城市房屋租赁价格有涨有落。由于继续受部分地区上调公有住房出租价格的影响，住宅租赁价格上涨3.1%，其中，公房和私房的租赁价格分别上涨2.8%和3.5%。商业用房租赁价格微降0.4%，厂房仓库租赁价格微涨0.4%，办公用房租赁价格下跌0.5%。2002年全国35个大中城市房屋销售、土地交易和房屋租赁价格分别比上年上涨3.7%、6.9%和0.8%。
表1 2002年4季度35个大中城市房地产价格指数 (以上年同季价格为100)

五、土地交易保持快速增长
  11月份，土地开发面积分类指数为113.55点，比10月份减少0.38点，与去年同期基本持平。1-11月份，全国完成土地开发面积9731万平方米，同比增长35.2%。在房地产开发投资快速增长的带动下，全国土地交易继续保持快速增长的态势。1-11月，土地开发投资达到362亿元，同比增长17%；全国土地购置面积达到20246万平方米，同比增长45.3%。
六、新开工面积涨幅回落较大，部分地区出现负增长
  11月份，新开工面积分类指数为105.49点，比10月份减少0.22点，比去年同期下降4.85点，仍然是下降最快的分类指数。1-11月份，新开工面积达到33676万平方米，同比增长19.1%，增幅同比回落14.1个百分点。其中，商品住宅新开工面积为27648万平方米，同比增长19%；办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长了22%和19.4%。分地区看，海南、黑龙江和新疆等地区新开工面积为负增长。

 七、商品房空置面积增幅回升，西部地区尤为严重
11月份，商品房空置面积分类指数值为97.74点，比10月份增加0.53点，比去年同期增加4.67点。空置面积分类指数的上扬，表明商品房空置面积增幅又有所回升。1-11月份，全国商品房空置面积同比增长12.6%，增幅比上年同期提高10个百分点。其中，空置商品住宅同比增长12.2%。分地区看，中西部地区商品房空置面积增幅明显高于全国平均水平。其中，西部地区增长33.2%。

第二节 2002年主要房地产宏观市场回顾
一、北京
（一）总体状况
2002年北京市城市建设快速发展，国有土地使用制度改革进一步推进，房地产市场体系日渐完善，房地产取得了令人瞩目的发展，为推动全市国民经济的增长发挥了重要作用。全市房地产业增加值达到129.8亿元，比上年增长16.7％，占国内生产总值的比重达到4.1％，提高1个百分点。
1．开发投资占全社会投资比重过半
去年，全市房地产开发完成投资989.4亿元，比上年增长26.2％；占全社会投资的比重为54.5％，上升3.3个百分点。全市商品房施工面积为7510.8万平方米，竣工2384.4万平方米，分别比上年增长25.9％、39.7％，成为拉动全市投资发展的主要动力。
2．住宅建设成为开发热点
2002年商品住宅投资占全市住宅投资的比重首次突破90％，达到92.5％，比上年提高4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4％，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到59.3％；商品住宅施工面积为5397.6万平方米，比上年增长24.1％，占全市住宅施工面积的比重达到88.7％；商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长38.2％，占全市住宅竣工总面积的88.0％，提高10.8个百分点。
3．房地产商品化程度稳步提高
去年全市销售各类商品房1708.3万平方米，其中商品住宅1604.4万平方米，分别比上年增长41.8％和42.3％。
商品住房市场销售以个人购房为主。在全部住宅销售面积中，销售给个人的比例为97.4％，比上年提高了4.3个百分点。在住宅建设推动下，全市人均住宅使用面积达到18.2平方米，比上年提高0.58个百分点，商品化程度稳步提高。
4．商品房平均售价稳中有降
2002年全市实现商品房销售额813.8亿元，比上年增长33.4％，比商品房销售面积的增速低8.4个百分点；商品住宅销售额为716.7亿元，增长34.8％，比商品房住房销售面积的增速低7.5个百分点。
全年拆除危房89.9万平方米，动迁居民7.4万户。全市城近郊八区危改区内竣工商品住宅228.6万平方米，部分拆迁居民已经迁入新居。年内已经开工建设的经济适用房30片，竣工住宅面积228.4万平方米，销售220.7万平方米，预售110万平方米以上。在市政府为中低收入家庭解决住房政策的引导下，2002年商品住宅销售价格稳中有降，12月末，每平方米平均售价为4467元，比上年末下降249元，降到近几年最低点。
5．房地产开发市场健康发展
去年在中央扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，人民群众居住环境得到较大改善的条件下，全市商品房空置率呈现下降趋势。截止到去年底，全市商品房空置面积在一年以上的为406.3万平方米，其中商品住宅323万平方米，分别增长20.9％和14.8％，其增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。
（二）市场分析
据2002年京城楼市新盘市场的调研报告显示，2002年北京市共推出居住类新盘134个，其中住宅类122个，别墅8个和4个经济适用房。新盘总面积约为3021.2万平方米，其中住宅2516.7万平方米，别墅273万平方米，经济适用房231.5万平方米。
同去年相比，新盘数量有所减少，主要原因是2002年新盘规模偏大，使得项目数量有所减少。另外，随着老百姓对房地产项目合法性的重视，使得部分项目推迟了推出时间，从而影响了新盘数量。
1．区域分布情况
随着北京交通道路等基础设施建设步伐的加快，特别是随着五环、六环路和城铁的开通，大力带动了北京市郊区房地产业的迅速发展，2002年京郊共推出了34个新盘。
正东地区得益于CBD概念的不断热炒，房地产市场呈现一片兴旺景象，2002年共有24个新盘入市。今年正东地区新盘可归为进入了大盘时代，其中规模在20万平方米以上的项目有14个，主要集中在CBD及其辐射区内。
西北地区借助万柳地区深厚的人文环境，西三、四环便利的交通条件和西山脚下优美的自然环境，一直吸引着大批购房者。2002年该地区共推出15个新盘，其中规模在10万平方米以上的项目有8个。
由于奥运概念的透支和拥堵的交通状况，亚奥地区2002年新盘数量锐减。后期借城铁通车利好的刺激，整个正北地区2002年共有14个新盘面市，其中有7个项目的规模超过10万平方米。
由于南城土地价格低廉，项目存在价位相对较低的先天优势，所以对于比例达70％—80％的中低收入家庭来说，南城是其置业的首选。较低的价格，加之项目自身品质的提高使得南城房地产市场持续发展，2002年正南地区共有14个新盘。
2．价格分析
3000元/平方米以下的项目有7个，总面积约为150.2万平方米，主要集中在京郊。
3000元/平方米—5000元/平方米之间的项目有54个，总面积约为1481.11万平方米，主要分布在四环和五环地区。
5000元/平方米—7000元/平方米之间的项目有30个，总面积491.1万平方米，主要集中在东三环至东四环、南三环、西三环至西四环、北四环外等地区。
7000元/平方米—10000元/平方米之间的项目有27个，总面积335.3万平方米，主要集中在万柳地区、CBD及二环内。
10000元/平方米以上的项目有15个，总面积563.48万平方米，主要是CBD的公寓和京郊的别墅项目。
价格在3000元/平方米—5000元/平方米之间的项目成为北京房地产市场的主流，房地产价格和人们的收入水平逐步匹配。随着京城楼市逐步趋于理性，楼市长期存在的供应结构失衡现象正在逐步得以改变。
3．新盘特征
新盘整体规模偏大。2002年规模在20万平方米—50万平方米的新盘有28个，总面积883.4万平方米，占总量的29％；50万平方米—100万平方米的有16个，总面积1235.5万平方米，占总量的41％；100万平方米以上的超大盘有1个，即翠城的160万平方米。
房价稳中有降。京城房价与百姓收入的不匹配一直是影响房地产市场发展的主要因素。2002年该现象有所缓解。京城整体房价全年稳中有降，同时部分开发商通过提高项目品质也使房价出现隐性降价。
小户型热卖。“荣丰2008”的热销成为京城楼市的一大亮点，随后又有多个项目以小户型为卖点，并获得良好的市场回应，如后现代城、恋日国际和2003年初即将推出的苹果社区等。
二、上海
2002年的上海楼市，在2001年一手、二手房交易量均创历史新高的基础上，继续保持供求两旺，强势运行的格局。房地产开发投资将突破700亿元，商品房销售面积有可能超过2000万平方米。
（一）上海楼市已成为国民经济晴雨表
2002年是我国加入世贸组织以后的第一年，上海经济总体运行良好，GDP增幅继续保持10％的速度，领先全国两个百分点，人均GDP向5000美元挺进。在此大背景下，作为上海国民经济六大支柱之一的房地产业，充分凸现作为支柱产业的地位和作用，在国民经济中比重将进一步上升，对GDP的贡献率将进一步提高。
2002年1-10月，上海房地产开发投资达656亿元，同比增幅30％。保守地估计，如以20％增幅计算，今年投资额可达756亿，创新的历史纪录。在投资和消费双向拉动下，上海商品房销售也创历史纪录。今年1-10月达1551万平方米，已超过广东成为全国商品房销售数量最多的地区。预计全年商品房销售面积至少在1900万平方米以上，很有可能超过2000万平方米。
（二）国际化大都市的营造提升上海楼市
