第三章 国外房地产信贷业务分析

● 香港按揭及房地产相关贷款是香港大部分银行的主要贷款业务，其防范房地产信贷风险的措施主要如下：
 ●按揭成数一般为7成，但如果向香港按揭证券公司购买了按揭保险的话，按揭成数会放宽到9成，成以上的部分由香港按揭证券公司来负责偿付给银行，这种制度下，银行的风险并没有增加，但利息收入却增加了20%。
 ●香港允许期房按揭，但有一套办法来根据工程的进度确定可以进行预售的时间。
 ●一般土地可以抵押，开发商自有资金出了50%之后，剩下的地价款银行可以贷。但建筑贷款可以100%贷给，香港的机制使得开发商不可能直接接触到这部分贷款，银行贷款只是一个授信额度，这个额度要随着工程的正式进度转化为真实的贷款。
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本期介绍香港防范房地产信贷风险的措施，根据香港按揭证券公司的数据，香港按揭及房地产相关贷款是香港大部分银行的主要贷款业务。

图9 按揭及房地产相关贷款占香港银行贷款业务比率
一、按揭成数
1995年左右，香港的房地产非常热，已经形成了泡沫，当时金管局认为银行风险加大，将按揭成数从九成降至七成。以房价成交价和评估价低者为准，成交价通常高些。银行会有一些评估师，但一般会委托专业的评估机构，例如测量师行，所有的评估报告会有一个编号，金管局据此查当时是否有符合资格的评估师事务所出具了评估报告，以及按揭的成数是否根据报告的价格计算。评估结果如果银行仍然觉得申请者的风险或评估价格过高，银行可以自行再降低按揭的成数，银行有这方面的自主权。2002年11月，香港政府曾“落重药”推出就招拯救楼市。有市场意见认为当局应顺势放宽按揭成数，这样有利于二手楼市交投。但主要财金官员及一些大型银行的负责人均不赞成放宽按揭成数，认为7成按揭可以有效控制银行风险。
香港的按揭一般是7成，但如果向香港按揭证券公司购买了按揭保险的话，按揭成数会放宽到9成。保险是为高出规定的7成按揭之外的两成而买的。按揭证券公司再将其投保到再保险公司。将来如果出现”断供”情况，7成以上的部分由香港按揭证券公司来负责偿付给银行，这种制度下，银行的风险并没有增加，因为购房者已经就多出的两成买了保险，但由于按揭成数放宽到9成，所以利息收入却增加了20%。

二、期房按揭风险的控制
香港允许期房按揭，但有一套办法来根据工程的进度确定可以进行预售的时间。一般根据已确定好的完工时间倒推，这段时间会根据当时市场的情况而长或短，如果市场很热，那么可能缩短与完工时间的间隔。如果市场较为健康，就可以延长这个预售期。这一般是为了防止炒家过早入市，但这个办法也有争议，在于它有时会对房价起到预期相反的作用。比如，原定预售期为完工前的十八个月，缩短为十二个月。半年之差会造成市场上供应的期房减少，但炒家没有减少，这种情况下，反而会在某种程度上推高房价。
三、开发商贷款风险的控制
一般土地可以抵押，开发商自有资金出了50%之后，剩下的地价款银行可以贷。银行在贷款之前，要看开发商的财务报表，掌握开发商的资金来源，主要因为土地价格的波动幅度很大。
但建筑贷款可以100%贷给，这因为香港的机制使得开发商不可能直接接触到这部分贷款。开发商与这部分贷款的支付是隔离的，这个机制主要是由专业的建筑师和律师把关的。首先工程进度如何，要建筑师来签字确认，而律师的工作责任主要师保证银行的贷款按照工程的进度，直接支付到建筑商的帐户上。换句话说，对于开发商而言，银行贷款只是一个授信额度，这个额度要随着工程的正式进度转化为真实的贷款，而且支付程序由银行直接到建筑商，开发商根本摸不到这笔钱。但风险是开发商的，一旦银行的贷款收不回来，可要求开发商承担赔偿责任。
四、业务流程
与内地相比，香港个人住房贷款业务呈现出四个主要特点:
一是地产代理商，律师行等中介服务机构的参与程度高，借款人购房咨询，办理缴纳各种税费，注册。评估/抵押登记等手续均由中介机构代为办理，为借款人节约大量的时间和精力。同时由于这些专业机构在办理个人住房贷款业务方面有丰富的经验。在很大程度上避免了贷款人签订买卖合同和贷款合同同时可能面临的法律风波。
二是香港政府通过“土地注册许可计划”，对办理期房预售，产权管理、抵押登记等的条件和手续及买卖预售房合约格式进行了同一规定，已形成了较为规模的操作流程。
三是香港许多银行不做期房按揭业务，客户以散户为多，银行针对不同借款人的情况提供不同的贷款服务，客户位于主导地位，在内地前一段时间，期房按揭项目较多，对于同一个项目，所有借款人按揭成数还款方式一般相同，银行处于主导地位，借款人选择余地较小
四是不论是否同意客户的贷款申请，香港银行内部的专业评估人员都可免费为客户提供简单的预评估服务。
五、客户服务和营销手段
香港银行向客户提供的服务细致、周到，香港银行一般会根据不同客户的不同信用等级和收入状况，量身定做贷款计划，免费为客户提供详细的投资和贷款建议。个家银行营业网点普遍设有“个人理财中心”，一般至少有3人以上的银行专业人士为客户提供包括按揭贷款在内的各种咨询服务，客户在申请个人住房按揭贷款时，只需要提供本年度的税但，最近三个月的收入证明和身份证明即可。银行免费为客户提供所购买物业的初步股价，在个人住房按揭保险方面，按揭保险计划，火灾保险，“专业人士保险”，其它财产保险等较为发达，保费也比内地低。
六、市场定价、业务品种和还款方式
香港的利率属于比较典型的市场化浮动利率，随着房地产市场和住房按揭贷款市场的持续低靡，个人住房按揭贷款利率不断下调。目前有90.5%的银行利率低于优惠利率(基准利率)，有49.2%的银行个人住房按揭贷款利率为优惠利率，略高于内地公积金贷款的利率(5年以上为4.59%)水平，香港楼宇按揭品种丰富，按揭对象可分为住房按揭、写字楼按揭、商铺按揭、厂房按揭、车位按揭，以及作为政府扶持性质类似于内地经济适用住房的“居屋”(居者有其屋)按揭和“租房”(租者置其屋)按揭。按揭贷款性质可分为新购，转按(银行之间相互竞争客户，客户将按揭从一家银行转向另一家银行)，重按(已有物业的抵押贷款)，加按(已发放抵押贷款的物业再次以剩余价值抵押)，以及楼换楼等。内地按揭贷款按性质可分为新购、二手房、抵押消费三种。
在还款方式上香港银行较内地银行更为灵活，还款周期分为每月还款，或每两周还款。由于利率浮动，既有等额本金还款和等额本息还款，又有固定期限还款和固定额度期限随利率变化还款，还有根据借款人收入情况设定的递增还款和递减还款，以及处于竞争目的设立的带有优惠性质的首3年免息还款。

目录
第一章 北京房地产市场运行分析
第二章 房地产信贷风险分析
第三章 国外房地产信贷业务分析
第四章 近期国内商业银行房地产信贷产品分析