2007-2008年中国土地储备行业深度研究报告

土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地收购、土地储备(开发)和土地供应的全过程。所谓土地储备制度，是指由城市人民政府委托的机构按照一定的法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理机制和制度。


报告目录

第一章 土地储备制度概述 5
第一节 土地储备制度 5
一、土地储备简介 5
二、房地产企业的土地储备 6
第二节 土地储备制度的国内发展状况 7
第三节 土地储备制度的国际发展状况 7
第四节 城市土地储备制度的绩效 11
一、增强了政府对土地市场的宏观调控能力 11
二、保证了土地利用总体规划和城市规划的实施 11
三、增加了政府土地收益 12
四、支持了国企改革 12
第五节 城市土地储备制度存在的问题 13
一、城市土地一级市场并未完全垄断 13
二、法律瓶颈 14
三、地价、房价上涨的压力 14
四、资金风险 15
第六节 行业投资风险评级及行业信贷控制建议 15
一、投资评级结论 15
二、行业信贷控制建议 18
第二章 主要城市土地储备制度分析 19
第一节 上海 19
一、上海市土地储备制度的发展历史 19
二、上海市土地储备贷款存在的主要问题 20
（一）土地储备机构银行贷款比例高 20
（二）储备土地抵押受限 21
（三）领取“土地储备”的房地产权证不具备抵押的合法性 21
（四）储备土地价格评估困难 22
第二节 北京市 22
第三节 杭州 23
第四节 南通 23
第五节 武汉土地储备 25
第六节 广州 26
第七节 青岛市 28
第三章 土地储备的融资渠道 33
第一节 土地储备的融资渠道 33
第二节 土地储备和一级开发的资金使用特点 33
第三节 现有的融资方式 35
第四节 现有土地储备和一级开发融资类型 36
第五节 现有土地储备和一级开发融资方式的比较与选择 37
第四章 房地产企业土地一级开发操作程序 41
第一节 房地产开发企业争取土地一级开发权的原因 41
一、一级开发是开发商未来获得高质量土地资源的良好途径 41
二、部分土地一级开发商获得二级开发权的例子 42
三、一级开发的收益率 43
第二节 房地产开发企业进行土地一级开发权的操作流程 45
第三节 一个典型项目的土地一级开发工作计划 46
第四节 一个典型项目的土地一级开发项目资金计划 54
一.A项目土地一级开发背景资料 54
二、一级开发资金需求 54
（一）一级开发资金需求总量 54
（二）一级开发资金需求时间进度 56
三、一级开发资金筹措方案 58
（一）方案一:增加自有资金,依靠银行贷款获得资金 58
（二）方案二:股权信托,银行贷款等多种方式融资 59
第五节 一个典型项目的土地一级开发劳动力安置补偿测算过程 59
一、测算内容 59
二、测算基本假设 59
三、.测算基本思路 61
四、测算过程 62
第五章 土地储备和房价上涨的关系 63
第一节 土地储备制度对房地产市场的影响 63
第二节 土地储备对于武汉地价影响机理分析 64
第六章 土地储备银行信贷风险的防范措施 69
第一节 土地储备机构贷款的风险表现 69
第二节 监管当局的态度 73
第三节 银行土地储备贷款的难点 74
第四节 土地储备获得贷款的变通措施 75
第五节 土地储备贷款面临的主要风险 75
第六节 防范土地储备贷款风险的对策与建议 78

表标题
表 1 2007年青岛市市内四区保障性住房供地计划 31
表 2 融资方式的对比表 37
表 3 在集体土地上进行土地一级开发的项目工作计划 46
表 4 一级开发资金需求总量 55
表 5 一级开发资金需求时间进度 56
表 6 一级开发资金需求进度 57
表 7 单位建筑面积的直接成本 58
表 8 资金需求及来源 58
表 9 资金需求及来源 59
表 10 土地总体构成 60
表 11 建设用地构成 61
表 12 转非村民数量计算 62
表 13 单个村民补偿计算 62