上海在营造国际化大都市的过程中，房地产业无疑扮演了急先锋的角色。2002年初，浦江两岸的开发蓝图用1000亿打造新浦江，使上海楼市加速升温。浦江两岸的开发启动，是大力拓展上海房地产发展空间的有力举措。不仅将大大增加城市综合竞争力，提升上海国际大都市的形象，而且也极大地提升上海房地产的发展空间，使上海房地产面向全国和世界。
2002年这种趋势得到了加快发展，上海正成为全国乃至全球居住和投资的热土。在2002年1-9月在登记预售商品房中，外地人士购买比例为19％，境外人士购买比例为5．7％，都较2001年有较大幅度提高。
（三）居住和投资的需求推升上海楼市
2002年上海楼市价格已超过去年水平，这主要是居住购房和投资购房两股合力推升了上海楼市。根据上海市第五次人口普查资料显示，市中心区的黄浦、卢湾、静安等9个区的人均平均建筑面积仅为16平方米，大大低于全市平均水平。因此，上海居民改善居住条件的欲望非常强烈。
与往年有所不同的是，2002年投资性购房呈大幅度上升趋势。许多股市投资者，从股市杀向房产，收获不小。
（四）区域性热点凸现上海楼市亮点
2002年的上海楼市，区域性热点层出不穷。浦东近两年来成为上海房地产市场热点之后，不断扮演着领头羊的角色。而“世博经济”效应也使浦东楼市再次腾飞。
松江新城建设则是上海郊区楼市又一新亮点。一是台湾一流IT企业——广达电脑落户松江出口加工区，大大提升了松江新城的含金量。二是大学城建设带动周边房产，吸引一大批海内外投资者。三是轻轨R4线建设给两侧房产推波助澜。
市中心高档楼盘引起市场关注。在境外人士强大购买力的推动下迅速走高，上海本地有实力的消费者也纷纷在市中心区域买房。
（五）市场供求平衡，存量房交易稳步上升
2002年上海房地产市场供求平衡，商品房交易保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。
2002年新增经营性项目土地出让面积为1597.7万平方米，其中住宅用地为1387万平方米。
2002年和去年同期比较，房地产开发投资额增加14.2%，商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加7.6%和10.7%，完成土地开发面积增加35.2%。
2002年完成拆迁644.5万平方米，其中动迁居民为9.9万户，采用货币化安置为5.9万户，货币化金额达109亿元。
2002年商品房批准预售面积为2610万平方米，其中住宅为2476万平方米，商品房批准预售面积和实际预售面积之比为1：1.03，实际预售面积略大于批准预售面积。
2002年商品房预售与去年同期比较，增加46.6%，登记预售面积达2685万平方米。
2002年登记预售的商品房中，以成交面积统计，住宅占96.3%，办公占1.6%，商业占2.0%。
2002年登记预售的商品房中，以成交套数统计，小于3000元/平方米的低价位商品房占15.0%，而中价位商品房占54.1%，中高价位商品房占21.1%，大于7000元/平方米的高价位商品房仅占9.8%。
2002年登记预售的商品房中，以成交面积统计，属本市居民购买的占75.7%，外地人士购买比例为18.7%，境外人士的购买比例为5.6%。而且在购买高价位商品房中，外地人士占了29.3%，境外人士的购买比例为23.3%。
2002年个人购买商品房比重继续攀升，商品住宅买卖登记中属个人购买占96.2%，商品住宅预售登记中属个人购买203082套，占98.5%。
2002年登记预售的商品房中，主力房型仍为面积从70-150平方米的两房或三房，占总套数的78.6%。
2002年商品房登记预售排名为浦东、闵行、普陀、宝山，分别占全市预售总量的19.8%、14.4%、9.8%、6.8%。
2002年存量房交易继续稳步上升，达1790万平方米，比去年同期增加25.9%，其中住宅占74.9%。
2002年已售公房上市出售成交79441套，交易面积419.9万平方米，占总存量交易面积的23.5%，比去年同期增加14.9%。上市平均出售价为17.1万元/套，平均建筑面积为52.9平方米。
2002年已备案的全市差价换房总成交为7123户，总成交面积24.76万平方米，其中转让5571户，面积17.2万平方米，金额5.2亿元；交换1552户，面积7.5万平方米。
2002年全市预售商品房抵押建筑面积为1924万平方米，比去年同期增加33.4%，约占同期商品房预售成交总量的71.7%，抵押贷款金额为545亿元，约占同期商品房预售成交金额的41.5%。用于房地产开发的在建工程抵押建筑面积为1794万平方米，比去年同期增加93.5%，抵押贷款金额为339亿元。
三、天津
2002年，天津市房地产市场呈现逐渐上升的行情，销售势头不断走强，实现了高位收盘的良好结局。据天津市房管局统计，全年住房交易累计达到998.4万建筑平方米，10万户居民改善住房条件。其中销售商品房645万平方米、交易额168.3亿元，与创纪录的2001年基本持平；存量房交易势头强劲，达到353.4万平方米、交易额40亿元，分别比上年增长14.1％和31.1％。同时，房屋租赁更加活跃，共办理房屋租赁登记备案6110件、162万平方米，分别比上年增长27％和38％。
纵观全年房地产市场走势，总体上保持了高位平稳发展的态势。一季度住房交易量与上年同期相比回落较大。进入二季度以后，随着调费、降息等利好的出现和天津春、秋两届房地产交易会及各区县房交会的举办，不断刺激楼市，促进消费，居民买房的积极性明显提高，房地产市场不断增温，房屋交易逐月回升，节节攀升，三、四季度已经超过上年同期水平，全年实现了高位收盘。其中商品房与去年基本持平，公房置换提前两个月完成全年100万的销售任务，全年完成123.3万平方米。私房交易始终一枝独秀，势头强劲，全年完成230.1万平方米，实现交易额30.4亿元，交易量和交易额比上午同期分别提高254％和48.9％。
四、深圳
深圳楼市2002年的新增供应量创历史新高，市场压力增大。但是由于市场迎来了利息降低等政策利好，同时开发商运用各种营销手段积极推广楼盘，刺激消费，带动了深圳楼市的成交面积首次突破了700万平方米大关，达到700.28万平方米，比前年增长了23％。
（一）供需失衡状况加剧
2002年楼市供给过量已经成为不争的事实，部分企事业单位的存量土地在利益驱动下纷纷入市，是造成供应增长的重要因素。受国家宏观经济、房地产产业形势和宏观政策的影响，2002年深圳市政府出让土地的面积比全年土地计划出让面积少了164.7万平方米。去年深圳市共出让土地15宗，出让面积616130.6平方米，比2001年的999205.8平方米减少383075.2平方米；而企业转让土地则由前年的24宗上升到去年的28宗，转让面积由2001年度的343365.4平方米增长到2002年度的610193.7平方米。企业转让的土地占到了整个土地市场的49.8％，预计2003年政府在土地供应方面将更谨慎，企事业单位方面的土地转让将占到更加大的份额。
另一方面，房地产开发的高额利润，吸引了大批其它行业的企业转向房地产开发，资金不断流入房地产开发行业，特别是一些主营业务不佳、手中有大量现金的公司开始将主业转向房地产业，这就导致资金供给总量的增加。在日趋激烈的市场竞争中，房地行业的市场压力已经显现。2002年上市公司中期业绩报告显示，在沪深股市69家房地产类上市公司中，49家公司的业绩出现下滑，11家亏损，仅有22家增长，而平均每股收益率和净资产收益率也呈现逐年下降的趋势。
（二）高端市场亟待破局
今年的供需失衡状况主要反映在高端市场方面，2002年是深圳的“豪宅年”，而豪宅的一个重要指标就是单位面积大，深圳今年中大面积单位的供应量明显增大。
根据深圳中原的统计数据，2002年深圳供应的中大面积单位明显上升，面积在120平方米到160平方米之间的单位占到整个市场供应量的38.27％，而160平方米以上的单位也占到了10.62％，也就是说面积在120平方米以上的单位占到了整个供应量的将近一半，而从需求的情况来看，深圳目前以2房和3房的需求占主导。由于楼价过高，消费者对120平方米以上的中大户型单位需求不大，中大户型单位的需求量只占市场总需求量的16.84％。从成交量上来看，
从价格上看，2002年深圳房地产的均价达到6921元/平方米，居于全国首位，其中均价6000元/平方米以上的单位占到了51.5％。而从消费者对价格的承受能力来看，深圳置业者能够承受的均价为4950元/平方米。由于承受能力较低，所以2002年的高端市场出现了严重的需求不足的局面。2002年市场的实际成交面积以中小户型单位为主，市场的实际承接区间在4000—6000元/平方米之间，6000元/平方米以上的单位的成交量只占到实际成交量的39.9％，高端市场压力不小。
（三）楼价稳中微升
据深圳市统计局城调队最新数据显示，2002年深圳市房地产开发投资较上年增长17.4％，整体楼市保持平稳发展态势，市场新盘不断，热点纷呈，二、三级市场购销趋旺，整体价格稳中微升。
2002年深圳市房屋销售价格总水平比上年上升0.4％，上升幅度较上年减少0.6个百分点，在全国35个大中城市中，深圳涨幅（由高至低）排列第27位，高于北京（100.3％）、广州（99.6％），低于上海（107.3％）和全国平均水平（103.7％）。
2002年深圳市商品房销售价格总水平比上年上升0.6％，涨幅比上年减少1.7个百分点。全年呈现小幅波动，向下行走趋势明显。
据市统计局城调队最新数据显示，2002年深圳二手房销售价格总水平比上年下降0.3％，降幅比上年减少4个百分点，其中私有住宅销售价格比上年下降0.9％，降幅比上年减少3.3个百分点；私有非住宅销售价格比上年上涨2.2％。
