内容摘要
　

 ●2003年3季度，北京房地产投资稳定增长，商品房市场继续升温，北京地区土地交易价格涨幅不高，低于全国平均水平。
 ●三季度北京房屋销售量较二季度有较大上升，销售增长超过60%，房屋销售总数为50980套，总面积为579.7万平方米，销售总金额328.9亿元人民币。商品房新盘销售（预售）面积最多的三个区依次为朝阳区、海淀区和丰台区。商品房楼盘销售均价最高的前三个区依次为西城区（12131元人民币/平方米），东城区（10637元人民币/平方米），崇文区（7325元人民币/平方米）。
 ●本季度，北京甲级写字楼市场没有新增供应量，国内企业仍是甲级写字楼的主要购买力量，国外企业以租赁为主，部分中资机构和企业倾向于自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间，空置率由第二季度的16.4％下降为15.2％。
 ●国土资源部于2003年9月4日发布《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》，限批别墅用地，别墅用地的价格开始水涨船高，随之别墅的价格开始上升。
 ●今年中国经济增长大局已经明朗，明年有利因素会多于今年，中国经济仍可继续保持快速增长的态势。研究表明，北京商业用房的开发投资潜力在主要城市中名列第一，办公楼列第三，住宅列第二。对于未来一年的北京房地产市场，我们认为高档商品房的供应量长远会有所减少，在建和租售阶段的项目将具备一定的升值潜力和较大的发展空间。对办公楼，虽然北京甲级写字楼市场仍有一定发展空间，但中关村地区，金融街地区和CBD地区的部分甲级写字楼将在2004－2005年陆续进入市场，竞争激烈。商业用房开发前景乐观，但由于商业物业受商业运作规律影响，未来一年供给过大，开发时仍需小心。

　

第一节 房地产开发

  2003年3季度，北京房地产投资增长稳定。1-3季度，全市完成房地产投资723.8亿元，增长18.1%，增幅比上半年提高1.6个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重55.1%，对全市投资增长的贡献率为50.2%。
  商品房市场继续升温。1-3季度，全市商品房销售面积为875.1万平方米，同比增长65%；实现销售额419.3亿元，增长69.1%。其中，销售住宅377.4亿元，增长64.4%。
表1. 2003年1-9月北京市房地产开发统计资料

序号	主要指标	2003年1-9月	同比增长
1	房地产开发投资(亿元)	723.8	18.1%
1.1	其中:住宅	402.1	4.7%
1.2	办公楼	8.6	46.9%
1.3	商业营业用房	31.5	-4.1%
2	商品房开复工面积(万平方米)	7419.9	28.5%
2.1	其中:住宅	5331	25.3%
3	商品房竣工面积(万平方米)	889.7	44.9%
3.1	其中:住宅	738.7	44.7%
4	商品房销售面积(万平方米)	875.1	65%
4.1	其中:住宅	827.3	62.8%
5	商品房销售额(亿元)	419.3	69%
5.1	其中:住宅	377.4	64.4%

　

第二节 土地开发及购置

    2003年三季度，中国土地交易价格涨幅增加。三季度，土地交易价格比去年同期上涨8.8％，比二季度涨幅增加1.7个百分点。其中，居民住宅用地交易价格上涨13.1％，比二季度涨幅增加1.3个百分点；商业旅游娱乐用地交易价格上涨7.1％，增加3.1个百分点；工业用地交易价格上涨1.0％，涨幅与二季度相同；其他用地交易价格上涨3.5％，增加1.6个百分点。
  北京地区的土地交易价格涨幅不高，低于全国平均水平，2003年3季度土地交易价格指数如下

