第二章 房地产信贷风险分析

 ●央行121号《通知》使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式受到了一定的限制，国发18号文件要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。根据我们对房地产开发贷款、土地贷款、个人住房按揭贷款、流动资金贷款政策演变的分析，我们认为上述两个文件主要针对部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款等问题进行规范。
 ●对于空置率及房地产泡沫，１至９月，本市商品房空置面积860.6万平方米，同比增长19.4％；其中商品住宅空置699.5万平方米，同比增长20.1％，但比年初减少６．４％，房地产市场供需已处于高位均衡状态。北京的空置率远远高于国际上普遍认同的合理空置率（5-10%）。但北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论，仍需进一步研究。
 ●住房价格收入比是衡量住房消费能力的最常见指标，北京的住房价格收入比一直偏高（9到12之间），远高于同期全国水平，根据我们的预测，2003年住房价格收入将比2001年有所降低，泡沫风险降低。
● 银行贷款结构方面：中国人民银行2003年3季度中国货币政策执行报告显示，房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多，对房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险应当予以警惕。
 ●当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式，从当前实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。为了防范风险，我们建议充分研究当地经济环境和土地市场发育状况，充分了解当前城市总体规划和部分地区详细规划。对于开发商贷款风险控制，我们建议银行仍然需要加强对当地房地产市场的研究，加强对房地产企业担保条件的审查，增加担保条件，控制关联担保比重，严防担保风险。
　

第一节 近期信贷政策分析
去年以来，部分地区房地产信贷投放过快，隐含潜在风险，为防止因房地产业波动导致国民经济发展的大起大落，维护金融稳定，人民银行在2003年6月5日发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），对房地产信贷进行了风险提示，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎性调控措施，进一步规范房地产信贷市场发展，起到了要求商业银行防范风险的警示作用。央行121号《通知》体现房地产信贷政策的变化，使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的限制。
通知要求，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；规范建筑施工企业流动资金贷款用途，商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例；强化个人商业用房贷款管理，借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
8月12日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），在充分肯定房地产业已经成为国民经济支柱产业、提出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度的同时，明确指出当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快，房地产市场的监管和调控有待完善。要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
国务院18号文件和人民银行121号文件的目的都是促进房地产市场长期健康发展，防范房地产信贷风险，切实维护金融稳定的局面。今后，人民银行会继续按照国务院部署，密切关注房地产等资产价格的变动，及时防止房地产领域增加不良贷款、产生新的金融风险和对实体经济造成损害。在规范房地产信贷的同时，人民银行会配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是通过股权融资、项目融资等方式，支持房地产市场健康发展。
我们有必要回顾中国房地产信贷政策的演变，以对此有更为深入的了解。
一、房地产开发贷款

时间	文件	房地产开发贷款投向	房地产开发贷款条件
1995	商业银行自营住房贷款管理暂行规定	用于建造向市场出售的住房	获得土地使用权，立项文件完备，工程预算和施工计划符合规定，自有资金不低于规定比例。(安居工程只有资金比例为60%)
1998	关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知	支持普通住宅建设，住房建设四国民经济新的增长点。	新开工普通住房项目，自有资金达到30%，且确有销路，安居工程项目，只要符合条件且销售率(含预售)达到75%，可按自筹资金与贷款6:4比例发放贷款
1998	中国人民银行个人住房贷款管理办法	无涉及	无涉及
2001.6.19	中国人民银行关于规范住房金融业务的通知	主要投向适销对路的住宅开发项目	企业自有资金不低于开放项目总投资的30%，开发项目必须具备四证
2003.6.5	中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知	符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制高档商品房等	重申企业自有资金不应低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备四证，商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用。

