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北京房地产市场研究报告
（2005年1季度）
摘要

2005年一季度，北京市实现生产总值1024亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.1%，增速同比回落3.7个百分点，比上年全年回落3.1个百分点。2005年一季度，北京市房地产开发投资继续平稳增长，一季度累计完成投资191.2亿元，比上年同期增长11.9%。
２００５年第一季度全市共成交１０宗土地，出让土地面积３８．９７公顷（含代征地面积），比２００４年同期的４７．６７公顷减少了１８％；但规划建筑面积约８１．８３万平方米，比２００４年的４７．６１万平方米增长了７２％；总合同地价款２５．２１亿元，比２００４年的６．５３亿元增长了２．８６倍。
1-3月，全市商品房买卖成交56701套，同比下降2.84％，总成交面积692.56万平方米，同比增长3.24％.1-3月，全市竣工后签定销售合同的商品现房平均销售价格5212元/平方米，同比上涨523元/平方米，涨幅为11.15%。
1-3月，商品住宅期房批准预售面积309.23万平方米，同比下降23.7%；预售登记426.24万平方米，同比下降8.06%。预售率为137.8%，比2004年同期高23.5个百分点。
1－3月份，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积主要集中在80－160平方米，占商品住宅成交总套数的69.92％。
1-3月，全市存量房交易14332套，224.8万平方米，同比分别增长39.6%、98.1%。存量房交易以二手商品住宅和再上市已购公房为主，分别占存量房交易总套数的53.94%、45.2%。
1-3月，全市办公用期房批准预售面积24.54万平方米，同比下降29.81%；预售登记12.84万平方米，同比增长47.25%。预售率为52.3%，比2004年同期高27.4个百分点。

目录

第一节 宏观环境 5
第二节 房地产开发主要指标 5
第三节 土地市场 11
一、土地开发购置量 11
（一）2004年土地市场回顾 11
（二）２００５年第一季度土地市场综述 12
二、未来北京土地市场预测 13
第四节 商品房市场总体状况 14
一、供应量及结构 14
二、商品现房交易量 14
三、价格 15
（一）商品现房平均销售价格 15
（二）预售商品房买卖价格 16
四、空置情况 17
五、区域市场分析 17
第五节 商品住宅市场 20
一、供应 20
（一）供应量 20
（二）商品住宅期房户型结构情况 20
二、价格和成交量 21
（一）商品住宅期房买卖价格结构 21
（二）成交量 21
第六节 存量房市场 22
一、成交量 22
二、存量住房买卖价格 22
第七节 写字楼 22
一、供应 22
（一）供应总量 22
（二）甲级写字楼供应量 23
二、需求 23
三、价格 24
四、市场展望 24
第八节 别墅 25
第九节 商铺 25
一、供应 25
二、需求 25
第十节 2004年四季度颁布的主要政策法规及分析 26
一、征地补偿款3个月内须付清 26
二、维修基金可支取管理细则将出台 26
三、野蛮拆迁最高拟罚50万 26
四、新建住房节能须达65% 27
五、北京总体规划获国务院原则通过 28
表格索引 29
附图索引 29

表格索引

表 1. 2005年1-3季度京房指数与各分指数情况 6
表 2. 2005年1—3月份北京市房地产开发统计资料 8
表 3. 2004年4月到2005年3月北京房地产投资额 、住宅投资额 8
表 4. 2005年3月全国房地产投资额、住宅投资额 9
表 5. 2004年4月到2005年3北京房地产施工、竣工面积 10
表 6. 2004年4月到2005年3北京商品房销售额、商品房销售面积 15
表 7. 2005年3月中国大中城市房地产价格指数表 16
表 8. 2004年4月到2005年3月北京住宅施工、竣工面积 20

附图索引

图 1 京房景气指数 5
图 2 2004年6月到2005年4月东部重点区域涨价幅度 17
图 3 2004年6月到2005年4月南部重点区域涨价幅度 18
图 4 2004年6月到2005年4月西部重点区域涨价幅度 18
图 5 2004年6月到2005年4月西部重点区域涨价幅度 19
图 6 北京甲级写字楼供应量 23

该报告研究人员简介：

特聘研究员：沈伟

清华大学房地产研究所本科，土木工程系硕士，工学、经济双学士、中国注册会计师，曾担任国家发展和改革委员会下属某投资咨询公司部门经理并长期担任房地产行业研究员，曾担任某投资集团投资部负责人，在海外上市、信托融资、私募融资领域具有丰富的实战经验。

其在国内期刊、报纸、网络媒体上发表的论文和主要研究观点包括：

收益法在已设置抵押权物业估价中的应用，中国房地产评估师通讯，1999年1月
直接资本化法介绍，房地产评估， 2000年2月
中国内地房地产企业海外上市策略研究 北京房地产 2005年1月
中小企业如何投资正确选择投融资服务机构 经济学家
世界著名论坛成功对中国论坛业的启示 经济学家
近期上海房地产市场的短期及长期投资风险分析 经济学家
香港防范房地产信贷风险的措施 经济学家
中国房地产业资金需求和供给 经济学家
中国房地产投资基金立法趋向及发展现状 经济学家
（上述文章请在google中搜索文章名称就可查到）

作为专家，参与讨论的报道
上海楼市拒绝投机 “空住”是市场的隐性炸弹 第一理财　
私募基金解困企业资金危局? 中国经营报
央行预警房地产金融企业银行将各寻出路 中国经营报
（上述文章请在google中搜索就可查到）