图1 2003年3季度土地交易价格指数

表2. 2003年1-9月主要地区土地开发与购置情况

第三节 房地产租售市场分析
一、商品房
（一）供应
  近期，北京东部商品房供应量非常大，目前，东区将台、东风、东坝、平房、常营5个乡已经有8个开发量大于百万的大盘，5年内总供应量超过3000万。大盘项目的开发商均为北京甚至国外很有实力的房地产企业，大多在不同场合表示过要独立开发各自圈来的大批土地，常归来讲开发大区域一般将其分割成豆腐块，在转让给二级开发商，如望京地区。但考虑到大片开发可避免分块开发的同质化恶性竞争，并免除了不讲信用的小开发商对承诺的绿地和配套设施不投资的问题，因此大盘项目的开发商选择独立开发土地。
表3. 北京东区商品房项目

  大盘以东四环、机场高速、朝阳北路、朝阳通州交界为四条边，相对集中分布在酒仙桥、朝阳北路和东坝三个热点区域和四条主干线上，价位上，覆盖全部高中低档，四环边为高档楼盘，均价不低于8000元，朝阳北路为中档，均价不低于4000元，东坝等边缘区域价格在3000元以上。

（二）销售
1．市场综述
   三季度北京房屋销售量较二季度有较大上升，销售增长超过60%。且由于城区新房市场恢复热销的影响，带动新房整体价格较二季度上升了13%；同时由于城区几个经济适用房的开盘销售，也带动了经济适用房价格的上扬。三季度经济适用房的价格较二季度整体上升了33%；朝阳区和海淀区仍是购房热点，销售面积以及金额分别占商品房销售的52.6%和59.2%，同时丰台区凭借经济适用房的销售业绩也成为商品房销售大区；二手房市场继续保持上升势头，三季度本市二手房（存量房与再上市房）成交量较二季度上升19%。其中受二手房政策放开的影响，三季度进入市场的上市公房和经济适用房（再上市房）成交量较二季度上升49%。且三季度二手房价格较二季度也整体上升了420元/平方米，已突破3000元/平方米的价位。
  北京市2003年3季度房屋销售总数为50980套，总面积为579.7万平方米，销售总金额328.9亿元人民币。其中：商品房预售总数为35568套，销售面积为416.8万平方米，销售总金额为266.6亿元人民币，均价为每平方米6396元人民币，经济适用住宅预售总数为5902套，销售面积为56.8万平方米，销售总金额为27.8亿元人民币，均价为每平方米3660元人民币；存量房（商品房现房和二手房）销售总数为4504套，销售面积为71.7万平方米，销售总金额为23.8亿元人民币，均价为每平方米3322元人民币；再上市房（产权二次转让的公房及经济适用房）销售总数为5006套，销售面积为34.4万平方米，销售总金额为10.7亿元人民币，均价为每平方米3120元人民币；2003年3季度北京市新楼盘入住与过户总数为31479套。其中：商品房入住户总数28270套；经济适用宅入住户总数为3209套。
  从本期季报数据看出，2003年3季度商品房的新盘销售（预售）面积最多的三个区依次为朝阳区、海淀区和丰台区。其中：朝阳楼盘预售量为9408套，销售面积为116.4万平方米，均价为7124元人民币/平方米；海淀区楼盘预售量为8566套，销售面积为102.9万平方米，均价为7286元人民币/平方米；丰台区楼盘预售量为5726套，销售面积为56.9万平方米，均价为4974元人民币/平方米。
商品房新盘（预售）金额最多的三个区依次为：朝阳区（82.9亿元人民币），海淀区（75亿元人民币），丰台区（28.3亿元人民币）。
  商品房楼盘销售均价最高的前三个区依次为西城区（12131元人民币/平方米），东城区（10637元人民币/平方米），崇文区（7325元人民币/平方米）。
  经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区依次为丰台区、朝阳区、宣武区。其中：丰台区预售量为2320套，销售面积为20.6万平方米，均价为3813元人民币/平方米；朝阳区预售量为1595套，销售面积为17.2万平方米，均价为3433元人民币/平方米；宣武区预售量为1187套，销售面积为10.1万平方米，均价为4304元人民币/平方米。
  经济适用住宅新盘（预售）总额最多的为丰台区（7.9亿元人民币），销售均价最高的为海淀区（4342元人民币/平方米）。