二、土地贷款

三、个人住房按揭贷款

时间	文件	个人住房按揭贷款
1995	商业银行自营住房贷款管理暂行规定	●住房价格基本符合评估的价格 ●购房首期不低于30% ●借款人有稳定的收入 ●期限一般不超过10年
1998	关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知	●允许所有商业银行对所有普通商品房办理个人住房贷款业务 ●住房贷款主要由主要支持普通住房的开发建设转向普通住房消费及配套设施建设
1998	中国人民银行个人住房贷款管理办法	●购房首期款不低于30%，贷款期限最长不超过20年(后延长至30年) ●永信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行
2001.6.19	中国人民银行关于规范住房金融业务的通知	●购买期房必须是多层住宅主体结构封顶，高层住宅完成总投资的2/3 ●严禁发放”零首付”贷款，抵值比最高不超过80%。
2003.6.5	中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知	●主体结构封顶 ●购买第一套，首付款仍执行20%的规定，购买第二套及以上的，应适当提高首付款比例。 ●个人住房贷款情况应登入信贷登记咨询系统

四、流动资金贷款等其它方面

时间	文件	流动资金贷款	建筑企业垫资	个人商业用房贷款	商住两用房贷款
1995	商业银行自营住房贷款管理暂行规定	无涉及	无涉及	无涉及	无涉及
1998	关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知	无涉及	无涉及	无涉及	无涉及
1998	中国人民银行个人住房贷款管理办法	无涉及	无涉及	无涉及	无涉及
2001.6.19	中国人民银行关于规范住房金融业务的通知	防止开发企业将流动资金贷款用于开发项目	无涉及	低借比不得超过60%，期限不超过10年，现房	无涉及
2003.6.5	中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知	严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放	严格防止建筑施工企业用银行贷款垫资开发项目	应为竣工验收的房屋(重申)	一律按个人商业用房贷款执行

我们可以认为，央行的“121文件”主要针对下列问题对房地产行业进行调整：
A．部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款
B．“零首付”个人住房贷款
C．房地产开发企业通过银行贷款购置土地
D．哄抬地价、虚假按揭套取现金
E．部分地区出现的大量高档住宅空置
F．普通居民住宅供不应求等等住宅结构性失衡
G．施工企业的垫资行
H．目前出现的投资过热和结构性问题

第二节 近期影响房地产信贷风险的因素分析
一、空置率及房地产泡沫
截至９月底，今年全市商品房销售面积总量达到875.1万平方米，而商品房竣工面积总量为889.7万平方米，供需绝对差额总量仅为14.6万平方米，房地产市场供需已处于高位均衡状态。
　

图6 北京地区历年商品房空置面积

总体来看，北京市房地产市场仍处于比较健康状态。一方面空置面积始终低于年初水平，１至９月，本市商品房空置面积860.6万平方米，同比增长19.4％；其中商品住宅空置699.5万平方米，同比增长20.1％，但比年初减少６．４％。
另一方面资金到位状况良好，前三季度，本市房地产建设共到位资金1611.4亿元，同比增长51.2％，与房地产完成投资有888亿元的顺差。
国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区，北京市的空置率远高于该数值。但北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。
首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿，使一些建好的安置房变成空置房。
其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位商品房占的比重较大，而4000元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。
另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至2002年6月份，北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米，其中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面积则只有10％。
在上半年空置的710.1万平方米商品房中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房。空置地点在三环路以内的有205.3万平方米，占28.9%，空置的七成以上位于三环路以外地区。按房屋类型分，商品住宅空置572.2万平方米，占全市商品房空置面积的80.6%；办公楼空置71.6万平方米，占10.1%；商业营业用房空置31万平方米，占4.4%；其他商品房占4.9%。
二、住房价格收入比
住房价格收入比是衡量住房消费能力的最常见指标，也是国际上通用的评价住房消费的最为重要的指标。
据世界银行对一些国家考察后得出结论，一套住宅的价格应保持在一般居民家庭收入3～6倍水平，若高于6倍，居民就难以承受，在绝大多数市场经济国家中，这一比例在2：1－6：1之间。考虑到中国人多地少，加上住房需求因为计划经济体制原因未充分释放，国内学者认为今后5-10年内中国城镇房价与家庭年收入的比值应该是5：1～8：1。
　