2002年深圳市房屋租赁价格总水平比上年上升0.2％，升幅比上年上升0.6个百分点，在全国35个大中城市中，深圳房屋租赁价格总水平涨幅（由高至低）排列第21位，高于上海（98.9％），低于广州（101.9％）、北京（107.6％）和全国平均水平（100.8％）。
五、三亚
2002年三亚房地产开发量和销售量达到历史高峰，销售面积28.73万平方米，交易额为9.7亿元，房地产营业税和契税总额为4815万元，占全市税收总额的15％。
三亚有关职能部门统计，该市2002年新建和续建项目49个，现房销售率达到85％以上，期房销售率也达65％，新建和续建的半拉子工程总量达76.97万平方米，加上一些积压的空置商品房和私宅的转让，2002年总销量可达30万平方米，平均销售率达到63％。
三亚市政府有关负责人说，新建商品房由于定位准确，注重小区环境，且区位地段好，大部分临海，从目前已开盘销售、预售的项目看，市场反应都很好。续建项目高层公寓售价每平方米1800元，多层公寓售价每平方米1300元，都普遍被看好。
三亚2002年房地产市场主要呈现如下几个特点：
商品房销售温而不热，空置房量保持在较低水平。三亚商品房的销售率平均为69％，符合房地产发展供求关系。商品房空置率保持在一个较低的范围内，新建和续建的现房空置率仅为1.3万平方米。
商业用房销售市场趋于饱和，铺面供求两旺。目前，三亚市开发的商品房中商业用房有5家，除万福隆自营外，其余4家商业用房总面积为12.27万平方米。商业铺面的需求较为旺盛，价格高企不下，销售率达90％以上。
商品房价格平稳。目前临海商品房价格在每平方米3000元以上，平均售价可达每平方米3600元，价格保持平稳。而市区内商品房的价格由两年前的每平方米1000元上升至每平方米1500元左右。市区内的高层公寓目前均价在每平方米1600元，但相对两年前有价无市的状况，房价已有相当大增幅。
三亚房地产市场75％的商品房购买者来自岛外，岛外购买者中有四分之三来自北方。而市区居民的住房主要是通过集资建房和私人建房，已达到居者有其屋，缺房户很少。
六、南昌
2002年南昌市房地产业增加值达到了13亿元，拉动城市国内生产总值（GDP）增长2个百分点以上。据统计，2000年南昌市完成房地产开发投资仅为13.19亿元，2001年增加到20.5亿元，而2002年增加到28亿元，3年时间房地产投资额翻了一番。
2000年南昌市的房地产开发施工面积为279万平方米，2001年为287万平方米，而2002年已达341万平方米。2002年南昌房屋销售价格保持了强劲的上升势头，累计平均比上年上升11.6％，升幅高出上年7.8个百分点，高出2000年8.4个百分点，是1998年以来升幅最大的一年，其中多层住宅商品房销售价格比上年上升12.5％，高层住宅商品房比上年上升14.1％，升幅分别高出上年8.6个百分点和6.3个百分点。
七、西安
2002年，西安市房地产市场在2001年快速增长的基础上继续保持稳定快速的发展态势。今年前三季度西安市商品房完成投资26.8亿元，比去年同期增长5.21％。施工面积147万平方米，比去年同期增长了6.58％；竣工面积98.5万平方米，较去年同期下降了16.37％；新开工面积37.23万平方米，较去年同期增长4.42％。
2002年的销售市场，前三季度商品房销售面积162.49万平方米，较去年同期增长了10.27％，其中售给个人的144.67万平方米，占到了商品房销售总面积的89.02％；销售额60.4亿元，比去年同期增长了23.26％。
（一）住宅仍唱主角
从98年我国逐步停止福利分房，支持和鼓励个人买房，这一政策的出台给商品房提供了广阔的市场发展空间。2002年前三季度普通住宅完成投资额较去年前三季度增长了51.4％，占全市商品房投资额的60.6％。施工面积较去年同期增长了21.1％，占总量的77.2％；新开工面积较去年增长了27.1％，占全市商品房新开工总面积的69％。销售面积，较去年前三季度增长了5.08％，平均价格比去年约增长了1.47％。空置面积，比去年同期小幅上升了0.84％，较今年第二季度增加了3.41％。
从这些数据可以看出，普通住宅仍然处于商品房建设的主导地位。而且，单个住宅项目也开始了规模化开发。随着2001年12月12日占地2200亩的紫薇田园都市国际招标揭开了西安大盘时代的以始，枫林绿洲、尚华城以及近日由立丰地产打造的九千亩超级大盘竞相现市。成为西安楼市2002年开发市场的一个靓点。这些“大盘”设计水平高，环境建设优，开发理念新，营销策略到位，开发企业获得经济效益的同时，消费者也得到了功能优、环境美的商品房；尤其在政府没有雄厚资金进行大规模城市建设时，这些有实力、有品牌、有信誉的大发展商成为城市开发的一只手，有力地推动区域的城市化进程。
至于价格的小幅上扬，很大程度上是项目本身由于其各方面建设标准的进一步提高，土地公开拍卖政策的实施等各项市场秩序的陆续规范，造成成本加大的价格上扬，而且会随着商品房性能等各方面的提高而呈上升趋势。
住宅的空置率问题，也是我们不能回避的一个现实问题，随着房地产市场的不断成熟，楼盘竞争越来越激烈，消费者更加理性，起初那种只要盖了房子就有人买的阶段已经一去不复返了，没有准确定位和锁定客户群体的必将被消费者所抛弃而成为销售市场的鸡肋。但空置同时也促使开发商在开发的过程中，不断学习，不断总结经验，尊重科学的开发程序，有利的推动了房地产市场的进一步繁荣和规范。
住宅面积在80-100平方米的房子很受消费者的青睐，出现了排队购买的场面。反映出很大的市场空间，据西房网统计，西安市场上供应的房子面积大多在120-150平方米，而对于西安这个处在全国第三梯级城市来说，人均年可支配收入在6500-6700元，一家三口一年无非2万多元，住宅价格按2700元/平方米算，买一套100平方米的房也需要十几年时间。大众消费普遍锁定在总房价为30万元以下的房子，而市场供应的主要还是针对于消费的高端市场。当然高端消费商品，市场认可的也是那些性能好，质量优，功能全的房子，比如旭景名园、西安锦园、东方星座、丰盛园等项目。
西安的房地产消费市场有别于其他城市的橄榄型结构独有的哑铃型消费特点注定了他的消费的主体人群。据银行有关人士透漏，银行等金融系统，也将在明年将总价在30万元以下的中低档住宅作为贷款资金支持的主要方向。
（二）别墅开发大幅增长
据西房网统计，2002年前三季度公寓别墅类完成投资额比去年同期增长了2.3倍 。施工面积、竣工面积分别比去年同期增长了34.7％和91.8％；新开工面积较去年同期增长了近三倍。销售面积较去年增长了近10倍。空置面积比去年同期减少19.17％，比2002年第二季度下降0.86％。
开发消费大幅增长，其一，人们对舒适生活和环境配套的要求越来越高，加之人“好享受”的天性，使得一些更“人性化”的服务成了最佳卖点。如24小时接待、24小时服务、钟点服务等的公寓销售比较看好，摩登com、世纪经典就是例证。这种物业给工作越来越忙碌的人提供了方便的生活条件和空间。
其二，随着城市的发展，城市用地不断减少，摆脱城市中心区的高密度，城郊住宅和郊区的城市化成为一种必然，使得低密度住宅成为可能，于是乎，别墅项目相继落成。如北郊的蓝水假期、留园别墅、欧洲世家等；曲江旅游渡假区的湖滨花园、钻石王朝；西高新的枫叶苑等；秦岭脚下的高山流水、鸿喜山庄、紫薇山庄、鹿鸣园等。优美的自然环境、清新的空气，尤其“小桥流水人家”、“把别墅种在树林中”给久居钢筋混凝土与喧闹都市的人们一种心的向往。而且随着我国经济水平的稳定发展，收入水平的不断提高，人们越来越追求改善居住环境，更为现如今的低密度住宅别墅注入新的概念，注定它不是豪宅，面对的消费者也不是富豪，而是高收入的白领阶层。有需求就有市场，有市场就有开发。也正是有效的购买力促使这个市场并不寂寞，而且在2002年空置率呈现下降趋势。
（三）写字楼市场何时峰回路转
据西房网数据显示，前三季度写字楼施工面积、竣工面积、新开工面积分别较去年同期回落了11.5％、26.9％和20.3％。销售面积较去年同期回落了69.7％，均价较去年同期增长了3.72％。空置面积比去年同期增加了23.16％。
这些写字楼主要集中在城内、南二环和西高新三个区域，尽管在供应总量上出现了过剩，但具体到某一区域如东郊，北郊还有其需求空间，出现了相对的区域开发不平衡局面；而且，随着众多企业对办公环境和配套设施要求的提高，今年开盘的写字楼呈现出比较高的规格，绿化广场、停车位、进口电梯、卫星接受系统等现代化设施一应俱全，如高新国际商务中心、华晶商务广场、麦尔斯顿财富广场等。
有专家认为，在中国加入WTO及西部大开发政策利好的引导下，西安作为西部的桥头堡，必将面临前所未有的发展机遇，大量的外资企业和外埠企业将大举进军西安市场抢占先机，届时写字楼市场需求将会很大，因而出现了写字楼项目的竞相开发，或许是因为企业的这种进入要有一个相对长的时间，其效果并没有显现出来，现实并没有想象中的乐观，目前，包括待建项目在内的写字楼供方市场出现了可供今后整个西安市场消化10年的写字楼量的局面，2002年的写字楼销售在2001年销售的基础上逊色了许多就说明了这一点。
（四）商铺市场利好
据西房网数据显示，2002年前三季度商场类物业完成投资额比去年同期增长了64.5％。销售面积较去年同期增长了64.9％，今年以来一个突出的特点就是商场类销量保持了较高的增幅。