2．统计数据
（1）2003年9月北京房地产销售统计
表4. 2003年9月北京商品房统计数据
　

表5. 2003年9月北京经济适用房统计数据

表6. 2003年9月北京存量房统计数据

表7. 2003年9月再上市房统计数据

(2）2003年3季度北京房地产销售统计
表8. 2003年3季度北京商品房统计数据
　

表9. 2003年3季度北京经济适用房统计数据
　

表10. 2003年3季度北京存量房统计数据

表11. 2003年3季度北京再上市房统计数据
　

二、写字楼
(一) 供应
本季度，北京甲级写字楼市场没有新增供应量，总存量仍为301.8万平方米。
　

图2 北京甲级写字楼供应量

(二)需求
  从租售方式看，国内企业仍是甲级写字楼的主要购买力量，国外企业以租赁为主，部分中资机构和企业倾向于自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间。从本季度各区甲级写字楼的吸纳量来看，朝阳区和海淀区的吸纳量有所增加。国内企业尤其是与资讯服务、电信服务相关的大型企业吸纳能力较强。中国经济增长的强劲势头也使跨国公司对华投资的信心日渐增强，北京成为众多国际企业的选址对象。从北京市新批“三资”企业的月度增长率看，6月、7月和8月的增长率分别为6．6％、4．1％和28．7％，呈现明显的恢复增长势头。
  相比上半年，跨国企业对甲级写字楼的需求得到一定程度的释放，市场表现活跃。
(三)空置率
  2003年3季度北京甲级写字楼市场平均空置率由第二季度的16.4％下降为15.2％，下降的原因主要是没有新的甲级写字楼入伙。
(四)价格
  戴德梁行和伟业顾问的调研数据显示，北京写字楼2003年第3季度租金价格较上个季度又有所下跌。戴德梁行研究表明：今年第三季度北京甲级写字楼市场平均租金比第二季度下降了2.9%。第三季度伟业指数也显示：写字楼综合租金跌了0.9％。由于两家机构调查的样本有所不同，因此得出的数据存在一定的差异，但从中可以看出共同的趋势：写字楼的租金仍在下降。而在售价方面两家机构的研究结果却是相反的。戴德梁行研究表明：第三季度写字楼平均售价表现平稳，为每平方米2032.5美元（建筑面积报价），比上季度微升了0.8%。而伟业顾问则表示：写字楼综合售价为13422元/平方米，较上个季度下降了1.2％。
  来自乙级写字楼的竞争和未来大面积甲级写字楼入市的压力，一定程度上影响了本季度甲级写字楼租金水平。

