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北京房地产市场研究报告
（2004年4季度）
摘要

2004全年北京完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。本年购置土地面积1572.5万平方米，完成土地开发面积634.2万平方米，今年完成的土地开发面积只有2003年的58.3％。
2004年北京商品房市场需求活跃。全年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。
2004年全年经济适用房投资98亿元，比上年增长6.3%；施工面积 890万平方米，竣工面积308.8万平方米，分别下降1.4%和15%；销售面积306.3万平方米，下降4.3%；实现销售额90.4亿元，下降0.8%。
2004年京城写字楼市场就出现了一个快速放量的过程。2004年新推出写字楼租售项目（包括商务公寓）数量达50家，平均每月4.2个，与2003年同比上升0.2个。总供应量达358万平方米，同比增长8%。
2004年北京新开别墅项目为36个，主要分布在昌平、朝阳两区，其中密云3个、顺义3个、怀柔1个、昌平10个、朝阳7个、大兴2个、房山3个、海淀4个、通州1个、平谷1个、丰台1个
2004年京城上市进行租售交易的商业地产总量在400万平米左右，一般住宅类物业商业面积规划都在项目总体规模的5%以上，大部分规划面积在总体体量7% -10%甚至更高。
12月29日，北京市建委公布了《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》，新通知对商品房预售方案作出了七大规定，项目总预测建筑面积超过建设工程规划许可证中批准该建筑楼栋总建筑面积的，将不符合商品房预售许可资格。最高人民法院日前出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，规定：如果业主在不知情情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没办过户登记手续，法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。北京市国土资源局主要职责及有关人员正式定编。
目录

第一节 宏观环境 6
第二节 房地产开发 7
第三节 土地开发及购置 8
第四节 商品住宅市场 9
一、供应 9
（一）泛CBD区域 9
（二）南城 10
（三）京石高速沿线 10
（四）中关村、万柳 11
（五）亚奥板块 11
二、 价格和成交量 12
三、2005年趋势 12
（一）东部 13
（二）南部 14
（三）西部 15
（四）北部 15
第五节 存量房市场 17
一、 区位分析 17
（一）CBD核心地区 17
（二）望京地区 18
（三）亚运村奥体地区 19
（四）海淀中关村地区 20
二、成交量和价格 21
第六节 经济适用房 22
第七节 写字楼 24
一、 供应 24
二、需求 24
三、市场展望 27
第八节 别墅 28
第九节 公寓 29
一、供应 29
（一）CBD 29
（二）中关村 29
（三）亚奥 29
（四）三元桥 30
二、售价 30
三、需求 31
（一）CBD 31
（二）中关村 31
（三）投资回报率 31
（四）2005年预测 32
第十节 商铺 33
一、供应 33
二、需求 34
三、趋势 35
第十一节 2004年四季度颁布的主要政策法规及分析 37
一、北京建委公布商品房预售7大新规定 37
二、北京对外资银行开放人民币业务 37
三、新司法规定可能将使住房抵押贷款政策微调 38
四、北京市国土资源局主要职责及有关人员正式定编 38
表格索引 40
附图索引 40
表格索引

表 1 2004年1-12月北京市区固定资产投资 6
表 2 2003-2004年北京市区固定资产投资数据 6
表 3 2004年1-12月北京市房地产开发投资额、住宅投资额 7
表 4 2003-2004年北京市房地产开发投资主要数据 8
表 5 2004年1－11月北京市房地产施工、竣工面积 8
表 6 2004年1－11月北京市住宅房地产施工、竣工面积 8
表 7 2003-2004年土地开发及购置主要数据 10
表 8 2004年1－12月北京商品房销售额、商品房销售面积 14
表 9 2003-2004年经济适用房和危改投资 24
表 10 2004年北京主要公寓均价 32
表 11 2004年第四季度部分商务楼商铺新入伙项目 35

附图索引

图 1 北京市商品房住宅2003年1月至2004年12月销售均价走势图 12
图 2 北京市商品房住宅2003年1月至2004年12月销售面积走势图 12
图 3 北京市商品房住宅2003年1月至2004年12月销售金额走势图 12
图 4 北京市存量房2003年1月至2004年12月销售均价走势图 21
图 5 北京市存量房2003年1月至2004年12月销售面积走势图 21
图 6 北京市经济适用房2003年1月至2004年12月销售面积走势图 23
图 7 北京市经济适用房2003年1月至2004年12月销售均价走势图 23
图 8 北京市经济适用房2003年1月至2004年12月销售金额走势图 23

该报告研究人员简介：

特聘研究员：沈伟

清华大学房地产研究所本科，土木工程系硕士，工学、经济双学士、中国注册会计师，曾担任国家发展和改革委员会下属某投资咨询公司部门经理并长期担任房地产行业研究员，曾担任某投资集团投资部负责人，在海外上市、信托融资、私募融资领域具有丰富的实战经验。

其在国内期刊、报纸、网络媒体上发表的论文和主要研究观点包括：

收益法在已设置抵押权物业估价中的应用，中国房地产评估师通讯，1999年1月
直接资本化法介绍，房地产评估， 2000年2月
中国内地房地产企业海外上市策略研究 北京房地产 2005年1月
中小企业如何投资正确选择投融资服务机构 经济学家
世界著名论坛成功对中国论坛业的启示 经济学家
近期上海房地产市场的短期及长期投资风险分析 经济学家
香港防范房地产信贷风险的措施 经济学家
中国房地产业资金需求和供给 经济学家
中国房地产投资基金立法趋向及发展现状 经济学家
（上述文章请在google中搜索文章名称就可查到）

作为专家，参与讨论的报道
上海楼市拒绝投机 “空住”是市场的隐性炸弹 第一理财　
私募基金解困企业资金危局? 中国经营报
央行预警房地产金融企业银行将各寻出路 中国经营报
（上述文章请在google中搜索就可查到）