从开发角度来分析，随着现代商业的不断发展，大型购物中心、大型超级市场等形态将成为零售市场的主导者。在美国、新加坡、日本等商业发达地区，都拥有一流的集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、服务等于一体的大型购物中心。房地产和商业环境较为成熟的广州，天河广场、广百广场等大型购物中心，已成为当地商业地产的航母，对整个城市的发展起着举足轻重的作用。商铺为首的商业地产成为了房地产业投资的新热点。他的出现是房地产开发的必然趋势，是商业地产开发水平提高的重要表现。目前西安已经形成了以旧城区内、长乐路、南郊的小寨等为中心地带的商业圈，而北郊（家乐超市）、高新（爱家超市）、西郊（家世界超市、爱家超市）商业氛围则相对比较淡薄。但所有的这些商圈还只局限于商铺上。现行的商铺市场行为，虽然目前还有其市场，但是这种做法很容易形成项目后期销售、经营管理等诸多方面的问题，不容易把好铺做旺，对于开发商、投资者都存在潜在的危机。从商业地产特点来看，随着商业环境的成熟和不断发展，对商业地产的整体经营才是最终成功的关键。因此，把从独立的商铺开发上升到整体经营，以至开发大型商厦和综合性商业物业是市场的必然趋势，并且能为发展商带来非常可观的利润空间。现有的电子商城步行街、骡马市步行街、西门内好又多算是西安目前的商业地产项目，但大型的商业地产项目，除了听说北郊张家堡广场正在筹建的shopping mall外还没有其他。
消费市场，对单位面积相同的公寓、写字楼、商铺的投资，数商铺的投资回报率是最高，其一，利益驱动；其二，在我国加入世贸组织、西部大开发多项利好消息的刺激，再加上人们生活水平的逐步提高，消费能力的进一步增强，客观存在的市场需求等促使该物业销售量增加。使我国商业市场的效应开始逐渐得到释放。商业地产的前景较为乐观。
八、温州
2002年，温州市房地产开发投资延续上年增势继续保持快速增长。全年完成房地产开发投资111.77亿元，比上年增加23.9亿元，增长27.2％，增幅居各类投资之首。
开发规模持续扩大。房地产开发项目计划总投资达378.30亿元，比上年增长21.2％，本年计划投资127.69亿元，比上年增长20.4％，施工面积1429.56万平方米，比上年增长20.1％，其中住宅1112.11万平方米，比上年增长20.9％，占总施工面积的77.8％。
土地购置费连续上升。全年土地购置面积170.85万平方米，比上年减少28.13万平方米，下降14.1％，而土地购置费达33.77亿元，比上年增加6.7亿元，增长24.8％，平均每平方米比上年上涨616.4元，涨幅45.3％，成为房价飙升的主要因素。
房屋竣工面积继续加大，空置面积再度下降。全年房屋竣工面积达268.93万平方米，比上年增加41.93万平方米，增长18.5％，其中住宅竣工面积达212.04万平方米，比上年增长19.7％，竣工率达118.8％，在一定程度上缓解了市场供不应求的矛盾。空置面积再度下降。去年末，商品房空置面积17.95万平方米，比年初下降22.7％，存量日趋正常。
市场需求旺盛。全年商品房屋销售面积204.95万平方米，比上年增长1.75％。其中住宅销售168.36万平方米，比上年增长3.9％，销售给个人195.32万平方米，占总销售面积的95.3％。销售额达59.11亿元，比上年增长11.22％。其中住宅42.55亿元；售给个人55.45亿元，增长12.6％。商品房预售不断升温，预售已超过销售面积的两倍以上。
九、珠海
（一）2002年珠海市房地产市场的特点
房地产开发总规模继续得到有效控制，商品房竣工量继续减少。经过几年的政策性调整，全市的房地产开发况规模继续缩减。1-11月，全市商品房竣工面积70.9万平方米。比上年同期减少20.8%。其中住宅62.8万平方米，比去年同期增1.7%。
新建商品房交易办证量下降，二手楼交易粉证宗数增加，成交面积、金额减少。1-11月市区商品房交易办证11462宗，销售金额41.7亿元，比上年同期分别减少20.7%和平共处16.11%。市区二手楼交易办证5763宗，比增13.4%;成交面积极65.4万平方米，同比减少34.3%;成交金额14.3亿元，同比减少2.8%。
空置商品房继续得到有效消化，减幅喜人。至11月，全市空置商品房面积103万平方米，比上年同期的147万平方米减少30%，是五年来珠海市空置商品房的最低值。城中旧村改造工作进程加快，其推出的商品房逐步成为市场供应的主流。
列入城中旧村改造的26个行政村，22个已动工兴建，已开工面积290万平方米，其中商品房面积207万平方米，回迁房83万平方米，已建成商品房86万平方米，回迁房45万平方米。精品意识、品牌意识深入人心，房地产开发建高水平明显提升。市场供需关系的变化，购房者消费水平和要求的提高，市场竞争意识的加剧，使广大开发商比以往任何时候都注重创精品、树品牌。
物业管理社会覆盖面扩大，市场化程度提高，行业内的竞争加剧。
（二）存在主要原因问题及原因分析
有效需求较旺而有效供给不足的矛盾。2002年月日1-11月，全市商品房的交易办证面积（115.4万平方米），远远大于同期的竣工面积（70.9万平方米）。2002的珠海市新建商品房交易办证面积继2001年后继续下降已成定局。
发展不平的矛盾。自1999年下半年起，我市停止中心城区新建房地产项目的开工，有的在建项目被停工，"烂尾楼 "的复式也被严格控制。2002年下关年以后，城中旧村改造工作正式启动.至2002年，随着原来在建的非城中旧村改造项目陆续竣工，现市中心城区房地产在建项目主要是城中旧村改建及联载项目，整下开发建设的格局不平衡。
房地产的历史遗留问题还在继续影响着房地产行业的健康发展，一些企业仍存在违法违规经营等短期行为。
十、重庆
2002年1～11月重庆市累计完成房地产开发投资169.66亿元，同比增长26.23%，预计全年房地产开发投资将接近200亿元；其中，住宅1～11月份完成投资104.68亿元，同比增长26.3%，预计全年住宅开发投资将达到142亿元，住宅依旧是房地产开发的最大热点。
从直辖五年来重庆房地产及住宅开发投资情况来看，在经历了1997～2000年的平稳增长之后，重庆房地产开发投资在2001年有较大的放量。2002年的开发指标会在2001年的基础上出现平稳小幅增长，说明市场总体投资形势依然向好。
就四个直辖市2002年1～10月住宅投资额的情况来看，重庆1～10月份的住宅投资额仅稍高于天津，尚不及北京的四分之一、上海的五分之一，这说明重庆今年的住宅投资力度虽有所增大。但由于受到整体经济发展水平及购买能力等诸多条件的限制，与北京、上海的差距依然十分明显，同时也说明重庆目前的住宅市场潜力及投资力度尚有待进一步挖掘。
2002年上半年重庆住宅市场施工面积突破2000万平方米，预计2002年全市住宅施工面积将逼近3000万平方米，销售商品住宅将突破700万平方米，其中个人消费商品住宅的比例将超过95%。
就施工面积而言，从1997年到2002年，重庆住宅施工面积一直保持着较高的增幅。2002年的住宅施工面积将达到1997年的三倍，增长幅度是相当大的。这同时也表明开发商对近年的市场前景比较看好，但住宅竣工及销售面积的增长幅度远没有施工面积的增长幅度大。在消化能力的增幅远慢于施工力度的增幅时，也预示着市场竞争将会更加激烈，目前部分区域的市场反映已经在证明这一结论。
就四个直辖市2002年1～10月份主要开发指标的比较情况来看，重庆与北京、上海几乎没有太大的可比性，各项指标的基数及上升幅度均大于重庆。这说明重庆房地产开发及市民购买能力与北京、上海相比差距还比较大；但2002年重庆的各项住宅开发指标与天津比较接近，部分指标已经超过了天津，说明开发商对市场前景还是比较看好。
第三节 2002年土地市场回顾
一、2002年全国土地市场综述
（一）三级跳的最后一跃
经过十几年的积累与推动，我国土地市场建设近3年出现重大突破，招标拍卖挂牌出让经营性用地如同健儿“三级跳”——以市场公开供地收益论：2000年，350亿元；2001年， 492亿元；2002年，还没有统计，而业内人士保守的估计是，应为近千亿元，仅1-9月，就达683.98亿元。
“三级跳”的第三步最大，近3年土地市场化配置的进展，今年如同“三级跳”的最后一跃。
简单的数字，当然不足以说明2002年土地市场的大跨越。比这些数字更能激动人心的，是供地方式变革全面展开的壮丽图景。
一项统计显示，目前全国31个省(区、市)的近1500个市(县)开展了土地招标拍卖挂牌出让工作，在市场发育的东南省份，八成的市(县)开展了这项工作。而在有些地方，100％的市(县)开展了招标拍卖。中部省份江西，2001年开展国有土地使用权招标拍卖工作的市 (县)约占全省市(县)总数的80％，今年开展面已经达到100％。
从东到西，由南至北，经营性用地招标拍卖挂牌出让活动“全线飘红”，连西藏都消灭了空白。2002年7月28日和10月18日，西藏那曲地区举行两场拍卖会，分别以590万元和1111万元的价格成功拍卖了那曲镇两幅地块。在新疆，今年通过招标拍卖获得的收益预计在7亿-8亿元之间。
在土地市场得到大发展的2001年，招标拍卖挂牌交易在整个土地出让中的比例还不十分突出。而在2002年，这种情况得到了很大改观。今年1-9月，全国范围内招标拍卖挂牌出让土地的宗数、面积、价款占出让总宗数、面积、价款的比例分别为20.08％、29.78％、45.56％。江西全省通过招标拍卖挂牌出让，成交的金额已超过土地总出让金额的75％。
与此相应，协议出让的范围和比例不断减小，行为进一步规范。目前，全国已有1216个市(县)制定了协议出让最低价标准，1604个市(县)建立了土地资产管理重大事项集体决策制度。“评估地价、集体决策、结果公开”机制的建立，使得协议供地程序更加公开、透明。
土地招标拍卖挂牌方式不断创新。北京市广渠门实行生地出让和拆迁补偿捆绑式招标，中标价款达31亿元；西红门试行商品房开发土地使用权出让与经济住房捆绑式招标，标的17.6亿元。银川市提出了“两次招标”的思路，把旧城改造中的公益性拆迁安置从纯商业性房地产开发中剥离，使土地市场真正实现统一、公平、有序。
小宗地拍卖在中西部更加活跃。青海循化县白庄乡把646平方米的商业用地分成28块，最终由13位附近村民竞得。西宁市也在积极筹划将大宗地统一规划、整体开发后，分割成小块宗地招标拍卖挂牌出让，以争取吸引更多各类开发商参与土地市场竞争。