三、别墅
(一)政策
  国土资源部于2003年9月4日发布《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》，限批别墅用地， 别墅用地的价格开始水涨船高，随之别墅的价格开始上升，虽然别墅用地停止供应，但是在各开发企业手中还有大量的土地囤积，土地紧俏、价格上涨使得很多开发商开始将手中的一些地放出去。
国土资源部颁布的不再供应别墅用地的政策，其核心是防止浪费土地，避免土地使用率过低。北京别墅市场需求的利益驱动仍将拉动市场供应，而土地作为原材料是关键。
能批到别墅土地仍然有“法”可循：
  (1)高密度地区进行低密度土地的利用是严令禁止的，而在低密度地区进行低密度利用将是符合建筑发展的趋势、土地利用的趋势。所以，在城市周边地区、城市中心区域，本来就不容许进行高密度建设的地区，安排和建设低密度形态的建筑仍大有所为。
  (2)“别墅”从此不叫别墅：别墅用地的审批禁止，并不代表低密度的住宅或者说中等密度的住宅用地的禁止，所以，有的项目可以通过宣传案名等的调整寻找获地空间。
  (3)在中密度的一些建设或者地块上，可以考虑进行高密度和低密度的分割调整。国家的用意是防止低效利用土地，那么高效利用土地就达到了合理利用土地的密度，通过进行一些建筑风格的调整，一部分可以调成高密度的形式，一部分调成低密度形式。
  (4)在一些低密度地区、山路地带、丘陵地区、绿化隔离带、生态区里面，安排和建设低密度建筑。在这些地方是不容许进行高密度建设的，因为只有进行绿带的建设、进行生态地区的建设才是最有效的途径，而在这里边是否可以出现低密度住宅和其他类型的项目呢？当然有值得想象的空间。
(二)供求
  截至9月份统计显示：2003年北京地区新开别墅项目20个，其中以9月份新开盘量最高，从别墅供应状况来看，随着北京销售旺季的到来开盘量将持续走高，预计在10月份达到峰值。新开盘项目首次打破集中在顺义的局面，昌平的新开项目最多，顺义次之，其他各区的开盘量基本相同。海淀区的开盘量明显下降，这与海淀区土地存量少和规划用地控制严格有紧密关系。到今年年底，别墅面积会超过１５０个，总建筑面积突破千万平方米，别墅单位超过４万套。
从需求上来看，２００３年８月以前共销售了１９０４套别墅，其中在８月份，达到了一个高峰，达到了８１９套；
　

图3 2003年北京地区新开别墅项目数

(三)价格
  因此2003年2、3季度别墅的供应量开始上升，价格也有所提高。近几年在传统区域——顺义温榆河地区的项目平均价格基本都维持在12000－14000元／平方米左右，今年新开的优山美地的价格达到18000元／平方米以上。即便是顺义马坡地区开发时间较早的枫桥别墅，价格也达到了8000元／平方米，该项目明年全部交付使用，后期部分户型的价格还要上升。此外由于市场的变化，即使在非传统别墅区域，也开始涌现出别墅类项目，如在望京一带的果岭里•上层建筑的价格也在8000元／平方米左右，高出当地平均价格的2到3成。

图4 中房北京别墅指数
注释：为动态监测和综合反映北京市别墅市场发展状况，中房指数系统别墅指数系统在理论论证的基础上，统一规范确定北京别墅指数，选择以2003年1月份上海别墅数据为基期数据，以北京2003年7月市场数据为发布期，通过对北京市所有在售别墅进行全面抽样调查及动态监测，计算别墅价格指数，每年逢单月发布，并对别墅市场进行分析。
(四)区域分析
北京在售的别墅项目现在有200个左右，其中主要分布在朝阳、昌平、顺义、海淀和大兴。这五个区域内的别墅占北京总数的55％，其中以朝阳区的数量最多占总量的21％。
　