图7 2001年全国大中城市房价收入比
注：房价收入比按套房总价除以户均可支配收入得到，户均人口数按3.4计算，套房面积按每套100平方米计算。
　

图8 北京市2001-2003年房价收入比
注：2003年为预测数
北京的住房价格收入比一直偏高，远高于同期全国水平，根据我们的预测，2003年住房价格收入将比2001年有所降低，泡沫风险降低。
三、银行贷款结构
根据中国人民银行2003年3季度中国货币政策执行报告，目前商业银行在贷款结构上也存在一些值得关注的问题。房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多。前三季度，各类房地产贷款（包括住房开发贷款和个人住房贷款）增加4264亿元，占全部中长期贷款增加额的37%，其中房地产开发贷款增加1350亿元，同比多增1006亿元。对房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险应当予以警惕。


第三节 信贷风险控制建议
一、土地储备中心贷款
(一)北京土地整理储备中心基本情况
在北京，各基层土地整理储备机构虽是北京市土地整理储备中心的下级单位，但具体到各行政区，其业务主要是完成区政府交给的任务。市土地整理储备中心下辖各区分中心（市区东城、西城和崇文区除外）和中关村、ＣＢＤ、经济技术开发区等分中心，虽已成立但都在起步阶段，要想短时间内打破几十年的土地传统制度，建立一套新型、科学、适应市场化的土地整理储备制度比较困难，而且各区情况不一样，无法按照一个模式推广。
(二)土地储备贷款
在土地储备贷款上，密云、房山和大兴等区土地整理储备分中心（以下简称土地储备中心）做的土地储备贷款，大都是区政府向银行提供担保，只有延庆分中心是做的抵押贷款。
各区政府特别重视区土地储备分中心的工作，最重要一点就是看好土地储备中心的招商引资作用，即使央行政策在额度和年限上有所收紧，但土地的评估还是由土地储备中心认可的评估机构完成，在可经营性用地的储备上，无论招标拍卖挂牌上市数量、地块位置、面积大小、附加条件等均由政府有效控制，土地价格浮动的主动权依然在政府手中，并没有完全市场化，同样基本上不会出现央行担心的土地储备中心在收购、储备土地所需资金时，商业银行过度授信的情形。
(三)各银行信贷现状
2003年6月，中国民生银行北京管理部与北京市土地整理储备中心签订10亿元人民币授信合同。首次进入了土地储备整理领域并实施融资业务，并且通过全力的资金投入，使举世瞩目的2008年奥运建设项目获得土地储备资金。用以支持北京市土地整理储备中心进行该中心所承担的土地整理、征收、收购、置换、一级开发等工作，具体包括承担的奥运场馆北区的土地一级开发，城市规划范围内危改用地、拟搬迁企事业等单位土地收购和新征农业用地变更为建设用地等。
国家开发银行也与北京市土地整理储备中心正式签订了60亿元人民币的借款合同。据市土地整理储备中心有关人士介绍，这为奥运场馆北区2.91平方公里土地一级开发、城市规划范围内危改用地、拟搬迁企事业等单位土地收购和新征农业用地变更为建设用地提供了资金保障。
按合同约定，国家开发银行将在三年内为市土地整理储备中心提供60亿元、8年期限的贷款资金，此项借款主要用于市土地整理储备中心所承担的土地整理、征收、收购、置换、一级开发等工作。
此项借款是市土地整理储备中心获得的最大一笔实质性贷款。此前，中国建设银行北京分行、北京市商业银行、中国农业银行北京分行、中信实业银行和光大银行共向市土地整理储备中心提供了148亿元授信。
(四)贷款风险
当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从当前实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。
1．保证
当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其它相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个“承诺书”，银行考虑到政府的信用，就为其办理了贷款。其实，从《担保法》及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的，单凭政府信用进行放款，在市场经济条件下是不规范的。
2．抵押
土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质（也就是说，作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权）目前在法律上还无定论。按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，我国土地使用权取得方式分别为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权、经批准的划拨土地使用权。土地储备机构代表政府将土地透过征用、征购、收回等方式储备后，宗地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。从前面的分析我们可以看出，土地储备中心只是代政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。