尤其引人注目的是，土地挂牌交易方式快速推广大受欢迎。许多人认为，与招标拍卖相比，挂牌方式具有实施者操作简便、参与者理性竞价等优点。在经济比较发达的地区，挂牌方式也表现出极大的灵活性。北京市土地交易市场今年成立以来先后成功组织的5次交易中，有两次为招标方式，有三次是挂牌方式。在中西部地区，宁夏回族自治区今年1-9月挂牌出让的土地宗数，约占三种方式的50％。青海省的这个比例更是达到了64％。
“要土地，找市场”的观念深入人心。在第八期国土资源市长研讨班上，市长们普遍赞赏的“经营城市、经营土地”这句话，在11月份召开的中国城市土地运营论坛上得到了广泛响应。即使在房地产业界，“经营城市土地”的思想和政策，也受到越来越多人认同。有人注意到，著名的房地产开发商潘石屹今年见之于媒体的言论，几乎每次都谈到国有土地使用权招标拍卖对房地产业的积极影响。
只要关心时事，很少有人会忽视2002年土地市场的新跨越，也很少有人会感觉不出土地市场变革的巨大冲击力。这是今年经济体制改革的一大亮点，也是国土资源管理工作的一大亮点。
（二）营造良好的环境
2002年6月25日，全国第十二个“土地日”。北京市国土资源与房屋管理局在这天举办了西红门经济适用住房项目暨国有土地使用权出让招标会。国土资源部副部长李元也来到招标会现场，这是一场备受媒体关注的土地使用权招标会。招标会的前前后后，再次向人们传达着一个强烈的信号：政府打造土地市场环境的决心比取得多少收益更重要。
2002年年底，国土资源部又一举砍掉了18项行政审批项目，这些项目全部被列入国务院第一批行政审批制度改革的废止清单中。其力度之大，态度之坚决，令人惊喜。其实，政府放弃经营性土地供应价格和受让主体的决定权（代之以市场决定），是行政审批制度更剧烈的变革。市场能决定的事，政府何必去决定？
作为“三级跳”跨度最大的一跃，2002年全国招标拍卖挂牌收益比2001年的492亿元增加了一倍多。关心土地市场的人不禁思考：是什么原因使市场供地能在这一年跨出那么远？
原因可以说出更多。比如，是十几年来土地有偿使用制度改革能量积累的必然，是各地大力贯彻2001年国务院15号文件的必然，是人们对土地市场认识更加深入的必然……，而更令人称道的，是市场环境的大大改善。
良好的土地市场环境需要一个健全的法律体系。2002年，国有土地市场管理的法律政策体系基本形成。经过十多年的发展，我国国有土地市场管理的法律体系从无到有，不断完善，形成了不同层次、行之有效的法律政策体系。2001年国务院下发的15号文件，作为全面加强土地资产管理、着力推进土地市场建设的纲领性文件，为土地市场发展明确了方向。但是一个更有利于具体操作的规定在2002年5月出台，这就是国土资源部11号令。
从2002年7月1日开始施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，界定了必须以招标拍卖挂牌方式出让的各类经营性用地的范围，规范了招标拍卖挂牌出让的程序，明确了法律责任。同时，各地依据以上法律、政策、规章，制定了一大批地方性法规和政策文件。这些法规和政策文件，既是多年土地市场建设的一个结果，也是2002年土地市场火爆的基本条件。
良好的土地市场环境离不开严格的监管。2002年，纪检监察以更大的力度介入土地市场监管， 2002年8月，国土资源部、监察部联合下发《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》，明确要求“各级领导干部不得干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让。严禁用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等。经营性土地使用权出让必须进入市场，全都实行招标、拍卖或者挂牌出让。如果领导干部继续搞个人审批，无论有没有权钱交易的行为，都属于违反纪律”。
在上面这段文字中，最后一句被许多地方的同志认为对推动国有土地使用权招标拍卖挂牌工作“最有力量、最有效力”。一些在过去还未开展这项工作的地区，党政领导也承认，措辞严厉的这两个通知是去年大力开展招标拍卖挂牌工作最直接的原因。
随后，两个部又组成了联合检查组，对11个省份的招标拍卖挂牌工作进行检查。这次检查抽查了以往土地出让工作情况，推动了各地的招标拍卖挂牌工作。
良好的土地市场环境离不开各部门、各地政府的配合。2002年，市场配置土地资源的管理理论更加明确。切实发挥土地资产在经济社会发展中的作用成为各级党委、政府的自觉行动。10多年来，各级土地管理部门大力宣传土地资产在社会经济发展中的作用，广泛推动了土地使用制度改革。在2001年年底召开的全国土地资产管理工作会议上，在2002年5月召开的“经营土地、经营城市”国土资源管理市长研讨班上，国土资源部领导都反复强调、全面部署了深化土地使用制度改革。这使加强土地资产管理，推进土地市场建设的观念更加深入人心。
地方党政领导对土地市场也更加重视。武汉市在2002年成立了市土地资产经营管理委员会，市长任主任，一名市委副书记、常务副市长和一名市委常委、分管国土资源工作的副市长任副主任，市计委、经委等13个相关部门负责人为成员。该委员会负责统筹、协调、监督土地资产经营管理工作，建立了定期议事制度和重大问题决策制度。2002年，类似的机构在中西部广泛建立。土地市场建设是一个复杂的系统工程，土地经营委员会这样高规格机构的设立，对土地市场来说，是解决许多复杂问题的好途径。
良好的土地市场环境需要周密细致的基础性工作。2002年，土地市场的基础性工作更加扎实。这一年，各地土地市场规范运行的各项制度体系得到进一步建立健全。土地收购储备机构和土地有形市场对土地市场环境的重要作用不可小视。目前，全国已有1258个市、县建立了土地收购储备机构，有1198个市、县建立了土地有形市场。各地土地收购储备、土地有形市场、土地招标拍卖挂牌交易工作三者形成了有机整体，改变了多头分散供地、总量难以控制、市场秩序混乱的局面。许多地方呈现出“一个池子蓄水、一个龙头供应、一个场所交易、多种形式竞价出让”的好势头。
就在北京市西红门经济适用住房项目暨国有土地使用权出让招标会前，有人曾很有把握地说肯定是北京的企业中标，原因就是他认为行政因素不可避免，但结果却是湖南一家企业中标。拿过去的老黄历来看2002年的土地市场环境，就真错了。年初召开的中纪委第七次全会和国务院第四次廉政工作会议都明确提出，各地区、各部门要一律实行经营性土地使用权出让招标拍卖制度。中央领导同志严肃提出：“拒不执行以上制度的，要追究直接责任人和有关领导干部的责任。”
（三）存在的问题
2002年，我国土地市场实现大跨越。但是，我们不能被冲昏头脑。业内有关专家指出，2002年的土地市场建设给2003年的工作留下了不少问题。
一是多头分散供地的问题还没有完全解决。目前，有的地区大量土地仍由原土地使用者自发交易，土地一级市场基本没有形成政府垄断；一些园、区用地未纳入当地政府的统一管理，分散供地，压价竞争；有的园、区仍在通过各种行政渠道要求政府赋予其“统一”的土地供应权，以招商引资或推进工业化的名义低价出让或划拨供地。
二是行政干预仍不同程度地存在，有的地区还相当严重。本应招标拍卖挂牌供应的，一些地方仍在采用协议方式，那里的头头脑脑还在以打招呼、批条子等方式供地。
三是土地市场信息公开化的程度还远远不能满足市场的要求。
四是对违规违纪行为缺乏明确的处分规定。尽管不少经营性土地还在协议供应，尽管规定了严格的相关纪律处分制度，但至今还没有听说有人在这方面犯了纪律而受个什么处分。
国土资源部土地利用司有关负责人指出，对一些干扰国有土地使用权招标拍卖挂牌工作的行为也不容忽视。这些干扰行为主要来自：军用土地转让给地方单位，改变为经营性土地但未实行招标拍卖挂牌方式出让；司法裁决的划拨土地使用权处置不规范；经济适用住房管理不规范。
面对土地市场建设中存在的种种问题，提出措施、积极应对才是应有的态度。未雨绸缪，为的是2003年新的跨越。据了解，有关方面的专家为解决这些问题提出了几种应对措施。
明确实行经营性土地招标拍卖挂牌出让并规范协议出让行为，是各级党委政府特别是党政一把手的责任。因为实践证明，凡这项工作推进有力的地方，书记、市长都亲自抓；
凡推进不力的地方，往往是书记、市长重视不够。为此，要督促各级党委、政府特别是党政一把手，下决心采取有效措施，坚决消除一切影响经营性土地使用权招标拍卖挂牌和规范协议出让的不利因素，建立健全并严格落实土地市场规范运行的各项基本制度。
强化政府对土地的集中统一管理；确保城市政府对建设用地的集中统一供应。各类工业园、科技园、开发区用地必须由当地人民政府土地行政主管部门统一管理、统一供应。
加强划拨土地管理。原划拨土地(含军用土地)改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的，要统一由政府国土资源管理部门招标拍卖挂牌出让；司法裁决的划拨土地使用权处置，必须进入土地有形市场公开交易。
加强经济适用住房管理。严格控制经济适用住房的土地供应总量，规范建设标准、销售对象和销售价格。
严格实施规划和加强计划管理。严禁以各种手段规避经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，经营性用地不得通过先行立项、先行选址定点来确定用地者。土地使用权出让后，不得擅自改变规划条件，确需改变的，必须依法批准，并按市场价格补足差价。
加强土地市场的信息化建设。加大土地供应信息披露力度，创造平等竞争的市场环境，提高资源配置效率。
尽快制定经营性用地招标拍卖挂牌出让的法规和各项纪律处分规定，加强监管。