图5 北京别墅在各区的分布

1.朝阳区
本区在售项目40个，其中规模10万平方米的占到40％。该区域内的别墅项目价格在1万元以上的占31％，4000元-6000元的项目占47％；4000元以下的项目占28％。朝阳区是北京别墅市场发展较早、较快的区域，该区域的别墅的发展最早是从1990年亚运会后。朝阳区的经济形态起到了很大的变化，高端市场的需求激发起来，在此后的两三年时间别墅市场的供应量一度上升。在亚北地区先后出现的紫玉山庄、北辰花园别墅都是当初开发热潮的产品。当时别墅圈地和倒卖土地的现象很严重，有很多项目就是占了大片的土地但本身没有这样的开发能力，把土地划分成多个小块转手。
到1995年别墅开发的热度退去，这时出现了一些品质较高风格各异的产品，兴隆湖景别墅、姜庄湖别墅，但是别墅的总体开发量开始缩减。直到1999年别墅开发再次升温，朝阳区的开发量大大提高。康城成为这一时期的代表项目该项目将个性化、人文品位融为一体。
2.昌平
  昌平是北京各区县内别墅项目最多的郊县，占总量的19％。昌平区的别墅项目发展具有独特的位置优势，京昌高速路在1996年开始通车，成为连接北京与郊县的一条最便捷的通道，带动了周边土地开发，该地区界于朝阳和海淀这两个北京经济发展最好地区三角带的上端，大量需待开发的土地、优越的地理位置、便捷的交通造就该地区的别墅的开发建设。90年代初名噪一时的玫瑰庄园就在京昌路边，尽管玫瑰庄园后来的结果不够美丽，但从当时其知名的程度就可以看出，京昌路沿线的别墅项目风光一时的状态。该区域内的项目一直风光不断：2000年温榆河畔的橘郡则将海外风格的产品引进了北京，让北京的市场感受了域外风情的魅力；王府花园、温泉别墅等项目都在市场上取得了很好的效果。类似宽HOUSE，碧水庄园、北京太阳城这些项目更是在别墅市场比较有影响力的产品。
3.顺义
别墅这种产品的特殊性就已经决定了他的发展区域：山水相间、绿树成林。顺义区是北京绿化率最高的地区，他的优势中还包括一项——机场高速。有了这两项开发商就一定会借势造出一个又一个的山水景色。顺义的别墅项目占北京市场总量的15％，尽管现在看来顺义是开发量不是很大，但是在潮白河畔有大量的别墅用地储存，别墅用地在五年内不会有新的供应量增长，因此顺义的别墅增长量不容小视。
4.大兴
在北京的南城房地产市场发展一直很缓慢，但是偏偏这里的别墅市场一支独秀。大兴的别墅开发量占北京别墅市场开发总量的12％，这比大兴在房地产市场开发总量上占的份额高的多。大兴区因为先天不足——地处北京南城，是北京经济发展比较落后的区域经济增长力弱，在房地产市场上并不占有优势。别墅市场的发展也是在第三次(1999年开始)别墅开发热潮中崛起的。另一个推动力就是位于大兴区内的北京经济技术开发区的发展。北京经济技术开发区为别墅产品提供了发展的舞台，大雄城市花园的百合别墅、一栋洋房、金地格林小镇这些位于经济技术开发区内的项目在北京市场的影响力甚至超过经济开发区本身的魅力。
5.海淀
  海淀的文化情结一直是吸引知本阶层的有力武器，加之海淀的山水文化更是刺中了知本阶层内心最易动的神经。就是这样的情绪不仅蔓延在知识分子的内心，而且蔓延到整个海淀的每个项目，在这里的别墅成为很多人圆梦的地方。从最早的圆明园花园别墅到现在的半山枫林那一个不是让向往者为之心动。
海淀区域内尽管有这样那样的好处，但是因为她涉及了太多文化内涵所以2001年海淀山水区域别墅刚刚有所露头，就被叫停。要保护的东西很多，别墅在这里的发展暂告一段落。山后地区的开发建设本来会为别墅的再度发展注入一些新鲜的血液，别墅用地的控制遏止了在该地区的发展。
(五)存在问题
如何在市场上扩大别墅的市场份额，是别墅市场持续发展的首先要解决的问题。
(1)客户需求现状
焦点房地产网发布的别墅需求调查报告结果显示：
 别墅的消费群体在扩大，有向中高收入人群扩展的趋势，希望购买别墅作为第一居所的人在增加；
 别墅的消费群体中大部分人的消费能力在３００万以内；
 准备购买的别墅面积大部分在２００－３００平方米之间；
 选择别墅时，除价格以外最看重的因素依次是：生态环境、交通便利、建筑风格、配套设施、园林景观；
 选择别墅与工作地之间的距离适中，不希望太远，但也不要很近；
 别墅业主最希望具备的配套依次是：超市、餐厅、游泳馆、银行、医院。
(2)开发商产品定位
  首先要改变别墅的市场定位，别墅一直以来是有钱、有闲阶级的消费品和奢侈品的观念不仅是普通消费者的想法，很多开发商也是这样定位产品的消费层的。别墅在上个世纪90年代初期最初进入市场时受到消费市场的追捧，因为在90年代中国市场经济快速发展，一批先富起来的人有了对别墅产品的需求，经过一段时期的市场消化后，别墅市场开始萎缩。萎缩的原因是市场份额小和产品的跟风，一些匆匆上马的项目从产品形态上完全失去了市场方向，造成一部分项目的停工、烂尾。