从另一个角度来讲，国家作为土地的所有者拥有建立在土地所有权之上的完整的使用权。当前国家对国有土地的管理主要是透过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是透过《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律来确定的。目前还未有一个法律甚至一个法规来对土地储备机构授权，从职权法定原则上来说，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。
在实际操作中，有些地方土地储备机构将收购、收回的土地先过户到自己名下，办理一个以土地收购储备中心为使用者的土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。当前这类土地证的填写也五花八门：在“用途”一栏有填“商业”“工业”的，也有填“居住”的；在“取得方式”一栏，大多填“划拨”，也有的填“出让”；在“期限”一栏中一般填“长期”等等，从严格意义上来说，这些都是不规范的。
从理论上讲，土地储备后将由政府根据实际需要重新进行处置，设定土地使用权。抵押地块在处置办理抵押贷款时，由于未来用途、建筑密度、容积率等规划指针与其收购前将有巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块抵押价值将大大降低，甚至降为零。可见，土地收购储备机构以收购具体地块抵押时，其土地使用权的性质和价值都是模糊的。
６月１３日央行出台新的房地产信贷政策后，社会各界反应强烈，土地整理储备也受到影响，银行将严格控制土地储备贷款的发放。各商业银行为保证国家土地合理、有偿使用，并防止出现土地价格上涨过快及部分商业银行过度授信等问题，人民银行对土地储备机构贷款做出明确规定，规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年。
由于土地整理储备制度还是新生事物，制度还不完善，作为独立事业法人单位的土地整理储备机构，在银行贷款别的方面上依然存在很大金融风险，主要是当地政府通过土地储备中心贷到款后，实际使用支配资金的是当地政府，土地储备中心无法控制资金的流向与流量，但作为贷款主体的土地储备中心日后如何保障还款？这是风险所在。在没有政府的担保、必须采取抵押贷款后，虽有土地的抵押，但银行仍将承担更大的风险。
(五)风险防范
从上面分析中我们可以看出，目前土地储备机构贷款中存在的风险主要是法律风险和政策风险，在市场竞争激烈的条件下，很多商业银行都开始关注这一领域，并开始进行合作。只要我们认真分析问题，并以科学的方法来处理问题，就能将风险降到最低。
1.充分研究当地经济环境和土地市场发育状况
一个地区经济发展状况是土地市场能否活跃起来的前提条件，只有经济发展前景较好、土地市场日益活跃的地区，土地储备工作才有其存在的空间，否则土地储备工作就徒有虚名。此外，还要考虑以下几方面的因素：一是地方土地管理制度和措施是否到位；二是土地隐形市场是否活跃；土地市场的供需状况等。如果一个地区土地市场发达但管理不到位，土地隐形市场活跃，土地储备机构同样无法按理想状况将土地供出去。因此，对一个地区经济发展前景、土地市场环境等因素的可行性研究应是商业银行与当前土地储备机构合作的一个重要前提。
2.充分了解当前城市总体规划和部分地区详细规划
在用具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况，由于大部分收购地块从收购到供出要经过一段时间，其中不确定因素较多，因此，要透过了解城市规划等有关信息尽可能确定抵押地块的未来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。
3.积极探索有效的预防风险策略
在土地储备贷款中预防或降低风险，不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行认立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款，这样，不仅使贷款行的抵押贷款有了更加合法的保障，也增加了客户群，可谓一举多得。
二、开发商贷款风险
  对于贷款的安全性，目前银行做法相对消极，银行最看重的是抵押品的有无和相互信用担保，因为操作上的困难，对于开发商资质和项目的市场前景的评估作为辅助。考虑到中国不良资产处置相对困难以及保证银行的流动性和安全性，我们建议银行仍然需要加强对当地房地产市场的研究。
在房地产贷款中，关联企业之间担保、相互担保、循环担保、（房地产）同业担保带来的威胁是连锁致命的。要加强对房地产企业担保条件的审查，增加担保条件，控制关联担保比重，严防担保风险。同时，房地产企业对外担保频繁，对其或有负债要加强审核监督，尤其是异地担保。

三、个人购房贷款风险
  个人购房贷款风险目前相对较小，按五级分类口径，建行自营性个人住房贷款余额不良率2003年9月底为0.08%，2002年底为0.38%。但是也需要提防骗贷行为。

第一章 北京房地产市场运行分析
第二章 房地产信贷风险分析
第三章 国外房地产信贷业务分析
第四章 近期国内商业银行房地产信贷产品分析