2002年许多迹象表明，一些地方党政领导由于过分看重土地招标拍卖挂牌收益，步入了简单“以地生财”的误区，出现向市场过量供地的偏向。其结果，一是盲目增加供应量，“圈地”现象有所抬头；二是不按年度计划供地，造成了建设市场的失衡；三是征地量增加，加剧了农民失地的矛盾。
这个问题，已经引起了高层的关注。国土资源部的有关负责人也在各种场合强调，要对土地供应总量进行严格控制。看来，采取有力的宏观调控措施，从紧供应土地，稳定市场，仍是2003年土地市场建设的重大课题。
二、各地土地市场情况回顾
（一）全国累计收取土地出让金已达6000亿元
最新统计显示，2002年全国累计收取土地出让金已达 6000亿元，市场在配置土地资源中的基础性作用正逐步确立。
国土资源部提供的数据表明，近年来，各地推进土地有偿使用的力度进一步加大，特别是最近两年来，各地都把推进经营性使用权招标拍卖工作作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重来抓。2001年，除西藏外，30个省、自治区、直辖市开展国有土地招标拍卖挂牌工作的市、县已达1435个，土地价款492亿元。今年上半年，全国31个省、自治区、直辖市均开展了这项工作，招标拍卖挂牌出让的土地价款超过300亿元。浙江、江苏、广东、河北、山东等省走在全国的前列，5省招标拍卖挂牌出让的土地价款超过191亿元。西藏自治区实现了经营性土地招标拍卖挂牌出让零的突破，招标拍卖挂牌出让国有土地6宗，土地价款778.02万元。今年5月，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权制度在全国得到贯彻落实，并取得初步成效。
（二）北京
1．经济适用房、康居房、廉租房土地使用实行划拨
从12月10日起，除25类建设项目之外，所有建设项目用地均需以出让等有偿方式获得土地使用权。
按照新近公布的《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》，可划拨取得土地使用权的“居住用地”，包括经济适用住房项目；实行政府限价的康居（安居）住房及廉租住房；大学生公寓；经批准的住宅合作社集资建设的住宅项目；列入本市“十五”计划的危旧房改造地区内按照国家优惠政策用于安置居民的住宅；利用各级财政拨款、上级主管部门拨款、单位自有（筹）资金，在原自用土地上建成并执行房改政策的普通住宅（含单身职工集体宿舍）；联建、合建项目中原用地方分成的且执行房改政策的住宅；绿化隔离地区项目中建设的农民自住房屋部分住宅。
据悉，凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。经批准可以不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。
按照新近公布的《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》，25类土地被列入划拨用地目录。这25类土地共分为四项。
国家机关用地和军事用地，包括各级财政拨款建设的国家机关办公用地；各级财政拨款建设的国家机关安全、保密、通信设施用地；军事用地。城市基础设施用地和公益事业用地，包括非营利性城市基础设施用地；非营利性邮政设施用地；非营利性科研机构设施用地；非营利性教育设施用地；非营利性公共文化设施用地；非营利性医疗卫生设施用地；非营利性体育设施用地；非营利性住宅配套服务设施用地；满足群众基本生活需要的农贸设施用地；居住用地；非营利性社会福利设施用地。
政府重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，包括石油天然气设施用地；煤炭设施用地；水利设施用地；电力设施用地；铁路交通设施用地；公路交通设施用地；民用机场设施用地。
法律、法规规定的其他用地，包括特殊用地；国有企业改革中涉及的有关用地；非营利性工业建设项目用地；市人民政府批准的其他用地。
2．8年内北京城区建设用地仅110平方公里
北京市区建成区的用地规模在2000年已达到500平方公里左右，根据北京城市总体规划，到2010年市区城市建设用地要控制在610平方公里左右，这意味着今后8年内城八区可审批的计划内建设用地不足110平方公里。市政协九届常委会通过城市总体规划实施10年调研报告，提议加强对城市建设用地的统一审批管理，对闲置土地建立和完善土地收购储备制度。
调查显示，北京城市建设用地的增量已经超过总体规划的预计。城市总体规划实施10年来，由于土地管理权限分散和土地市场不规范等原因，造成城市建设用地不断呈现膨胀蔓延态势，分散建设问题突出。土地供应市场无序，各类划拨土地的使用者、集体土地的所有者都成为土地供应者，形成多源头、多渠道供应土地的局面，致使已审批未建、协议出让及拟开发征用的城市建设用地大量增加。
调研报告还指出，产业结构调整中大部分转让土地都通过房地产开发方式进行商务设施或高档公寓、住宅建设，也导致居住用地大量增加、大型商务设施等的重复建设。
针对以上问题，市政协常委会在调研报告中提议，加强对城市建设用地的统一审批管理，城市建设用地规划审批权限应集中在市政府主管部门，不能下放；严格控制土地供应总量，制订年度土地供应计划，杜绝多渠道、多源头供应土地的现象。加强和完善规划、计划、土地等相关部门在建设用地管理方面的工作及其衔接，简化审批程序。
调研报告还提出，要加强对土地开发市场的监管和对闲置土地的管理，逐步建立土地收购制度，由政府在全市范围内对需盘活的土地进行统一收购储备；逐步建立完善土地一级市场和公开的土地交易市场，推进国有土地使用权招标、拍卖和挂牌交易。
3．北京市明年将实施土地供应计划
明年北京市将首次编制土地供应计划，届时纳入该计划的建设用地将以招标、拍卖，挂牌等方式出让土地所有权，未纳入计划的建设用地将不能获得进入市场交易的通行证。
据有关人士介绍，新编制的土地年度供应计划包括土地供应政策，供应总量、宗地供应情况等。政府将根据投资需求和土地市场实际情况，制定政府土地收益计划，通过回收、收购、置换和征收等方式取得上地，并以招标、拍卖、挂牌等方式出让土地，调控各类建设用地的需求。
据悉，正在着手编制的2003年土地供应年度计划将优先保证重大基础设施建设项目、危旧房改造、奥运建设项目，绿化隔离带等项目用地，目前这些项目正在吸引招标。
4．政府全权掌管土地一级开发
北京市国土房管局12月正式发布了《北京市土地一级开发管理暂行办法》，办法明确规定北京市行政区域内经市区政府批准的土地一级开发项目，都由市土地整理储备中心或分中心采取公开招标的方式确定一级开发单位，开发商将不能再介入这一领域。
土地一级开发是指土地出让前的运作方式，指政府委托市土地储备中心按照土地总体规划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。也就是通常所说的进行“七通一平”，把“生地”变成“熟地”，使土地达到出让标准。
办法规定，土地一级开发项目由市土地整理储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位，中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的项目。土地一级开发的标底由征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用和收益构成，其中，收益为征地拆迁补偿费用和市政基础设施建设费用之和为基数的2%。今后凡未按本办法规定擅自组织土地一级开发的项目，市有关部门将不受理计划、规划和建设报批手续。
5．基准地价更新 土地级别调整
北京市国土资源和房屋管理局会同有关部门历时两年，对北京市土地使用权基准地价进行了更新，经市政府批准，于12月10日起施行。
北京市基准地价采用楼面价格的表示形式，又称楼面熟地价，是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率的条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。
基准地价5大特点
此次基准地价更新以综合分析、市场分析、主导因素、定性与定量相结合、现状和规划相结合的原则，按土地用途把本市的各个区域划分为商业、综合、居住和工业四大类，其中商业、综合和居住用途的基准地价分为10个级别，工业用途的基准地价分为9个级别。
（1）真实反映现实状况
此次基准地价更新，从定级到定价全程采用土地市场资料进行校验和测算，各类渠道调查的样点近3万个，有效样点率超过85％。此次土地价格分级结果与1993年基准地价相比，在大的框架上是相同的，但亚运村、中关村、CBD、回龙观、天竺等地区由于近几年的发展，地价级别有所提高。而城区高级别土地范围有所扩大，与近几年北京市城市发展的客观情况相吻合，反映出社会的进步和居住设施的改善。
（2）类型划分更加合理
此次基准地价在公布熟地价的同时，公布了楼面毛地价。楼面毛地价是指各土地级别内在平均容积率的条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。熟地价的公布有利于与国内兄弟城市及世界各地的地价水平进行比较。毛地价的公布有利于指导有偿用地管理。此次基准地价将1993年的公寓用途和住宅用途合并为居住用途，基本取消了公寓用途、住宅用途的地价区别，并增加了综合用途，使用途划分更加合理，有利于对有偿用地地价的管理。
（3）科技手段作为辅助
此次基准地价更新成果的制订应用了计算机辅助手段，编制了北京市地价级别划分的电子图示系统和基准地价级别示意图，这是1993年的基准地价所没有的。这样，既有利于基准地价的社会公示，又有利于将来再进行基准地价的更新和调整。