  经过市场冲击，很多项目意识到了产品的定位要改变过去别墅作为奢侈品的思路。把别墅定位在为高端客户解决生活需求、满足生活品位的方向上。顺义的枫桥别墅在这方面把握的非常到位，“第一居所”成为该项目的宣传主题，改变了以往别墅出现时所带的奢华和生活次功能性。别墅的功能与普通住宅、公寓的功能一样是生活所需，只不过是不同类别的产品。
  别墅改变高高在上的面孔，除了重新定位产品以外，还要扩大市场需求，就是改变以往过于单一的消费群体。出现的TOWNHOUSE其实就是别墅产品一种非常成功的吸引客户群方式，购买这样产品的消费者就是一批对别墅项目情独有钟的人群；事业不断上升，对生活品质要求很高的人群。
四、商铺
(一)北京商铺发展状况
  近两年，北京迎来了新一轮商业地产热潮，商业物业产品也迅速丰富起来，无论是社区配套商业设施，还是成熟商圈的底商产品，甚至还有开发商在社区中搞起Shopping Mall，商业物业成了地产投资的新宠，也成了市场关注的焦点。
  西区的西北三环、中关村沿线向来是商业物业的投资热点，尤其是中关村一带，由于区域市场的专业化程度非常高，使得这里成为经营电子类产品商家的天堂，随之带来的是这个区域商业物业火暴的热销和热租场面，同时，这里的商业物业随着产品的供不应求价格更是水涨船高。
  北区的商业热点集中在亚北地区，从前两年的欧陆经典、阳光广场到近来炒得火热的第五大道，亚北鳞次栉比的高密度居住社区保证了这里商业投资的热度。
  南区向来是商业投资的软肋，由于消费能力比起北京东、西、北区略显不足，这里的商业投资氛围一直不是很理想。
  东区由于以国贸为核心的CBD地区城市开发进程加快，比起同等级的商业中心来说，东区是北京消费档次较高的区域，同时也是商业物业投资最热闹的区域。财富中心、建外SOHO、昆泰国际中心、大连万达、华贸中心、尚都•国际，CBD已经成为近来商业地产投资的重点。
(二)影响北京商铺投资价值因素
  总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合进行设计。
影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。
商情因子：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。
客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。
  “可视性”因子：商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
  楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。
  交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
  停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。
规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。
  硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。
  隶属项目的运营特点：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
  商铺初始售价：商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。
  周边房地产发展趋势：商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。


第四节 未来供求趋势预测
一、国家宏观经济
  前三季度中国经济增长率达到8.5％，国家统计局局长李德水认为：中国经济自主增长的动力不断增强，进入了新的一轮上升周期。当前中国经济发展形势总的看非常好，增长强劲，基本摆脱了通缩压力，又没有产生通胀情况，人民币汇率也保持了基本稳定的态势。但是各种影响因素处于胶着状态，经济仍然存在一些不确定因素。
  今年全年经济增长的大局已经比较明朗，明年的有利因素更会多于今年，中国经济和社会发展仍可继续保持快速增长的态势。
二、北京各类房地产开发风险分析
（一）总体风险分析
近期，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院对中国主要城市房地产开发投资潜力研究显示，北京商业用房的开发投资潜力在主要城市中名列第一，办公楼列第三，住宅列第二。

表12. 2003年中国35个大中城市房地产开发投资潜力TOP10排名