北京房地产市场研究报告
摘要

北京市经济增长率连续5年保持在10%以上，宏观环境持续走强。2004年1季度北京市完成房地产开发投资165.9亿元，增长40.6%。其中用于商品住宅的投资76．6亿元，同比增长11．6％；用于办公楼的投资35．1亿元，同比增长218．4％；用于商业营业用房的投资7．3亿元，同比增长88．7％。 2004年1-2月北京购置土地面积50.66万平方米，比去年同期降低3.6％。
2004年1季度朝阳、海淀、丰台三区二手房成交量最大，分别占到总成交量的27.3%、26.4%和11.2%。可见，海淀、朝阳的房子仍然是交易的热点，丰台的比例也比较大，正在成为新的热点。 2004年一季度北京市办公用房市场租赁价格继续走低。本季度办公面积5.5万平方米的中关村理想国际大厦入住，使北京甲级写字楼面积存量达到282.8万平方米。近期北京别墅市场总体表现平淡，无论是市场供应还是需求，都亮点不多。北京商品住宅供需基本平衡，销售量占新增供应量的88.09％，目前北京住宅市场并不存在明显的泡沫。
北京商品房的空置总量虽然增长较快，但是61％的商品房空置面积空置时间在一年以内，仍在正常的销售周期内。
北京的住房价格收入比一直偏高，远高于同期全国水平，根据我们的预测，2003年住房价格收入将比2001年有所降低，泡沫风险降低。
2004年1季度，北京新土地政策（4号文）以及银监会的新房贷政策相继颁布，对整个北京房地产市场有较深远的影响，也涉及到房地产二手房市场。这两项政策的出台对于二手房市场产生的积极影响较多。
北京新土地政策《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》正式出台，意味着土地交易的公开与透明，相关影响十分深远，可以预计至少今后两年的土地供应量会有所减少，出现供不应求的局面。

目录


摘要 1
第一章 北京房地产市场运行综述 4
第一节 宏观环境 4
第二节 房地产开发 6
第三节 土地开发 7
第四节 房地产租售市场分析 8
一、房地产市场总体状况 8
二、商品房住宅市场 11
(一)供需 11
(二) 价格 15
三、经济适用房 17
(一) 供需 17
(二) 价格 18
四、存量房市场 19
(一)供需 19
(二) 价格 22
五、写字楼 24
(一) 供应 24
(二)需求 24
(三)空置率 25
(四)价格 25
六、别墅 26
(一)供求 26
(二)价格 27
(三)客户分析 27
七、商铺 28
第二章 北京房地产投资风险评估 29
第一节 供求关系 29
第二节 关键指标分析 31
一、空置率 31
二、住房价格收入比 31
第三章 2004年1季度颁布的主要政策法规及分析 33
第一节 2004年1季度颁布的主要政策法规分析 33
一、"4号文"促进房地产二、三级市场联动 33
二、新房贷政策的出台激发了潜在的二手房消费群体 34
三、《暂行规定》的出台抬高经纪公司操作门槛 34
四、《北京市房屋租赁管理办法》净化、规范市场 35
第二节 主要政策法规 36
图表索引 37
表格索引 37
附图索引 38

表格索引

表1. 2004年1-2月北京土地开发与购置增长情况 7
表2. 2004年2月中房指数 10
表3. 2004年1-3月北京房地产销售统计 11
表4. 2004年3月别墅、高档公寓销售情况 26
表5. 2003年商品住宅各类型客户购买比例 30
表6. 2004年3月颁布的政策法规 36



附图索引

图1 北京市、全国人均GDP对比 5
图2 北京市、全国GDP增长率对比 5
图3 2004年3月北京市新盘 8
图4 2004年3月商用类新盘价格对比图 9
图5 2004年3月各区域新盘供应分布图 9
图6 2004年3月住宅类新盘价格对比 9
图7 北京市商品房住宅2003年1月至2004年3月销售面积走势 14
图8 北京市商品房住宅2003年1月至2004年3月销售金额走势 14
图9 北京市商品房住宅2003年1月至2004年3月销售套数走势 15
图10 北京市各区县商品房住宅2004年1月至2004年3月销售面积 15
图11 北京市各区县商品房住宅2004年1月至2004年3月销售金额 15
图12 北京市各区县商品房住宅2004年1月至2004年3月销售套数 15
图13 北京市商品房住宅2003年1月至2004年3月销售均价走势 17
图14 北京市各区县商品房住宅2004年1月至2004年3月销售均价 17
图15 北京市经济适用房2003年1月至2004年3月销售面积走势 17
图16 北京市经济适用房2003年1月至2004年3月销售金额 17
图17 北京市经济适用房2003年1月至2004年3月销售套数走势 18
图18 北京市各区县经济适用房2004年1月至2004年3月销售面积 18
图19 北京市各区县经济适用房2004年1月至2004年3月销售金额 18
图20 北京市各区县经济适用房2004年1月至2004年3月销售套数 18
图21 北京市经济适用房2003年1月至2004年3月销售均价走势 18
图22 北京市各区县经济适用房2004年1月至2004年3月销售均价 19
图23 北京市存量房2003年1月至2004年3月销售面积走势 20
图24 北京市存量房2003年1月至2004年3月销售金额走势 20
图25 北京市存量房2003年1月至2004年3月销售套数走势 20
图26 北京市各区县存量房2004年1月至2004年3月销售面积 20
图27 北京市各区县存量房2004年1月至2004年3月销售金额 21
图28 北京市各区县存量房2004年1月至2004年3月销售套数 21
图29 2004年第一季度租赁客户需求户型所占比例 21
图30 北京、上海二手房成交情况比较 22
图31 北京市存量房2003年1月至2004年3月销售均价走势 22
图32 北京市各区县存量房2004年1月至2004年3月销售均价 23
图33 2004年第一季度与2003年第一季度租金对比 23
图34 北京甲级写字楼供应量 24
图35 北京甲级写字楼租金和售价格指数 25
图36 新开别墅项目 26
图37 主要别墅项目指标 27
图38 北京市历年别墅供应量 27
图39 北京市历年别墅销售均价比较图 27
图40 2003年北京商品住宅供应量和销售量对比 29
图41 2003年商品住宅个人购买与团体购买比例图 30
图42 2003年商品住宅各类型客户购买面积比例 30
图43 北京市2001-2003年房价收入比 31
图44 2003年主要城市房价收入比 32