（4）多方合作确保合理
基准地价更新工作共聘请了30余位熟悉北京土地市场发育水平和经济、社会状况的专家，运用专家打分法确定土地定级因素及相应权重；并依据市场变化、近期城市规划进行综合审查。更新过程中广泛征求社会各界的意见和建议，包括市人大、市政协、各委办局及市属专业公司、各区县土地管理部门、房地产开发企业、房地产中介机构等单位的意见，确保成果的合理性和在全市范围内实现平衡。
（5）宗地测算应用性强
为保证基准地价成果能反映市场地价水平，能和北京市的出让管理实践相衔接，具有应用性，北京市国土资源和房屋管理局利用更新后的成果和相应的修订体系进行了地价试算，结果表明，更新后的基准地价符合北京市的房地产市场水平。
6．基准地价不会影响房价
此次基准地价更新不是调整了土地价格，而是调整了土地等级，不会推动房价上升。更新后的基准地价能够更合理地反映了土地的使用情况，让市场更公平，开发商的土地负担更合理，从而促进本市房地产市场的平稳发展，并不预示着未来土地出让价格的增高和降低。
房价受多种因素的制约，取决于周围环境、土地使用情况及房屋建筑设计等因素，虽然与土地出让有关系，但并不完全取决于土地出让金的高低。一个地区的环境变化了，土地使用价值上升了，房价就会上升。所以说，房价虽与前期因素有关，但最终还是由供需关系来决定。如南四环开通后，出让金并未增加，而由于交通方便了，很多人搬到那里居住，增加了需求，房价自然上涨。
此次基准地价制订时，所选案例皆为前几年的，依据也是近期的市场资料，所以此次基准地价与前几年的土地出让价格相比，总体上没有大幅度的上升和下降。
从新公布的基准地价中可以看出，城区高级别土地的范围有所扩大，尤其是中关村、CBD等功能区纷纷跻身商业二级，每平方米基准地价达到5680元到7680元；而基础设施建设也显示出其对相关地带基准地价的拉动作用，南四环、八通线沿线地价明显上升，回龙观、西红门基准地价更是从八级涨至六级，天竺、亦庄、万泉河地区、亚运村北奥体公园地区也由于地区经济发展迅速而带动地价稳步上扬。基准地价最高的是商业一级，达到每平方米7210元到9750元，王府井大街，建国门内大街，东、西长安街，复兴门内大街，西单北大街等街道两侧地区列入其中。
（三）上海
上海地产“航母”强化政府土地储备能力，经上海市政府批准，上海地产（集团）有限公司于11月18日正式挂牌。
新成立的上海地产（集团）为国有多元投资的集团公司，是上海近年来由政府投资组建并实行国有资产授权经营的最大的房地产企业，注册资本达到40亿元人民币，堪称地产界的“航母”。其中，授权经营的国有资产占70％-80％；上海国有资产经营有限公司和上海大盛资产管理有限公司出资占20-30％。
成立仪式上，上海市政府对上海地产（集团）提出了明确的任务要求：“通过市场运作机制，进行土地开发，实现土地增值，确保土地出让中的政府收益”；推进具有房地产、住宅管理职能的政府部门政企分开，组织和实施其所属房地产企业国有存量资产盘活，“实现房地产企业中国有资本退出”，增强政府的土地储备能力；代表上海市政府实施滩涂资源管理，“将土地运作与滩涂围垦搭桥，统一平衡，实行滩涂围垦、土地储备、土地开发的良性循环、滚动发展”；承担上海市政府“涉及旧区改造、重大工程配套商品房建设等交办任务”。
拥有40亿元注册资本的上海地产（集团）亮相业界，上海现行的土地供应方式势必因之一变。新成立的上海地产（集团）被要求代表政府对上海的土地一级市场进行调控性经营，发挥土地市场供应的“总龙头”、“主渠道”和“蓄水池”的作用，从而在上海房地产市场中建立政府主导型的土地储备供应机制，政府对土地市场的储备能力和调控能力都将因此大大增强。这无疑有利于上海城市总体规划和土地利用总体规划的切实执行，也有利于上海房地产市场的稳健运行。
（四）深圳
1．国内首宗土地按揭露面深圳
国内首笔以土地使用权作为抵押的按揭贷款在深圳亮相。建设银行深圳市分行日前与深圳市规划国土局大工业分局签署合作协议，为受让土地使用权的企业提供融资服务和政策支持。
此前，建行深圳市分行已向在深圳大工业区投资设厂的迪高实业 (深圳)有限公司发放了一笔金额为人民币2000万元、期限为3年的土地使用权按揭(抵押)贷款，用于向深圳市规划国土局大工业区分局支付17万平方米的地价款。据了解，土地按揭(抵押)贷款业务目前主要服务大工业区、出口加工区、保税区、高新技术开发区内转移生产能力或扩建类的工业生产企业。
过去，投资者只有在付清全部地价款及取得土地使用权利凭证，并经有关部门核准抵押登记后，才能到银行办理贷款手续；而国土部门则需收齐全部地价款之后才办理土地使用权利凭证。这就要求投资者必须在短时间内自筹到大额资金，才有可能取得土地使用权。这样，无形中抬高了土地使用门槛，也不利于政府回收出让土地的资金，直接影响到征地、土地开发和市政建设的顺利进行。
据有关人士介绍，土地按揭贷款是土地出让机制和金融创新的产物。银行在土地受让者支付首期地价款之后，即刻发放土地按揭贷款，贷款资金一次性以企业名义划入国土部门指定的财政专户，企业在3至5年内按季偿还贷款资金，从而大大缓解了企业的资金困难，降低了使用土地的门槛，同时为政府及时、足额回收地价款提供了保障。
2．深圳建设用地告急
深圳市规划国土局日前的一份报告指出，随着城市化进程的不断加快，深圳有限的土地资源越发显得匮乏。深圳不能再盲目扩大土地供应总量，应该进行产业升级和加强城市规划建设管理。
这份报告称，深圳目前建设用地已超过470平方公里，占全部可建设用地760平方公里的近67％。1994年至2000年，深圳年均新增建设用地25平方公里，增速惊人；而某些地区仍继续违法占用土地。报告警告说，如果不采取有效措施，深圳未来发展所需要的建设用地可能不足以维持10年。
报告认为，在现有极度匮乏的土地资源条件下，深圳再延续以往的发展模式难以实现长远的可持续发展。鉴于此，深圳应进行产业升级和加强城市规划建设管理。产业升级一方面有助于对人口进行优胜劣汰，降低人口增长速度，并提高人口素质，同时也将降低对土地的需求和环境压力。加强城市规划建设，则旨在挖掘土地潜力，对土地资源进行更高效的配置和使用。
据统计，深圳全市闲置土地约12平方公里，主要分布在特区外的宝安、龙岗两区。这几年，政府对清理、回收闲置土地做了大量工作，但收回闲置用地的难度很大。绝大多数闲置土地是在特定历史条件下形成的（即1992年前后的房地产热），有其特殊的历史背景。
报告认为，深圳应结合市场实际容量，制定切合实际的闲置土地处置办法，优先消化闲置用地，不能盲目扩大土地供应总量。此外，还应加快解决集体土地市场化流转问题，对于集体土地进入市场流转的必然趋势，尽快研究制定相应的政策，积极引导，从根本上解决集体土地违法违章问题。
报告还称，相当多的企业手中的行政划拨地或协议地，通过补地价的方式随机进入市场。这种随机进入市场问题，使政府的土地供应计划对市场的引导作用下降，其结果可能加剧房地产市场供求失衡。报告提出，应将存量土地纳入年度土地计划管理，根据不同用途土地的市场需求，确定经营性房地产用地的开发总量（包括新出让量和企业手中的存量），并按照年度计划进行存量土地入市审批。
建特区20余年来，“深圳速度”世人瞩目，从1980年到2001年，深圳平均每年GDP递增29.5％，工业总产值递增46.4％，财政收入递增39.6％，外贸
出口递增39.4％；去年全市GDP完成1908.15亿元，在全国大中城市排名第四。仅用了20余年的时间，在2020平方公里的土地上，深圳就确立了其经济中心城市的地位。但是，由于地域面积偏小（不仅在全国计划单列市中面积最小，而且跟广东的一些地级市相比也偏小），发展空间已明显受限，深圳在前20年打下的经济基础很难在今后继续发挥应有的集聚和辐射作用。因此，有关专家建议，应该适当扩大深圳的面积，以增加深圳的发展后劲，并使其在区域经济发展中更好地发挥中心城市作用。
（五）广州
广州原准备8月间开放的二级土地市场由于“条件未成熟”而暂被搁置。日前从有关渠道获悉，广州市相关的交易条例已制定上报但尚未通过，不少操作上的问题有待法规明晰；其次是现有的交易地已不能满足需要，而新的土地有形市场还在物色之中。
历经多年禁锢，对于不少手中有资金而无土地的开发商来说，尽早开放土地二级市场“生死攸关”。由于一方面广州市内不少土地仍囤积在开发商手中，另方面政府出让的土地宗数有限，而且所处方位、面积等也不一定全对“胃口”，“有钱无地”的开发商不得不与“有地无钱”的开发商“携手合作”，不少磨擦由此而生。
开放二级市场的消息曾令开发商兴奋不已。一位“老总”说：“我们可以名正言顺地在市场上举牌买地，再也不用担心受合作方掣肘”。
事实上，土地在名义上与“手续”上不能公开转让，但以“合作开发”名义的私下交易却是业内公开的秘密，并且是规避政府征收转让交易税的主要手段。
目前，开发商之间的土地“合作”有3种方式：成立项目公司共同开发；一方出地，另一方出资，以土地使用权所有者的名义共同开发，双方约定利益分配比例；出资方买断土地使用权，但仍以原“地主”名义开发经营。
一位权威人士称，开发商的这种项目合作，既有成功的典范，也的失败的惨痛。目前仍在协调处理的“广州恒骏花园产权风波”使这种合作模式的弊端暴露无遗——由于利益分配不能取得一致，使合作双方龌龊不断，致使200多户业主产权办证受影响，项目开发陷于停顿。双方承认，这是“非常痛苦的合作”，但却又不能不继续下去。
有关人士称，经多年治理整顿，广州市对二级市场的调控从过去严格的行政审批转为市场调节的条件已经成熟，市场开发是必然的，只是等待“合适”的时机。
（六）山东
今年1-10月，山东省土地有偿出让面积达1761.93公顷，实现政府土地总收益103.2亿元。
