中国房地产信贷业务研究报告

北京版
摘要

2003年3季度，北京房地产投资稳定增长，商品房市场继续升温，土地交易价格涨幅不高，低于全国平均水平。
研究表明，在中国主要大中城市，北京商业用房的开发投资潜力在主要城市中名列第一，办公楼列第三，住宅列第二。对于未来一年的北京房地产市场，我们认为高档商品房的供应量会有所减少，在建和租售阶段的项目将具备一定的升值潜力和较大的发展空间。对办公楼，虽然北京甲级写字楼市场仍有一定发展空间，但中关村地区、金融街地区和CBD地区的部分甲级写字楼将在2004－2005年陆续进入市场，竞争激烈。商业用房开发前景总体乐观，但由于该类物业受商业运作规律影响，加上未来一年供给过大，开发时仍需小心。
对于空置率及房地产泡沫，１至９月，本市商品房空置面积860.6万平方米，同比增长19.4％，房地产市场供需已处于高位均衡状态。北京的空置率远远高于国际上普遍认同的合理空置率（5-10%）。但有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出北京房地产过热结论，空置率对北京房地产市场的影响仍需进一步研究。
住房价格收入比是衡量住房消费能力的最常用指标，根据我们的研究，北京的住房价格收入比一直偏高（9到12之间），远高于同期全国水平，2003年住房价格收入将比2001年有所降低，泡沫风险降低。
在国家宏观经济政策和人民银行一系列措施鼓励支持下，房地产信贷业务快速发展，1998-2002年个人住房贷款年均增长率达112.8%，截止9月底，我国个人住房贷款余额已达12000亿元，是1997年的20倍。
央行121号《通知》使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式受到了一定的限制，国发18号文件要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
中国人民银行2003年3季度中国货币政策执行报告显示，房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多，对房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险应当予以警惕。
由于中行业务具有较强的专业性，而农行整体上经营状况不佳，银行之间的房地产金融竞争将主要在工、建两家之间展开，在众多新秀银行中，民生银行在住房按揭业务上的投入力度最大。
新产品方面：目前北京市商业银行与北京一家房地产开发商推出的“开发商贴息委托贷款”业务，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，风险的承担者由银行变成了开发商。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。

目录
第一章 北京房地产市场运行分析
第二章 房地产信贷风险分析
第三章 国外房地产信贷业务分析
第四章 近期国内商业银行房地产信贷产品分析