山东省今年进一步强化垄断供应机制，初步建立起规划储备、协议储备、实物储备多层次的土地储备体系，将新增建设用地与旧城改造涉及城市存量建设用地统一纳入政府储备，实行统一供应。同时，坚决堵住经营性用地协议出让口子，凡商业、旅游、娱乐、经营性房地产用地，一律实行公开招标、拍卖。该省还将土地使用权出让、转让、出租、抵押等交易活动纳入有形市场，进行公开交易，规范了土地交易行为。目前全省已有88个市、县建立了土地有形市场，119个市、县(区)开展了土地收购储备工作，70多个市、县开展了土地招标拍卖挂牌，全省土地资产经营呈现出良好的发展势头。
据统计，今年一季度，全省土地收益达9.39亿元，二季度为25.997亿元，增长幅度为176.85％，三季度为47.35亿元，增长幅度为82.12％。10月份土地收益达10.47亿元。招标拍卖挂牌出让收益占土地总收益的比例由去年的11.47％提高到27.35％，占出让土地纯收益的比例由15.38％提高到32.48％。全省土地资产收益2000年达23亿元，2001年达49亿元，实现了连续翻番。
（七）南京
为进一步促进房地产业发展，南京加大国有土地使用权出让步伐，近期将再推面积高达70万平方米左右土地挂牌应市，其中一幅“重量级”地块即有64万平方米，总出让底价超过7.5亿元，再攀新高，对大开发商颇具诱惑力。据了解，此次上市的三幅地块分别为，“北至聚宝山、南至宁镇公路、西至沪宁铁路、东至长江二桥连接线”地块，用地总面积645208.5平方米，可建别墅、多层以及小高层住宅，要求配置一所九年一贯制十八班学校；“北至马道街、西至箍桶巷、南至剪子巷、东至18米规划道路”地块，用地总面积28200.6平方米，为居住用地，建筑退让和间距要求按照《南京城市规划条例实施细则》中老城区标准执行；“浦口区沿江镇泰冯路92号”地块，用地总面积6355.0平方米，为居住用地，要求用地内排水实行雨污分流制，接入泰冯路城市排水管网。
（八）重庆
从明年1月1日起，重庆将对房地产、商业性等经营土地供应实行总量控制制度。据有关部门介绍，这是为进一步加强土地市场的运行和管理，加大市场配置土地资源的力度而采取的重要措施。
按照这一制度，今年末到明年初，重庆市近郊9区及3个开发区将根据当地土地自然经济供给能力及市场对商业、房地产的需求，科学预测房地产、商业性经营土地供应总量，编制年度土地开发供应计划。经市政府批准后的房地产开发计划必须对外公示并落实到具体的地块，原则上不再供应非计划用地。与此同时，重庆市将实行积极的土地收购、储备整治供应政策。对实施城市规划而征用的土地、闲置土地、违法用地、非法转让土地、低于市场价的转让土地、危改项目涉及的土地和机关企事业单位进入市场的多余土地，由市政府统一收回或收购储备，并按城市建设规划时序有计划地进行土地整治后，对外公示招标拍卖和挂牌出让。各区县(自治县、市)不得将农村集体土地用于招商，也不得将已批准征用而未进行补偿的土地进行招商，未经公示的土地不得进行商业、房地产等经营性用地招商，否则将追究责任。
三、土地市场再次酝酿变局
（一）土地拍卖问题日渐显露
业内人士对2002年7月1日以来实行的新土地政策提出了一些担忧，即土地拍卖中还存在以下问题：土地出让方式新旧体制并存、土地规划滞后、土地回收资金周转缓慢、房地产开发资质门槛不合理等问题。
一些城市在土地招标拍卖的同时还有协议出让或变相协议出让的情况，商业性土地使用权没有完全进入市场化操作。土地储存、出让方式的不统一，使政府无法有效控制土地一级市场，土地市场价格也出现混乱。目前国内很多城市既要求以市场方式配置土地资源，又要求以计划经济时期的管理程序来配置土地，结果是不同政府部门以不同方式向市场提供土地，分散了政府的土地集中供应权，使一个地方的土地供应总量很难得到有效的控制。现在一些城市有很多空置商品房，但仍有大量的土地资源源源不断地用作房地产开发，说明这些城市对自己城市的房地产市场不够了解，不能有效的调整土地供应政策。
政府在土地出让之前没有做好规划，并将这一问题甩给了开发商。目前政府在土地供应上缺乏计划性，每年准备卖多少地政府不知道，发展商也不知道，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展；其次，招投标“价高者得”，会带动土地价格上涨，而提高地价对控制房价不利；再次，许多地方拍卖的土地是毛地，拆迁等难题留给了开发商，外地开发商很插进去。　
缺乏足够的运作资金。据悉有些城市，如青岛市的土地储备中心一般都是通过向银行贷款来回收土地，土地出让给开发商后所得的资金全部上缴财政，然后由财政核算后将成本返还给土地储备中心，这个过程最快也要半年。返还资金周期长，使土地储备中心需要向银行交纳大笔利息，土地储备的继续运作资金乏力。
开发资质造成层层剥皮。土地实行新政策后，房地产业还在沿用一些老的行规，如房地产开发商必须手中有地才具备开发资质，拥有开发资质者才能参加土地拍卖。这一规定的直接结果就是，一些有大批资金却没有地的企业不具备拍卖资格，致使许多拥有开发资质的大开发商就四处搞地，然后再卖给众多没有开发资质的小开发商，自己坐收渔利。
另外，城市建设为开发商提供的条件不够优惠。市政设施配套不够，土地市场管理上还存在手续繁杂、付款要求过严、产权交割费用过高等问题，影响了开发商参与土地拍卖的积极性。
（二）土地储备制度面对法律真空
杭州是全国首个土地储备制度试点城市，1997年，杭州市成立了土地储备中心，现在它已实现了杭州市政府对土地一级市场的垄断。成为政府宏观调控的重要工具，并改变了杭州房地产业的利益格局。
土地储备制度是这样运作的：杭州市区范围内需要盘活的城市存量土地统一由储备中心收购，各个用地单位都不能自行招商、转让。被收购的土地纳入政府的土地储备库后，按规划的要求，完成房屋拆迁，居民安置等前期工作，然后以公开招标拍卖的方式推向市场，让开发商决定地价。
政府垄断土地一级市场，就可以在土地市场价格上扬的时候，向市场多抛一些土地，土地市场价格较低时，就少抛一些土地，以促进房地产市场的稳定。
土地储备中心的运作资金主要来源于政府先期投入的基本金和银行借款。这些钱依靠土地拍卖后的增值资金偿还。据《三联生活周刊》的数据，从1997年8月份以来，杭州市土地储备中心共收购土地约1万亩，已向市场供应土地约4000亩，已经收回的土地收购资金为50多亿。通过土地收购储备制度，该中心上交杭州市财政的资金，每年以56％的比例递增，从1997年的几个亿，上升到去年的40多亿。上交的比例是出让价的55％，其余的45％为土地的运作成本。
3年前在杭州率先试行的土地储备制度，目前已经推广到全国数百个城市。
然而，土地储备中心这种运作模式也并非完美无缺。它的合法性及经营风险也日益受到业界的关注。
首先土地储备中心的合法性受到置疑。现在只有一些政府令作为依据，《房地产管理法》、《土地管理法》中尚未涉及到土地储备制度。
其次就是经营风险。因土地储备运作涉及多家银行和巨额贷款，风险很大。且土地储备中心的操作能力也令人担忧。受市场波动的影响，土地储备中心的实力面临考验。
另外，土地储备过程中周转的巨额资金极易导致腐败：把土地全部集中到一个中心，如果对中心监督不严，就可能出现更大的猫腻。如果做得好，一个公道的政府部门能代替很多分散的猫腻。如果做得不好，最坏的可能就是：一个大贪官取代了一批小贪官。
据悉，最先出台土地储备制度的杭州市明年将提请市人大通过一部地方立法，以解决该中心运行没有法律依据的困扰。
（三）保证金、抛地与统一规划完善土地新规则
面对拍卖过程中的种种隐忧，房地产市场最为火爆、且房价问题一直最引人关注的北京、广州、杭州等城市在这方面的动作应该说是最大的。尽管这些举措并未得到业界人士的全部认可，但它起码向我们发出了一个市场积极向好的信号，值得欣慰。
报载，自土地市场告别协议拿地之后，广州市土地市场正重新酝酿一场变局：在今年年底的拍卖土地中，广州市将开创国内设立保证金“门槛”的先河，凡交了保证金参加本次土地拍卖而又不参加竞价者，将不获返还保证金。另外，一直是由拍卖行执槌的拍卖，也改为由市国土房管局直接举槌，买家因此可省下一笔为数不小的佣金。
根据所出让的地块价值不同，保证金的数额在100万元-300万元之间。参与竞拍的买家都必须先向市土地开发中心递交申请书，经资格审核同意后，签下竞买协议，并交付履约保证金。若因竞买人在拍卖现场不举牌而导致标的物流拍，保证金将不予返还，全部收归国库。据说此举还得到了广州市实力开发商的支持，有买家甚至主动提议提高保证金额度，防止有人利用拍卖现场“做秀”。
据北京市统计局数字，今年以来，由于土地政策调整，造成一段时期内北京房地产新开工项目减少，前9个月全市房地产完成开发土地面积231.6万平方米，下降53％。有业内人士据此判断，这意味着北京已经没有太多的地可圈。
面对日趋激化的供需矛盾，北京市将于明年首次编制土地供应计划，纳入该计划的建设用地将以招标、拍卖，挂牌等方式出让土地所有权，未纳入计划的建设用地将不能获得进入市场交易的通行证。
据有关人士介绍，新编制的土地年度供应计划包括土地供应政策，供应总量、宗地供应情况等。政府将根据投资需求和土地市场实际情况，制定政府土地收益计划，通过回收、收购、置换和征收等方式取得土地，并以招标、拍卖、挂牌等方式出让土地，调控各类建设用地的需求。
据悉，正在着手编制的2003年土地供应年度计划将优先保证重大基础设施建设项目、危旧房改造、奥运建设项目、绿化隔离带等项目用地，目前这些项目正在吸引招标。
另据报道，面对一直居高不下的房价，9-12月份，杭州市将“抛”出1360亩房产开发用地，市场投放量比去年一年招标出让的总量还要多。杭州房产界人士认为，调整土地供应量和供地结构，对房价居高不下的杭州楼市来说，是一个十分值得关注的信号，如果这一调整得以延续，杭州房产市场重心外移，不久有望改变目前杭州普通市民买不起房子的现状。杭州市土管部门的一位负责人说，这种投放至少持续到明年。

第二章 中国房地产行业热点、主要问题